近4年来上海市区的新增土地供应，如建成住宅投放市场，大约只有15000套，只相当于一个中远两湾城的住宅供应量，而且其中百分之九十位于中环线之外。作为上海一家房地产公司的行政主管，张先生有一个重要的任务，就是每天要浏览一下上海市房地产资源管理局的网站，查看上海有无新的土地招投标公告。一旦发现新的地块供应，他要第一时间将信息汇报给公司领导。

自从2003年9月，上海市开始土地使用权的市场化运作，每次市房地局网站上的土地招投标信息，就成为了上海房地产市场的风向标。这个上海房地产市场土地供应的源头，牵动着上海数百家房地产企业老总的心。不仅房地产公司对此关心，而且市民对此的关切程度也日益加强。

按照一位来自香港的刘姓投资客的说法，上海现在的土地招投标和香港的土地拍卖制度已经十分相象。在香港，政府每次推出土地供应，全体香港市民都会倍加关心，因为土地推出的数量、速度都预示了未来几年香港房地产价格的变化。一旦香港政府大量、快速推出土地，未来香港房地产价格就会受到压制，反之，楼价就有可能拉抬。

上海房价急涨之因

上海近期房价急涨，2003年、2004年的抢购场面又一次来临。过去的一年，世纪公园旁边的独栋别墅价格翻了一番，浦东名盘“上海绿城”，年初价格还只有13000元/平方米左右，近期最后一批房源，抢购价已经到了20000元/平方米以上。与以往小户型、低总价热销不同，这次楼市高潮却是大户型、高总价房子好卖。市区楼盘销售价比开盘价一跳2000元/平方米的屡见不鲜。

这次房价上涨，作为上海楼市从2000年以来的第二波上涨，诚然有上海楼市盘整时间已有两年、股市资金回流的需求性影响，但是最为重要的原因是上海楼市供应量不足。

记者汇总了从2003年9月至今的上海楼市住宅土地供应情况。

从右边这2张表格看出，自2003年9月正式推行土地使用权市场化招投标以来，上海总体土地供应量并不小，但是其中住宅用地推出不多，差不多4年时间，一共只有不到200幅住宅用地推出。更为重要的是，在这区区近200幅的住宅土地供应中，只有13幅位于市区。也就是说，在整整4年的时间，整个上海市区600平方公里，只推出13幅土地。

这些屈指可数的供应量，也大都集中在现在中环线以外。如杨浦区，最大的供应量是新江湾城的2块地，一块只有5.9万平方米，一块为14.4万平方米，其余都是几幅很小的地块，总和只有20多万平方米，这已经是上海市区供应最大的区域了。

而闸北区只有一块2.9万平方米的小地块，虹口区只有一块不足1万平方米的迷你地块，普陀区供应量稍大，也只有19.8万平方米。

苏州河以南，静安区、卢湾区这4年住宅土地供应是“白板”，黄浦区只有南外滩的一块不到5万平方米的小地，长宁区有一块7.5万平方米的小地块，徐汇区也只有一块1.07万平方米临近闵行区的的袖珍小地块推出。

以每套住宅100平方米计算，假设这些地块容积率都是2.5，那么这4年上海市区的新增土地供应可以投放市场的住宅套数大约15000套，只相当于两个中远两湾城的住宅供应量，而且其中百分之九十位于中环线之外。

由于市中心地块推出少，又绝大部分是商业综合配套用地，所以现在每次有市区土地推出，哪怕就是5万平方米、10万平方米的中小地块，也会在市场掀起轩然大波。其中，2004年卢湾区马当路一块地块，是这4年来唯一一块市区黄金地段的土地，吸引了众多沪港房地产巨子关注，但是最后招标前一个小时撤标了。近年来，上海的“地王”就一直是新江湾城的地块唱主角。

今年上半年，上海只有三次土地使用权出让。4月27日推出的一号公告，共计推出45幅地块，其中，绝大多数是商业配套用地和工业地产，纯粹住宅用地只有6幅，位置全部在宝山区、奉贤区、青浦区和南汇区，唯一的市区地块是位于杨浦的新江湾城地块，占地面积只有5.9万平方米，按照规定的1.7的容积率计算，只能提供10万平方米1000套左右的房源。5月29日推出了第二号、第三号土地使用权出让公告。二号公告一共推出8幅用地，其中5幅是住宅用地，全部位于宝山区、奉贤区和崇明区的远郊地区。而第三号公告推出的79幅地则全部是工业用地。也就是说，上海市区今年上半年，就只有1000套的住宅土地供应量，而且还是位于中环线之外的新江湾城地区。

房价的同心圆现象

由于市区房源的缺乏，市区近年来住宅价格上升速度很快，尤其是市中心的豪宅价格，丝毫没有受到2005年房地产调控的影响，价格节节上升，例如，浦东陆家嘴区域的房价，已经从2005年的2万元/平方米左右涨到了现在的3万～4万元/平方米，一些江景豪宅已经上升到每平方米7万元到8万元的水平，比2005年的极端高价都上升一倍有余。

而另一个上海豪宅区域，淮海中路的新天地板块，房价上涨更加是一日千里，2005年最高峰是2万元/平方米，现在已经到了每平方米5万元以上，而且现在涨势已经以万元计了。

由这两个楼市的制高点区域带动，正在形成上海楼市的同心圆现象。由于这些高端区域供应量也非常有限，所以楼价一旦上涨，这些区域外围房价也会产生比价效应，如新天地房价涨到5万元/平方米，静安寺房价就不会停留在3万元/平方米的低位，静安寺房价涨到4万元/平方米，中山公园的房价就会跟进到3万元/平方米，天山板块就会冲过2万元/平方米，北新泾房价就不会止步于15000元，这样一波波跟进。

按照国际投行的说法，只要把上海顶级地段现存的几百套房子买下，拉高房价，就能够左右全上海的楼市，进而影响长三角的住宅价格。

为何国际投行能够这样底气十足，推究产生这个现象的背后原因，就是因为上海楼市的土地供应量严重不足。