舒可心：这是不按时交房的问题，在市场经济过程中不能正常履约是一种正常的现象，所以才设定了履约赔偿的金额。实际上是犯了错之后怎么弥补的问题。大家要先说清楚犯错了谁来赔偿我。我们提前讲清楚你如果犯错了怎么进行赔偿。我们以前不敢和国家约定国家犯错误了怎么办。

　　商人犯错误是很正常的，这些其实都是市场正常的规律，有可能股票哪天崩盘了开发商的钱都没了，发展商应该多做客户服务方面的工作，应该提前告诉业主们有可能会延迟开房，但是我们会按时陪，你不按期交房就要履约，这件事情如果质量担保在房屋交房期上也担保了担保公司也会给大家解决问题，主要是看担保的范围有那些，这个和房屋质量不是一回事。

　　任志强：我们作为甲方要负责向施工单位付款，我们也同样提供担保，我不能按期付款说施工单位可以拿这个钱到担保公司要钱，担保公司会先给它钱之后再和我打官司，让我赔给担保公司钱，所以这个担保制度不仅仅是质量的问题，是包括很多东西的。比如它还有担保，不可口农民工的工资，施工单位都要担保的。

　　你要先给农民工先付钱，从我给施工单位的钱中扣出来。比如说市规单位是混凝土、钢筋，还有很多是成品的供应，比如要保证瓷砖是好的，门是好的，要保证机械设备是好的。如果机械设备和原材料有问题，施工单位本事再大也改变不了它，这个担保一定是循环的，一系列的东西搁在一骡子里面。把所有的单项合同放在一起变成了一个担保合同。

　　我最后一张担保书把所有的东西和我的样品和我的成品保证是一样的。这样就有了一个统一的标准，由担保公司对甲方、乙方客户都负责任。最重要的是要解决谁负责任的问题。

　　舒可心：我从业主方面考虑，我发现一个问题发展商为什么不愿意给房子做维修，因为每维修一次就要从发展商兜里拿钱。

　　5%维保费他们也尽量省下来，如果承认业主房子有问题会造成好多其他的问题，所以发展商不愿意拿自己的钱来维修。担保公司是用发展商、城建商、供应商这些人的钱在维修担保公司的生意。

　　因为是担保公司答应业主的如果有问题我给你保证。现在发展商花的是城建商的钱维护担保公司担保书的生意。我给你做担保，你放心吧，如果出问题担保公司不花钱。

　　任志强：担保公司不会赔钱的。它永远不赔钱的。

　　舒可心：所以业主和发展商签担保合同的时候，如果这个担保公司在市场上运作好大家都会请他它担保，但是注意担保公司花的钱是从发展商、城建商、供应商里收的钱。所以它有帮助业主修房的积极性。反正花的不是自己的钱，在市场上还会获得好的声誉，说这个担保公司在市场上做的好。

　　任志强：它就是起了一个第三者的公正作用。

　　主持人：这样话足以保证业主的权利。

　　任志强：如果几次维修之后维修好了就不付钱了，因为担保公司花的是别人的钱，所有别人(材料供应商、开发商)都会先去修。本来一块钱就能解决的问题，但是保险公司就会花5块钱解决，这样就促动了担保公司主动的维修。

　　所以担保公司打个电话维修单位就得来，他们会积极主动的保护小业主的利益。实际上最终看起来是保护小业主的利益，但是实际上是保护了市场的利益。因为市场的各个方面，甲方、乙方供应商都保证了利益。

　　主持人：华远地产作为目前市场上唯一的担保实践者，是出于什么样的考虑引进这种方式的？

　　任志强：我们最初的时候也没有实行担保，我们是2001年北京市建委实行的制度，恰恰是在前几年的时候国家包括朱熔基老说豆腐渣工程问题，没有一种办法来解决这个豆腐渣工程问题，我们从国外引进了一些担保，最初的是白云机场、首都博物馆公共产品的担保。我们看到美国、日本或者是国内已经开始了担保工作，我们努力的希望它变成私用产品的担保，这样的话我们就主动通过市建委同意和担保公司商量，怎么样把公共的担保责任转移到小业主身上。目的就是要解决责任关系问题。

　　因为在历史的基本建设过程中，我们建筑法规上都规定是施工单位应该对质量负责任。因为没有开发商嘛。所以买的都是委托代建的方式，但是有了开发商以后突然发现我们的法律变了，商品房要由开发商负责任。其实开发商又不建一砖一瓦，这个法律关系改变了以后就把基本建设时候由施工单位负责任的地方转移到了开发商身上。我们的目的是通过担保的方式告诉你开发商不负责任，是担保公司负责任。

　　我们找了一个社会上公认的第三方(担保公司)做中间人去督促施工单位负责任。施工单位要给你压一笔钱，这个钱要足以保证小业主(甲方)买你这个东西是合格产品。我们举个例子，还是一个杯子，我是买杯子的人，因为我要卖这个杯子，你让我承担责任在法律上是没有道理的。我们现在用担保公司的办法告诉你我不对这个杯子的产品负任务，但是担保公司(甲方)要对这个杯子负责任。

　　我们现在7、8个项目都实行了担保。有些施工单位是要出问题的，但是没有一个施工单位敢不负责任，因为它在担保公司压了一笔钱。我们上都大厦也着了一把火，施工单位在施工过程中引起了火灾，很多人打电话说你怎么不去现场看看，但是我说我们有担保制度，施工单位自己可以处理了，但是要在别的地方可能甲方就会去要求赔偿损失，我们不需要。这个质量问题最后还是需要保证的，担保公司最后要负责任。

　　主持人：实行了担保之后有没有业主单独找到您的？

　　任志强：我们担保制度上是有规定的，什么时候我来负责通知施工单位，这种服务的东西还是要做的。开发商尽管可以说不承担责任了，因为我给你担保了，给你提供了第三方的担保我可以不负责任，但是服务的责任我还要尽，我要告诉施工单位哪家哪户坏了，否则施工单位也不知道哪坏了。比如一段时间以后开发商全部离开现场了你仍然有担保书可以找担保公司，担保公司仍然有责任给你提供这种服务，否则就要扣钱。国际上实行这个都是已经有七八十年了，我们要达到的目的是把公用产品挪到私用产品身上。

　　现在是我花钱投保了担保公司要对要业主，这个中间有一个法律的问题。这个是我们研究了很多法律文件以后转化成这样的。我们把相当多的法律问题都解决掉了。

　　网友：羊毛还是出在羊身上，保证金是不是还是老百姓的钱？

　　任志强：应该是这样的，即使最后出在羊身上了但是你有选择权。同样100块钱，我买这个房子里面有担保费，买别的房子可能就没有担保费了。

　　舒可心：你别以为没担保的房子便宜，价格根本不便宜。

　　任志强：你卖100块钱，我卖110块钱，可是这个10块钱让你很放心责任问题。这就和有人坐飞机愿意买保险，有人不愿意卖保险是一样的道理。但是我们的房子是明码标价，你可以自愿选择。

　　舒可心：关键是有的房子贵但是也没有担保。

　　主持人：聂会长您觉得这个担保制度在北京和全国开展的速度大概怎么样？

　　聂梅生：我觉得应该是马上就开始推广了，但是这个也不见得就那么乐观。问题在哪儿？问题在于推广这个担保制度并不是开发商自己的事。它应该是同一级的建设管理部门去推广的。为什么华远地产在做？因为北京市在支持它。还需要各级建设主管部门推这个事情才行。我觉得这件事情还有一点，你实行了担保制度之后有利于业主的，为什么呢？因为它可以有针对性的处理。

　　你是漏水的事，还是电的事，还是其他的事。针对问题来具体解决。也可能开发商特别不负责任，有一大堆的质量问题最后逃走了，模糊性的区别可以通过担保分清楚，可以确定真正的维权是什么，不是笼统的维权。同时你笼统的维权业主也得不到所得到的东西。

　　所以你到底维的是什么权？哪个地方不合格维哪个权。所以你和隔壁那一家的问题是不一样的，你们两家得到担保的解决方式和服务也是不一样的。这就是有针对性的处理问题，这就是比较理性的，真正的落到实处，务实的方法。不是停留在开发商的良心上。

　　主持人：最后能不能解决问题这个还是非常大的问题。我们今天讨论的这种担保制度能不能保证开发商、业主和其他各个相关链条上的公司权益也是值得商榷的。

　　任志强：现在的问题是聂会长说的都是圈里人，都是和你有关系的人，都是和利益有关系的人，我们选担保的人是选圈外面的人，这个圈外面的人必须要管住你。这样一个对立情况下的管理者，这样才叫做市场监督。可能有100家公司你来选择。我们在服务的过程中北京市建委和北京市建委都在实行这个，但是目前实行的担保只是实行了一半。对施工单位的要求，你必须对质量要求方面没有强制执行。现在要求施工单位也必须上保险，开发单位也必须上保险，这样两者才对称，现在是缺一条腿。我们认为你再怎么验收它也是一个制度上和法律的缺失，只解决了方法问题没有解决实质的问题。

　　主持人：在这里回答一下网友的问题。

　　网民三宝：分户验房会不会使业主收房延期？

　　任志强：不一定。你要提前去做了安排就没这个问题了。施工合同即使延期了但是可以给钱嘛，不一定说是解决不了的问题。我现在担心的是不实行担保，只实行分户验房，最后出现了问题谁负责。

　　任志强：所以靠监督监督再监督是不行的。

　　网友：任总，房价还会不会涨？

　　任志强：涨不涨，看我的博客。

　　主持人：还有一个问题，请教聂会长一下，中国的楼市和股市之间，现在股市比较热，楼市在一定程度上会不会涨？

　　聂梅生：我觉得股市和楼市之间的关系和整个经济的关系是连在一起的，股市、楼市、汇率这三件事情是目前交叉在中国的整个的经济当中所谓流动性过剩中的问题，相当于这笔钱多了，要么去买房子，要么去买股票了，所以实际上谁进股市，谁进楼市是他们自己的选择。这三者是有关系，但是整个宏观经济是它的大背景。

　　主持人：非常感谢三位嘉宾来到演播室，下一周我们在同一时间对担保问题进行详细的阐述。今天的聊天到此结束。谢谢各位！