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图为REICO工作组成员郑征博士与李锋解读REICO报告聊天现场
主持人：各位新浪网友大家下午好，今天我们非常荣幸请到REICO工作组两位研究专家，他们分别是REICO工作组专题研究的主要工作人员郑征博士，另外一位是李锋老师，现在请两位专家和我们新浪网友打一声招呼。
郑征：新浪的各位网友大家好。
李锋：新浪各位网友大家好。
主持人：非常感谢两位来到我们新浪嘉宾聊天室。今天我们要谈的话题就是日前出台的REICO报告，报告出台以后引起业界广泛关注，同时也是网友所关心的重要热点话题。今天有幸请两位专家谈一下REICO工作报告具体出台一些详细情况，另外对两位专家所研究的课题经济适用房这个话题展开自己观点、讨论。
REICO工作室独立研究 格物致知
图为REICO工作组专题研究的主要研究人员郑征博士
主持人：下面有请郑博士给大家简单的说一下REICO工作组近期对出台REICO工作报告具体一些情况。
郑征：首先感谢诸位抽出时间就REICO工作室房地产市场报告2005年第二季度报告和我们进行交流，也感谢新浪网站提供这样的机会和交流的平台。作为二季度报告专题研究部分的主要研究者之一，我愿意借此机会再次把我们研究主要结论介绍给大家，并乐意回答诸位对我们的报告所提出的问题。
REICO工作室由全国工商联住宅产业商会、中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟共同支持建立，支持方基于促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展的认识，故寻求研究成果代表及产业行业及商界利益。REICO工作室独立开展房地产市场研究，自主超然、格物致知，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。
REICO报告的撰稿人由工作室根据专题研究的需要聘请，研究团队每年会随选题不同而发生变化，撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究撰稿，其成果不反映、不代表所在代表所在单位的倾向及意向。
撰稿人引用的观点、文件必须符合学术规范，对由此产生的纠纷由撰稿人本人负责。
从REICO工作室简单的介绍，大家可以清楚，我为什么必须今天到这来，因为我们REICO工作室2005年度第二季度报告专题研究主要是以我们为主进行撰写，所以我们可能最具代表性也有义务就我们报告结论向大家做一个介绍，然后回答大家有关的提问。
如何保持REICO工作组的独立身份
主持人：刚才郑博士从自己的研究体验出发，谈到自己一些观点，其中我听到有这么一个传递出来的信息，咱们REICO工作组在出台REICO报告的时候，是以第三方的身份，不涉及政府，也不涉及开发商的利益，完全是以第三方的身份出现的。在这个过程当中，肯定就会有一些问题，也是我们网友所关心的一些话题，如何保持咱们REICO工作组的独立的身份完成这一项比较艰巨的任务？
郑征：首先从委托合同上体现。我们这个团队当初接受委托的时候，其中有一个关键因素，就是委托方提出来的关于研究独立性的充分尊重，他们在合同里面严格要求我们的工作进度，严格要求我们数据的可靠和全面，严格要求我们分析方法的合理，但不要求我们的结论必须和他们观点一致。
当时我们觉得这点非常符合国际上关于资讯和政策评估的惯例，也符合公共政策评估本来的要求。因为大家知道作为一项公共政策评价本身来说，它是一个知识创造的过程，它应该为更好的公正者提供参考和决策的依据。当我们评论的结局和已有的观点一致的时候，知识的创造在于为已有的观点提供新的支持，当不一致的时候，我们所谓知识的创造在于提供一个合理的、新的视角和侧面以更深刻的认识同一个问题。因为即使研究者的理论与委托者的观点和感受不一致，但如果研究是经得起推敲的，数据是经得起重复检验的，那么研究者的结论同样是为委托方负责的，因为这样的研究可以帮助委托者能够更全面的、更客观的、更深入的了解事实，在这个问题上我们和委托方达成了共识。
开发商是阅读者不是评判者
郑征：第二刚才我讲在合同里面我们有严格条款的约定。实际上像我们也做过其它各种各样的商业咨询和政策分析的委托，我个人情况来讲，很多研究都是为了论证委托方自己的观点和想法，他们并不想要一个客观独立的第三方的意见，但是这次不同，我们实际上在我们这个课题研究过程中，我认为我们是做到了超然独立，为什么这样说？因为在整个的研究过中，我们是完全独立委托方的，我们的调查结论是完全独立于委托方事先观点的，在我们结论出来之前，委托方对我们的结论没有任何要求，他们也不知道我们的结论。
主持人：也就是说咱们在这项报告的进程当中，完全是按照自己的操作方法、操作进程做的。
郑征：对，他们只给我们提了一个时间，你什么时间给我提交报告，除此以外我们没有任何联系。
主持人：这个联系能否透露一下大约是多长时间？
郑征：应该是7月底让我们交初稿，8月初做正式发布，我们正式做这个工作是在5月初。
主持人：大概三个月的时间。
郑征：我们结论出来之前，他们是完全不知道我们结论的，我们的结论出来之后，他们和其他的读者一样，都是我们结论的阅读者，而不是评判者，他们没有对我们结论做一字一句的，你这句话应该这样修改一下，那个判断应该做这样调整，完全没有，反倒是我们自己根据我们自己的各个方面的考虑，对每一段话，每一个字都做了逐字的推敲。
主持人：也是本着对自己负责。
郑征：这次委托我们之所以愿意接收，就是因为他们首先提出来这样一个条件，我们委托你们做，但是我们绝对不干涉你的结论，你结论是什么就是什么。
李锋：数据来源真实客观是最深体会
主持人：李锋老师也是本次工作组当中的一名重要成员，在这次报告出台过程当中，肯定也经历了不少东西或者自己有一些重要体会，跟我们网友说一下。
李锋：最重要的体会，我们在写这个报告过程中，数据来源是最主要的，我们争取每一个数据都是来自于第一手或者是国家正规的像国家统计局在网上公布的数据，我们都是通过这些数据，在这个数据的基础上我们进行统计、分析，得出来我们的结论，而不是我们随便找一个二手的数据，我觉得这对于我们整个报告客观性有了一定的根本的保障，如果我们不是基于这个第一手的数据，还有成调队、调查公司的数据，我们都是建立在这些数据基础上才能得出这样一个比较客观的结论。
但是我还觉得，尽管我们这么客观，但是从不同人观点来看也有一定主观性，这是不可避免，希望大家能对这个报告多一些理解。
REICO报告从1679个样本中调查抽样
主持人：刚才李锋老师提到咱们从网上还有国家统计局，以及成调队这几个方面来获得第一手的材料和数据，这些数据的获得有的是网上公布的，这可能是其它的研究机构、策划机构做出来的，另外咱们本身成调队不知道怎么做。
郑征：我们研究基础或者我们数据基础是三大块，第一是公开的年鉴数据，第二在成调总队获得的数据，你到一个成调总队跟他们数据联系就知道怎么做，这是他们工作。第三个我们委托市场调查公司做的入户访谈。
主持人：这个公司是哪家公司？
郑征：环亚市场调查社，他受我的委托，我付钱给他，我把我要调查的对象，调查的问题，调查的提纲给他，他给我设计成专业的调查问卷，然后我们设定下来样本，哪个城市，每个城市多少，这次我们选择三个城市，北京、太原、西安，原来我们定的城市还有天津，但是后来我们去天津调查之前我们从天津市房管局获知，天津市经济适用房今年才作为销售，以前都是封闭进行的，拆迁、安置、回迁，所以我们放弃那一块。北京是首都，最近一段时间关于经济适用房讨论比较热点，太原是经济适用房推出来以后国家试点城市，西安经济适用房供给量比较大的城市。
从样本上，我们主要设计是这样的，就是由于我们经费的限制，我们是对业主只选择一千个样本，这一千个样本分配北京四百个、太原三百个、西安四百个，访谈员按照专业的访谈调查规则和方式去登门入户访谈，首先询问对方是不是在这里居住，接下来问他是不是业主，如果是业主往下进行，很厚一本进行谈，如果不是业主到此结束，我们只要到这个访谈员问够一千个业主的时候，这个访谈就截止了，这个时候访谈对象可能大于一千，两部分，我们实际获得是1679个样本，679个样本在这居住，但不是业主，在住居住理由是两类，一类是租赁，还有一类是朋友，这是关于市场调查公司给我们提供的数据。
委托公司调查可靠吗
主持人：专业市场调查公司如何保证他这个数据的可靠？这点应该说对于咱们来说不知道有没有可控性？
郑征：我想跟大家说关于市场调查，这家市场调查公司已经获得了包括欧盟、美国、英国等等各个国家和国际调查组织的认证，而且它本身有它自己的行业执行标准，比如你这个访谈员访问一家用户，要有这家用户电话，访谈员回来以后督导要抽样回访对方。
主持人：这家公司在调查过程当中应该说是遵循了咱们的要求。
郑征：我是相信他具有这种专业调查的素质和能力我才委托它的。
我买到的统计年鉴跟我在一些专业数据库公司买到的，比如中国经济信息网从他那买到的数据，以及在国家成调总队找到的数据跟我委托专业调查公司取得的数据我对他们的信任度是一样的，他们对他们的数据负责，我对他们信任负责。
主持人：这是刚才郑博士和李老师从数据来源方面谈到本身报告根据性。在工作的过程当中，咱们所有的研究人员一些具体的状态是怎么样的？
郑征：具体状态，大家第一个觉得这个话题很有挑战性，因为经济适用房政策从诞生开始起，在学术本身，不是在媒体上，一直就是一个讨论的热点问题，很到就有不同声音关于经济适用房。
第二点，我们接这个题的时候，又是两会政协委员提出要取消经济适用房政策引起媒体，一般民众热议的话题，当时各种各样议论很多，我们预感到这可能是一个比较敏感的问题，所以我们觉得这个非常有挑战性，这种挑战性对我们工作形成一个很大压力，我们必须对我们每一个数字，我们所研读的每一个文件本身都得确保它确实是第一手，我们在按照比较规范的关于公共政策分析的分析框架对它做一个评判才能得出结论。
REICO工作组学历都是硕士以上
主持人：在REICO工作组当中，总共有多少个人来参与这项报告？
郑征：应该是有十一、二个人，全硕士以上。
主持人：来自不同的领域？
郑征：有学数学的，有学语言，英语的，有学经济学的，还有专门学公共政策分析的。
主持人：现在有一个问题，本次的REICO工作报告和前几期相比有没有新的变化？
郑征：我们这期要求跟去年年度报告是一样的，就是要求你是客观、公正、独立，就这一个要求。另外我们非常强调一点数据，我所有的判断必须有数据支撑。另外一点，我们这次的报告，第二季度专题研究报告更强调了一个观念，我们在结论上更强调平衡，不是有很强烈的价值判断，因为我已经把我报告主要结论原文给了你，大家可以看我们的判断，我们的结论。
主持人：这个话题在我们网友提问当中提到了，过一会儿咱们解答网友的问题待会儿再解决这个问题。
网友：REICO工作报告和建委出台一些报告，还有其它统计局出来一些房地产报告相比较，有没有一些可比性？和他们相比的时候，有一些什么样新的东西？
郑征：因为我没有进行过比较，我不知道怎么回答这个问题。应该说各自关注的角度和各自处理问题的方法不一样，结论上会有差别。但是我想我们这些报告研究者共同一点，大家都是本着一种客观、独立、公正态度去做这个报告，这点我想在所有研究报告里面应该是一致的。
经济适用房政策是否达到预期目的
主持人：各位网友大家下午好，今天我们所讨论的话题就是2005年第二季度中国房地产报告，今天来到我们新浪嘉宾聊天室的是请到两位嘉宾，他们分别是郑征博士，另外一位就是李锋老师，他们也是报告当中的主要的研究成员。在这份报告当中主要两部分形成，一部分是持币观望态势形成增长趋缓，另外一个是经济适用房调查完整话题。
郑征：我们受委托完整话题是如何解决中低收入家庭住房，我们是一个完整的课题，委托给我们的课题的问题，委托方关注的问题就是如何解决中低收入家庭住房。二季度的报告只是这个研究课题里面一个问题，关于经济适用房政策的评估，也就是说我们研究还没有结束。为什么说第二季度专门拿出经济适用房来做评估？因为在目前98年23号文颁布以后，我们国家的住房公积金体系，关于中低家庭收入里面强调经济适用房是核心、主体。当前关于中低家庭政策当前是两部分，一个是经济适用房政策，一个是廉租房政策，廉租房政策直接针对社会最低层这一块，按照国家统计局城市居民分等方面，最低5%群体对他们主要用的廉租房，高收入形成商品房，中间这一块是经济适用房，因为他是主体，所以说我们集中力量梳理一下经济适用房政策。我们当初做这个评估的时候，其实就想明白三个问题。
第一经济适用房政策实施以来是否达到预期目的。第二在当前的环境下，这个政策有没有调整的必要。第三如果需要调整，政策可以如何调整。实际上我们二季度报告只是回答前两个问题，第三个问题有些判断现在还不能匆忙得出结论，也还需要一些具体测算和数据支撑。
第一个问题怎么回答这个问题，按照一般公共政策分析一般方法，政策本身作为价值尺度对政策执行效果进行评判，而不是你简单的面对政策执行效果用你评判者自己选择的价值尺度进行评价，那样一种评价在公共政策评价里面被称为伪评价。如果我们只是看到这个政策执行的效果，我按照经济学的观点去看，我按照社会学的观点去看，我按照伦理学的观点去看，他按照种族的观点去，同样一个公共政策会得出不同判断，我们试图避免价值形判断和规范性结论。按照一般比较好的公共政策的分析评价，为了避免这种价值性冲突，就是要求你用这个政策当初形成的时候，它的主张是什么，你有它来评判你当今的你的效果。
执行偏差导致漏洞百出
主持人：是不是可以这样理解，我们在研究这个话题的过程当中，对于经济适用房这个话题，是不是说不同的人在执行过程当中产生偏差？
郑征：我打断一下，你说在执行过程中产生偏差是什么意思？
主持人：我在以前采访过程当中有人提出这个话题，经济适用房这个制度本身没有什么对与错，主要是在执行过程当中，可能产生一些偏差。不知道您刚才谈的话题是不是可以这样理解？
郑征：你刚才那个词对与错是价值判断，作为我们做研究的人来讲尽量避免价值判断，我要给委托者客观事实描述，我们尽量避免价值判断。我在这不妨把我们报告摘要部分主要结论给他们读一下，因为关于我们这个报告主要内容的主要结论，我想可以通过网站稍候可以发布出去。
主持人：您可以对于其中重要几条或者某几条？
郑征：基本结论给大家读一下，由于这个版权原因，我没有权利把报告原文发布给大家。
我们目前结论是这样的，我报告里面的原文，这个既不是为新闻发布会准备的速写版，也不是别人解读的对象。
面对中低收入家庭的经济适用房是城市住房供给体系的重要组成部分，土地优惠、招标建设、面积控制、价格限定和交易限制为经济适用房主要政策措施，政策具有多重目的，经济适用房供给不仅来自房地产开发企业，还包括集资合作建房和单位自建经济适用房。中低收入家庭住房面积有所提高，产权形式以租赁公房为主变为以房改私房为主，从住房面积看，中低收入家庭作为一个特定社会群体，并不存在普遍性的住房困难问题，政策当初的主要目的以基本实现，但政策效果的取得更多依赖不完全产业化和不完全社会化手段，这与住房制度改革所追求的商品化和社会化住房公积金体系并不完全一致，政策执行中出现偏差。中低收入家庭的住房问题应该作为社会保障问题，而不是市场问题。完全沿着原有经济适用房政策路径前进，政府将承担缴纳政策执行成本，政策可以考虑进行调整。这是摘要部分。
第一章是经济适用房政策形成。第二章是经济适用房政策主要内容。第三章是经济适用房供给。第四章是中低收入家庭经济适用房现状。我们调查北京、上海等十六大城市的调查。第五是经济适用房调查。第六我们对整个经济适用房政策评价，一共是六条，我希望借新浪网这样一个平台和机会，可以把我们各章主要结论挂出去，大家可以看一下我们原文说的是什么。
经济适用房政策应从出发点调整
主持人：这次报告当中得出一个结论，经济适用房已经完成它大部分使命，当前形势下完全继续执行原有的经济适用房政策，政府将担负更大政策执行成本，政策执行能力会受到严重挑战。
郑征：你的第一句话在我最终提交的报告里面没有这样的话，没有已经完成大部分使命这样一句话。
第二点，我再回到政策评价本身问题，必须得以你依照形成之初，你主张形成之初，用你的主张本身来看你执行效果。经济适用房91年提出这样一个概念，94年形成经济适用房政策，98年的时候形成完整的以经济适用房政策为核心，三类按收入分成成立住房公积金体系。98年强调经济适用房有三个方面任务，第一个是城镇住房体系改革的任务，第二点，扩大内需，拉动经济增长任务。第三满足城镇居民不断增长的住房需要。第一个关于城镇住房公积金体系这个已经结束，第二扩大内需，拉动经济增长，房地产业已经成为国民经济的支柱性行业。第三不断满足城镇居民的住房需要，这个里面住房需要包含非常丰富的内容。
主持人：不断的增长？扩大？
郑征：因为住房需要内涵太丰富了，最基本的是有面积，下来还有设施、其次还有环境，当然最主要地段，环境里面保证地段。住房需要怎么量化？界定，我们觉得从研究角度来讲，如果不能量化，这个问题作为研究角度来讲比较不太好说，
我们根据统计数据98年全国城镇居民人均居住面积已经达到18.66平方米的建筑面积。使用面积来讲相当于13.99，比改革之初提高四倍。我们根据文献，九十年代初联合国推荐的三至五人的家庭住宅标准是什么？总建筑面积59.9平方米，按照这个标准我们国家理所应当而且事实上也确实得到。为什么98年达到这个高居住水平以后还要用经济适用房不断满足住房需求？当时背景有几个，一个根据小康生活标准要求，大家认为住房面积还要提高。第二个确实面临一个扩大内需从哪入手的问题。第三个从78年开始的住房制度改革到了98年不得不必须从，你那么长时间了，要有一个了断，全面推行社会化和商品化的住房公积金体系，需要有这么一个载体。我们从当初这样一个主张来看，03年末，为什么有人问是03年末的数据？其实有些数据我们是在04年末，有些数据是03年末，我们为了取齐，取了03年末这样一个数据。这时候回过头看04年末、03年末实际住房状况，根据我们掌握的数据仅就这16个调查城市和13个抽样城市看，我们得出上述结论，但是我想强调的是在我们的报告里面，将来我们挂出来报告里面大家可以看我们结论，是有非常严格限定，没有什么很普遍性的结论。
经济适用房完成大部分使命没有根据
主持人：刚才郑博士提到经济适用房政策，我说已经完成大部分历史使命，但是郑老师说对这个问题没有提到。
郑征：我重复一遍在我最后提交政策报告里面没有这样的文字。
主持人：对于经济适用房现在很多人都提出这样一个问题，它已经完成了它的历史使命，但是现在REICO工作组当中没有涉及这样问题。
经济适用房受惠群体划分不明
网友：我是一名媒体记者，我想请问经济适用房政策推广这么久以来，最大受惠群体是哪些？政府和各方面有没有这方面跟踪？我觉得这是评估经济适用房政策有效的指标。
郑征：这是非常好的问题，我在这简单回答一下他的问题。首先他这个问题，我们首先确定一个标准，受惠最大群体是哪些？这里面临第一个问题，群体划分标准是什么？我们是按职业？按年龄？按收入？在我们研究里面是按收入来做的。
主持人：当初经济适用房推出的时候为那些中低收入家庭解决住房问题。
郑征：我在这给大家念一下我们掌握的数据，我们看北京的数据，北京的数据是按照国家统计局城镇居民收入七等分的标准，目前我们调查的情况是在经济适用房里面从最低收入到最高收入人群都有，比例情况大概是这样的，最低的10%，他们经济适用房占据了20%，有20%的经济适用房被最低10%群体所收入，低收入10%的群体有9%，还有13%是较低的20%的群体，有17%是给中间的20%的群体，较高的20%群体占了16%，10%高收入这个群体占了12%，最高10%占了13%。
我再重复一下，国家统计局关于城镇居民收入划分标准是这样的，最低10%，首先最低10%，较低10%，中间那块20%，最高那块20%，较高20%，最低10%里面还有一个5%目前叫最低收入的，目前享受廉租房那一块，这个比例数字，最高人群占用经济适用房13%，高的占了12%，较高占了16%，中间占了17%，较低占了13%，低的占了9%，最低的占了20%。
有一个问题需要解释一下，根据我们研究，在经济适用房现有业主里面购买经济适用房或者受用经济适用房主要原因里面排在第一位是拆迁，由于拆迁本身跟收入是没有太大关系，所以说这可能是经济适用房按收入有比较宽收入的主要原因。
网友：关注到您在此前提出过政府应该加大连租房建设，现在一些城市如上海也基本取消了经济适用房的建设，大力推广廉租房。目前北京市有没有启动这一政策？您认为这一政策可以代替当前存在诸多问题的经济适用房政策吗？
李锋：廉租房北京已经有这个政策了，已经解决相当一部分人的住房问题，但是比例不是那么大，经济适用房下半年研究和需要解决的课题，现在我们没有得到完全数据之前还不好匆忙下这个结论，所以那个等到年度报告的时候才能给大家一个满意的答复。现在正在进行过程中，数据还不是特别全，处在加工过程中。
主持人：当初聂会长海南博鳌论坛的时候采访过程中，聂会长提过一句话，经济适用房已经完成它的历史使命，应该大力加强廉租房。很多经济适用房业主层次布局上在结构上还是有一定问题的。聂会长提到加大连租房建设，但是建设过程中遇到很多问题，资金问题、土地问题，这些问题可能需要开发商、学者共同努力解决好这个问题。
中低收入家庭的住房条件优越纯粹是胡扯
主持人：咱们本次报告当中提出一个中低收入家庭的住房条件比高收入家庭的住房条件要好，我不知道您是否赞同这个观点？
郑征：这个问题我必须得再重复一下，上个星期三新闻发布会上，在我们提供给记者的新闻稿里面，我在接受记者的提问的时候，我都对这个问题做了一个专门解释。这个事让我想起三人成虎的故事，我真的不知道这个判断从哪来。我刚才再三讲，我会委托，希望新浪网把我们研究报告的各个章节主要结论完整的公布出来，因为我不可能把报告原文全部公布出来，因为版权不属于我，但是我可以把结论告诉大家，你们可以读一读，看一看，在我的报告里面哪一部分有这样的话。
说到这我必须给大家说明的是，我们是24号做的新闻发布会，在8月25号早上7点54分的时候，包括新浪、搜狐等在内转载一篇媒体的文章，很具煽动性，在这篇文章其中有一部分原话就是讲刚才你说的那些话，“穷人远远比富人的住房条件好，房价和收入条件无关”，关键其中有句话是REICO报告的原话是，冲这句话我已经跟报社打电话，从这个记者所在部门主任已经明确电话跟我解释了说这是他们的错误，是他们犯了一个非常低级的错误。
那么上一次在新闻发布上一个记者和编辑也问到这个问题的时候，说是谁谁在什么地方讲的，我当时不知道，我过后在网上找到了他说那个谁谁的文章，从那个人本人文章里面我看不到这样的字眼，大家转引的字眼，我从人家的报告和文章里面得不出这样的结论，我就不知道这样判断从哪来的。
主持人：也就是说在咱们报告里面没有这样一个结论，中低收入家庭住房条件远远好于高收入家庭住房条件。
郑征：关于中低收入家庭住房情况我们是这样说的，1998年以来在16个调查城市中中低收入家庭的人均使用面积和户均使用面积都得到普遍提高，作为当前政策目标对象的中等偏下收入家庭群体，其住房面积提升的相对幅度较低，住房相对面积在下降，中低收入家庭和高收入家庭之间的住房相对面积上的差距要小于他们之间收入水平上的相对差距。从户均住房面积看，全社会家庭户均住房整体水平比较接近，没有特别大悬殊，16城市中收入家庭住房方式发生很大变化，表现明显的商品化和私有化特征，没有看到目前占有家庭总数30%的家庭存在普遍住房困难问题。
最后的结论是除了拆迁引发需求可以在拆迁中得到解决之外，城市新增住房中来自中等偏下新住房需求存在支付能力不足的问题。在土地供给量不变的前提下，全社会每年新增住房需求中来自中等偏下收入家庭的新增住房需求应该作为一个社会保障问题，而不是当做市场问题来解决，完全依赖市场供给解决社会保障将因政策执行成本的外化而导致政策效果降低。
经济适用房的政策有必要调整
主持人：两位专家对于经济适用房的政策刚才在咱们的结论过程当中，第二条说看看有没有必要进行调整。两位专家不知道是什么观点，认为有没有必要调整？或者怎样调整？
郑征：我刚才说了我们回答三个问题，二季度报告实际上回答两个问题，第一个效果是否达到预期目的，我们认为不仅达到预期目的，而且效果非常显著，但是在执行中存在着偏差，这是我们对于第一个问题回答。第二个问题，我们认为在当前大中城市，以商品化和社会化住房供给这样一个基本的住房供给体系下，完全依靠政府新增行政划拨土地，政策执行成本将会很高，政策可以考虑调整。
我们还有一句话，应该是政策问题构建开始，整个要反思一下，因为我们当初，我们的意见认为这个经济适用房当初的问题构建来自于供给，是从供给方考虑的问题，现在应该从需求方考虑问题，应该把中低收入家庭的住房问题和他们的就业问题、医疗问题、教育问题等等所有的社会保障问题作为一个整体去考虑，而不是从住房的供给册来看这个问题，住房政策问题构建、基础、环境、条件都变了。
成本成为经济适用房的死穴
主持人：郑博士应该说是这方面的专家，所谈到的话语也都是一些专业的名词，在这个过程当中能不能用一些通俗的话给网友简单传达一下经济适用房政策应该怎样发展？
郑征：按照目前到03年底以前经济适用房供给体系和比例方式来讲，它是以集资合作建房为主体，通过房地产开发企业按商品房销售的经济适用房比例很小，按照我们的推算在一定的假设条件下，因为现在国家没有这样的统计数据，我们只能根据现有数据进行测算结果来看，集资合作建房这一块大概占了80%，属于可以被称为经济适用房，由房地产开发企业占了20%，按照最初的政策目标群体要满足占全社会家庭总数70%群体需要，满足了14%，现在政策目标群体已经压缩到30%，中等偏下加低收入这一块，还有一个16%呢？你也供给不了。如果你把政策目标继续往下压缩，支付能力更低了，像北京你再往低收入10%群体来讲，如果不是拆迁，他也没有能力去买现在的经济适用房，这是一个。第二一点，中国最基本的特征大家都知道人口众多，差别很大，不要说全国各地土地的基差地租差别二大，在别的城市也存在很大差别，政府用什么样的规则来确定哪一块土地是经济适用房，这是很大问题。第三个问题经济适用房政策在执行过程中由于大量成本外化，这个政策
本身它的实施通过政府、房地产开发商，所在的单位，至少三个主体，通过他们共同完成这样一个保障性政策的时候，成本分担，成本结构怎么划分，我单位应该承担什么，你作为我单位的职工，你来盖章，证明你符合条件的时候，我作为单位给你盖还是严格审查，作为房地产开发企业，你限定我3%的利润率，等量资本获得等量利润，这是马克思早就讲过，他获得房地产平均利润的应该怎么办？你们对房屋的成本不会产生疑问吗？作为政府来讲如何协调另外两个主体，同时协调他自己的问题？这成本结构会非常的复杂，所以说对他的要求就很高。
中等收入者也有人买不起经济房
主持人：经济适用房在以后如果说还继续存在，是不是根据需求来决定经济适用房政策的发展？这样一来是不是经济适用房背离了它的初衷？转变为商品房？这样愈演愈烈。
郑征：首先来讲经济适用房具有保障性质的住房体系。保障首先明确一个概念我们保障群体到底是谁？当我们使用中低收入这个词的时候就已经模糊，你没有办法很严格界定中低收入到底是谁，从哪开始往下划。实际上如果我们仔细想一想，在中等偏上到中等偏下这三块人群里面，中等偏下，中等收入，也有大量的人买不起商品房，可是政策，经济适用房讲应该是不允许的，这样的话我们讲像美国它的住房政策很简单的标准，你的家庭全部收入为你所在地区平均收入的80%，然后你住房支出占你全部消费支出超过30%，如果你具备这样两个条件，可以向政府申请解决住房补贴，很明确，他没有什么中低、中高、低这样一个很定性的描述。
关于住房保障的问题，如果我们从需求角度来考虑，手段就会很多，因为我们谈的经济适用房一个隐含最基本的前提是要买新建的住房为自己所有，你们认为如果从保障来讲这是一个十分合理、完全合理的要求吗？
记者：上海这个地方前几年已经明确出来不发展经济适用房，据我所知他们现在体系是廉租房、配套商品房、拆迁和最新租屋，不知道您对上海这套体系关注过没有？在商品房发展过程中做没做到保障中低收入人群？
郑征：我们做这个研究找了16个城市，有上海，我们找时间段的时候，在它的统计里面没有经济适用房这一项，我们注意到这个事实。我们目前正在做廉租房的时候我们主要关注对象就是上海，我觉得上海有些方面是做得很好。
网友：据我所知上海这次宏观调控众矢之的，上海房价比较高，总体评价认为廉租房和社会保障这一块做得不够好，或者中低中那一块，不是廉租房那一块大家怨言比较多。
郑征：我刚才讲，安全中低偏下，中等加中等偏上这样一个收入，我们按北京的数来说，03年按北京市的统计年鉴，城镇居民七等分的划分标准是这样的，低收入是年人均总收入617块4，低收入是8454，中等偏下是10343.8，中等12896.3，高收入20524.8，最高收入29095，我可以段别，12896.3肯定买不起房子，但是你又不属于经济适用房供给对象。我觉得租是一个方法，另外补贴你的支付能力，发展房地产金融，从你的支付能力上。
另外一方面从供给册，从房价本身调控来讲政府完全可以有所为，我们可以借中低套、中小套的，成本有一定控制的，这也是一个方法，但是你一定要走经济适用房这一条路我觉得过于窄了。
主持人：希望郑博士以及这些研究专家这些言论、观点能够引起咱们政府有关部门重视，对于经济适用房的建设应该怎样健康、稳定的发展做出一些适当的决策。
报告初衷是让大家社会福利得到改善
郑征：你说希望影响政府决策，从我们作为研究者来讲，第一我们没有说要跟政府唱什么对台戏，这绝对没有。第二我们结论不是政府委托，我们只是想为所有人，特别首先为我们委托方提供一个更客观、全面事实，使大家都使得社会福利得到改善。
主持人：有的人说北京房地产走势到9月份到了一个节点，逐步观望态势逐渐会被打破，慢慢走向一种非常好的趋势。不知道两位专家怎么看待这个话题？
郑征：我们不研究具体的市场。
李锋：我们没有具体数据，不好往下说。
主持人：刚才咱们谈话过程当中提到了一个均衡问题，在报告过程当中怎样体现均衡？消费者在这个过程当中有没有起到什么作用？
郑征：我说的均衡，我们跟每一个判断都不应该表现出明显的倾向性，这是作为一个职业研究人员，专业研究人员对你研究结论最主要把握，我要告诉你一个，假设是什么，得出来是什么，我不会告诉你，我明显倾向结论在里面。消费者来讲新增住房需求这一块来说，我个人认为首先应该承认我们现在面临基本事实，我们基本的土地供给制度，我们基本的城市住房供给体系，我们基本的社会变动趋势，在这个时候你来调整自己的预期。
我觉得把自己预期把握一下，采取灵活多变的方法，这里面还有一个观念问题，我们总觉得租房子不如买房子，这是一个比较复杂的判断，我们说其实在某些的特定条件下，租比买划算。当然我们还是习惯于买房子这样一种观念，也对，肯定是很正常，作为我也想买一个属于自己的房子，这没有问题，但如果你面对这个环境跟你能力发生较大差别的时候你选择一个最佳的方法，比如我宁可选一个在我工作单位附近的房，租我也不会买一个很远经济适用房，比较成本就好了。但是如果政府给我补贴我肯定买，不租。支付能力上包括你买，包括你租都存在支付能力问题，你一定要说买一个新建的房子，这个要求真的很苛刻。
我个人觉得是这样的，我不认为这是有普遍意义，我也不要求大家都来接受我的观点。
政策执行成本大量外化，结构不良
网友：经济适用房政策最初的初衷是好的，但是最大的问题在于相关规定执行不严存在很多漏洞，违背政策制定者的意愿。请问嘉宾执行难主要是什么原因造成的？
郑征：按照我的理解，就是一个政策执行成本大量外化，结构不良。
主持人：这个过程当中是不是政府在监管过程当中，是不是不利？还是下面弄虚作假？
郑征：我觉得政府想把这个事做好，政府一直想把这个事做好，而且某种意义上来讲政府已经做得很好。现在发生问题都是局部地区局部问题，我们现在实际上在媒体上，在舆论上谈经济适用房的时候，潜在的大多都是指的北京地区，个别城市，个别地段的事，如果放在全国来看，放在整个房地产的供给市场来看这可能并不是一个十分突出的问题，我觉得是需要观察到这一步。而且至于说政府的政策初衷，我建议大家认真的读一下有关的经济适用房的政策，这很容易找到，你可以看文件到底怎么讲。
主持人：您在这里不便于跟网友直接说？请网友做出自己的判断。
郑征：对，看文件怎么说的。
主持人：看来这里面有一定的问题。
郑征：我没有说，这里面讲起来很复杂，成本外化的东西，刚才其实我讲了，这里面执行这样一个政策需要很多不同主体，每个不同主体有自己不同利益需求，完全一致办好你想要的一件事本身牵扯协调他们问题。
网友：现在经济适用房政策是过慢，还是当机立断在政策解决过程当中？
郑征：这个政策形成是政治力量较量的结果，并不是我们政策分析人员所能解决的，政策当机立断终止还是怎么样不是我能回答的。
主持人：今天咱们嘉宾聊天应该说是进行的非常好，从REICO工作组的一些具体工作情况以及报告的出台的根据，另外对于经济适用房这个话题做出了比较详细的解读了诠释，两位嘉宾应该说在这个方面都是有独到的研究，网友也提出了很多问题，我们专家也做出了仔细解答。如果广大网友和业内人士有什么具体问题可以在线下和两位专家进行沟通和交流，今天嘉宾聊天到这里，非常感谢两位嘉宾来到我们聊天室。
李锋：谢谢新浪网。
郑征：谢谢大家。
本次聊天到此结束。 | 