上市与否成为房企“上天入地”的分水岭。但是，并非所有的房企都能够或者愿意通过证券市场“圈钱”，占市场总数95%的非上市企业，该如何在血腥的资本市场生存？上市与否成为房企“上天入地”的分水岭。但是，并非所有的房企都能够或者愿意通过证券市场“圈钱”，占市场总数95% 的非上市企业，该如何在血腥的资本市场生存？

      本期夜话，《地产》杂志和数位金融家、开发商、专家一起为非上市企业“支招”。

　　《地产》：未来地产行业会有一个怎样的整合？

       乙君：从世界看，地产业都不是一个很集中的行业。美国地产业发展上百年了，到现在第一大地产公司也就占4%-5% 的市场份额，还是这几年趁着好形势涨上去的，估计还得掉下来。长期的地产龙头企业就占2%-3%。比较集中的是香港，香港因为地小，谁占了土地的垄断权谁就独大了，但在中国这样地大物博的国家，最后就剩下几家是不太可能的。

　　丙君：现在地产行业整合有一个扩大化的效果。但是长期来看，行业整合程度不可能很高。美国是大陆式经济体，中国是俄罗斯式，日本，新加坡，香港是城邦体。

　　城邦体的市场差异性较小，大陆体的市场差异性非常大，中国房地产的发展趋势肯定不会是高整合，但以后每个城市可能会有3-5 家或5-10 家品牌的企业，这几家企业在当地市场会占很大的份额。

　　《地产》：R E I Ts、私募基金、产业基金这些对中小企业融资有什么意义？

       甲君：REITs 并不能解决95% 公司的问题，REITs 是一种持有型物业， 长期型投资，是很好的东西，但对小公司来说不可能。95% 公司选择最多的融资方法就是卖给那些已经上市的、PE30 的大公司。

　　用REITs 的方式为开发企业融资， 那完全是死路一条，是盗用一个概念。REITs的潜在投资者以大机构为主，他们基本上都追求稳定现金流，稳定回报，波动性比较少，低风险。开发则完全是大进大出，是两码事。

　　乙君：国外私募基金无法进入国内，国内通过信托已经做了很多基金融资。但是现在做房地产的越来越少了，一是因为股市情况很好，二是因为信托融资的渠道还很窄，限制很多，比卖更难。

　　丙君：非上市企业真要找机构投资者，审批是非常严格的，可能解决一部分，但大部分由于团队能力等原因很难找到钱。

　　外资看东西是非常仔细的，不是所谓的热钱炒升值。

　　丁君：去年最火的是风险投资进房地产，但是现在来看也并不成功。华平是风投，但它做的更多的是buy out, 不是财务融资，在单体的项目上投的比较多。风投有很强烈的投资房地产的愿望，但房地产和它的思维本质上来讲是冲突的。

　　《地产》：刚才说开发企业去做R EITs是死路一条，这是为什么？

      丙君：开发商没有可做REITs 的东西，开发企业是没有条件做REITs 的。REITs 的标底是稳定现金流，无论做什么。美国有一个REITs 是出租林木的，只要是稳定现金流，都可以REITs。

　　甲君：以商业企业和住宅企业来讲，分工特别细， 国内是没有REITs 市场的，没有长期的资金来源就没有主渠道。我认为开发物业和持有物业组合起来会更好。

　　香港在这方面比较典型，包括和黄和新鸿基。我记得2003 年的时候，是行业上最火的几年，但年报上的财务都不好，像万科这几年财面很稳定，这种对财务的控制不是每个企业都能达到的。