国房景气指数连续两月上升，房地产开发投资继续快速增长

　　去年7月六部委联合发布的“限外”政策似乎并未阻止外资投资中国房地产的步伐。国家统计局昨日发布的最新统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%.不过，业内人士表示，“限外”政策已迫使外资改变投资策略，由收购物业进入直接开发领域。

　　国房景气指数连续两月攀升

　　统计局昨日发布的5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点。这是“国房景气指数”连续两个月同比环比双双上升，标志着中国房地产市场持续向好。

　　统计还显示，1-5月，全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7214亿元，同比增长27.5%。商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。房地产开发企业资金来源为12143亿元，增长26.2%.其中国内贷款为2818亿元，增长28.8%；企业自筹资金4120亿元，增长26.7%；利用外资222亿元，增长达89.9%.

　　外资转向直接投资房地产开发

　　来自市场的信息也显示，今年年初以来，外资进入房地产开发领域的步伐加快。2月，摩根士丹利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标，3月底，这一联合体还以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块。4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份。在广州今年的几块地王的拍卖中，也出现了外资的身影。

　　业内人士分析认为，去年7月建设部等六部委的“限外令”及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只是限制外资投资现成物业，但在房地产开发领域，文件只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，并没有其他限制，对外资参与房地产开发影响不大。

　　去年的宏观调控，对房地产企业的开发资金的限制要求有所增强，尤其是北京还提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，开发商获取资金的难度加大。在这种情况下，出现了大量外资入股国内房地产开发企业的现象。“在房地产开发总投资中，内外资的比例有所改变，而增加的则是外资的比例。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，从今年开始外资直接进入房地产开发的速度有所增加，必然也导致外资在房地产投资的幅度有所上涨。

　　仲量联行相关人士表示，由于对中国经济长期健康发展抱有信心，外资对中国房地产投资依然持乐观态度，其在中国的投资范围不断扩大。在国内银行逐渐缩紧房地产开发贷款的形势下，外资得到了高速增长的空间。

　　合资开发可能削弱调控力度

　　昨天，多数业内人士接受记者采访时表示，外资投资房地产幅度增加和今年房价持续上涨没有直接的关系。因为“今年投资开发的地产产品需要1年左右的时间才会进入市场。”但也有专家认为，虽然两者之间没有必然的关系，但从目前外资进入的地产开发领域来看，外资投入的地产项目多数为高档住宅。目前房价虚高泡沫最大的就是高档住宅，外资在一定程度上是助推了高档住宅的上涨速度。尤其是高档房的大量出现，形成了一定的引导作用，其他项目也开始追涨。“内外资的联合能够增强政策风险规避能力，在一定程度上削弱国家宏观调控力度，并推高房价。”一位专家说。

　　记者观察

　　限外令观望过后的一次集体行动

　　前5月外资投资房地产猛增，可以说是去年观望后的一次集体快速行动，惟一的变化是进入中国房地产市场的方式更多样化。

　　去年7月，建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文，业界俗称“限外令”)。其后，中原地产的调查数据显示，外资进入内地的脚步有所放缓，但经过不到半年的观望之后，外资发现了更大的机会，那就是去年的宏观调控。房地产开发企业面临资金紧张问题，外资基金则看中了他们的土地储备，二者一拍即合。外资投资房地产出现一波新的高潮。

　　国际商业地产研究中心理事长朱凌波表示，171号文沉重打击了外资基金汹涌的炒房势头，“但事实证明，外资进入的步伐并未受到多大阻碍。171号文限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。”

　　一些外资投资机构的言论，证明了其加速进军内地房地产的行动。今年6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬#zhPoint#科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元。6月4日，英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。近日，美林投资银行房地产投资基金有关人士在一次行业论坛上表示，将把近1/3力量集中于房地产开发项目。摩根士丹利全球房地产业务负责人索尼#zhPoint#卡尔斯今年3月也曾表示，计划今年在中国房地产市场追加30亿美元投资。