| 2005年2季度REICO报告发布会现场实录 |
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| 中国不动产网 2005-5-28 点击数： | ||||
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8月24日下午，REICO工作室在北京发布最新研究成果——《2005年2季度中国房地产市场报告》。此次REICO工作室发布的《2005年2季度中国房地产市场报告》由主报告“持币观望态势形成，需求增长趋缓”与“经济适用房政策效果调查” 专题研究两部分构成。 发布会出席嘉宾 聂梅生 全国工商联住宅产业商会会长 冯 仑 全国工商联住宅产业商会轮值主席、万通地产董事长 任志强 全国工商联住宅产业商会副会长、华远地产董事长 刘 琳 博士 郑 征 经济学博士 李 锋 经济学硕士 龚 宇 搜狐公司副总裁、搜狐焦点网负责人  主持人：全国工商联住宅产业商会轮值主席、万通地产董事长 冯仑冯仑：各位记者朋友大家下午好！今天我们在这和全国工商联住宅产业商会发布2005年第二季度REICO报告，这个报告以往跟大家都有一个报告，是一个独立的研究机构，得到了全国工商联住宅产业商会住宅联盟和其他的机构的支持。今天这个发布，我们重点讲二季度的经济适用房。下面我简单介绍一下今天来的一些嘉宾，其实今天来的大家都比较熟悉了，我就不一一介绍了，商会里面主要是聂梅生会长，还有北京住宅商会的会长刘会长，当然也是REICO报告主要的联络和指导的会长。下面我们请REICO工作室团队成员刘琳先生对这个报告进行一个介绍。介绍完之后我们有一个时间给大家提问。  刘琳：各位来宾，大家好！下面由我代表REICO工作人员对房地产2季度市场发展的形势做一个简要的介绍。 第二季度全国房地产市场形势总体特点是持币观望态势形成，需求增长趋缓。我主要从三个方面介绍：第一方面介绍一下二季度市场的形势。第二点简单介绍一下需求增长趋缓的原因。第三，对未来市场变化的趋势做一个判断。 首先，看二季度的市场形势。二季度市场形势主要有四个特点，从需求方面来看，市场的需求增长趋缓，从供给来看，房地产开发投资的意愿在持续下降一年后开始有所回升。从价格方面来看，房屋销售价格增速放缓。第四个特点是房地产发展的区域性差距较大。 首先看第一个特征，房地产需求增长趋缓，研究需求增长离不开对销售面积的分析，从现有的统计指标看，我们的销售面积不能完全代表市场当期交易的状况，从二季度各月来看，商品房的销售面积增幅是增长的，其中4、5、6三个月商品房销售面积同比增长了4.8%、8.6%、13%，增幅是逐步增加的，但是销售面积和房屋成交面积在内容构成上面有很大的不同，因此销售面积不能完全代表房地产市场的当期的交易状况。在我们的报告当中运用了四个指标，一个是销售竣工比，用这个来反映当期商品现房供求的对比情况，用个人住房贷款的变化反应商品房预售状况的变化。首先，看销售竣工比，二季度销售竣工比快速下降，2005年3月份商品房销售竣工比达到近年的最高水平有1.41，二季度呈现快速下降的局面，4、5、6、三个月是1.0、1.09、1.01，6月份销售竣工比已经接近2001年、2002年和2003年同期商品房销售竣工比，商品房供不应求状况得到大大缓解，也反映了房地产市场需求增长趋缓。从定金和预收款来看，二季度定金和预售宽增幅快速下降，顶级和预收款的同比增幅由一到二月的47.4%，持续下降为1－6月份的21.1%，增幅比去年同期减少25.6个百分点，其中，4、5、6三个月的铜币增幅逐步下降，分别是18.58、17.32%和11.08%，定金和预收款增幅的快速下降反映了商品方预售增长取款。二季度，个人住房带看增幅大幅度下降，截至2005年5月底，工、农、中、建个四大国有银行的个人住房贷款同比少增5恩00亿元。4、56、三个月上海个人住房贷款增长额粉笔同比少增29.02亿元、36.6亿元和37.18亿元。央行及七部委调查证实全国范围内房地产市场持币观望态势形成。 房地产开发投资意愿持续下降一年后开始有生回升。房地产开发投资增幅持续下降，但商品房快法投资增幅有所回升。一到六月份房地产开发完成投资同比增长23.5%，增幅继续下降。商品方投资由商品方建设投资、土地开发投资、土地购置费构成，它的变成代表了房地产市场有效的供给的变化。一到六月份商品方开发投资同比增长为23.3%，其中4、5、6月份商品房开发投资的同比增幅分别为21.66%、23.19%、26.44%，增幅逐步增加。 土地购置和开发活动有所回升，购置土地面积维持小幅度增长，完成开发土地面积同比增幅结束2004年以来逐步下降的局面，开始有所增加。二季度完成开发土地面积结束2004年末同比减少的局面，同比增幅为13.07%，其中5月份完成开发土地面积同比上升14.27%，6月份完成开发土地面积更达到了同比50.98%的增幅，说明土地开发活动自5月份起开始有所加强。这是20个重点城市土地购置和开发活动，回升现象更为明显。在土地市场中购置单价是逐步上升的。新开工面积增幅有所增加，2005年一到二月商品房新开工面积增幅降到最低水平为1%，一到六月商品房新开工面积增幅为10.9%，志得意提的是上述指标二季度增幅虽然相对一季度有所回升，但累计增幅仍为近年最低水平。 第三，房屋销售价格速度放缓。二季度全国房屋销售价格同比上涨8%，涨幅同比减少2.4个百分点，与一季度相比，房屋销售价格上涨1.5%，丈夫回落1.8个百分点。二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅，二手住宅价格比上年增长9.5%，涨幅回落了2.7%个百分。 市场形势的第四个特点是房地产市场变化的区域性差异较大。不同城市房地产市场的发展状况差异较大，全国整体房地产市场的发展趋势不等等等个别城市的变成为例。我们以四个城市为例，二季度北京市从土地购置和开发、房地产开发完成投资到新开工面积同比增幅均逐步下降，反映了房地产开发投资意愿继续下降，反映了北京实房地产市场需求增长取款。上海市销售竣工比不断减少，定金及预收款铜币增幅保持平稳态势，但二手房是交易量大幅度下降，个人住房贷款同比少增，反应了房地产市场需求增长趋缓。广州市从土地购置和开发、房地产开发完成投资到新开工面积同比增幅均逐步增加，反映了房地产开发投资意愿有所增加。深圳市土地完成开发面积和房地产新开工面积增幅有所增加，反应了同期房地产开发意愿的增加，但土地购置面积和房地产开发投资的同比增幅在下降。这个是四个一线城市的房地产市场的变化。 二季度需求增长趋缓的原因我们认为有两点： 第一，房地产市场需求增幅趋缓是宏观调控措施效应的显现。2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府度土地和信贷同时实施紧缩政策，然而，在投资增幅不断下降的同时地由于供给受到控制，房价出现上涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房地产市场，强化了购房需求的晚生，供求出现失衡房价上涨加速。2005年3月以来为了抑制房价过快的上涨，中央政府出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策，促使二季度房地产市场需求增幅放宽。第二个是消费者对宏观调控的理解和认识不一致，小简单的把宏观调控认为要降低房价，所以纷纷持币待购。 当前房地产市场需求仍然是以自住需求为住，在城调队的调查数据中有购房计划的人员中有7.7%的人取消的购房，而92.3%的人选择推迟购房、提前购房或者租住。随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会得以恢复。6月份政府强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，要坚定不移促进房地产业健康发展。近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌对取决于消费者对房价新新的恢复程度。长期来看，我国城市化，人均居住条件的改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将支撑房地产业的持续发展。近期针对房地产业调控力度不会加大，由于宏观调控已经显现出成效，而且经济发展正朝着宏观调控预期方向发展，引起近期针对房地产市场的宏观调控力度不会加大，未来宏观管理将以落后中低价住房的有效供应，加强市场管理，加强存量土地利用为主。 我的介绍完了，下面由郑征博士介绍一下关于经济适用房政策的研究成果。  郑征：当时刘博士是把市场给大家做了一个介绍，他研究的对象主要是数字，我们这个和他多少有所不同，我们评价的是一项公共政策，所以在这我简单把我们的评价方法给大家介绍一下。一般的公共政策评价都是对政策主张本身作价值评估，也就是说我们不能简单的看政治效益，或者说拿你自己的价值尺度和规范标准对政策效果做评估，这个称之为伪评价。第二个是我们评价的基础，我们是以政策文本本身和政策执行过程中实际发生的情况，和政策执行以来发生的实际数据，这些数据的来源就是政府公开的文件，数据是国家统计局和国家统计局城调总队提供的数据，另外是我们委托市场专业调查公司做的调查。这样做评价可能会隐含一个逻辑的危险，就是这个事情发生在他之后，我们在政策评价上技术上必须做这个处理。第三，我们评价的范围或者我们评价要达到的目的，在我们这个研究里面有三个问题，第一个是经济适用房政策实施以来是否达到了它的预期目的。第二，在当前的环境下，这个政策有没有调整的必要，这个问题隐含了三个基本的问题。也就是说，当初的政策问题是否得到了解决；第二，政策采取的措施是否有效；第三，执行效果如何。我们做研究最后要回答的问题就是当前的情况下，这个政策如果需要调整，那么如何调整。 下面，介绍一下我们这个研究的主要的结论： 一、经济适用房政策是城镇住房制度改革的产生，它的政策目标在实践中不断调整。 最早经济适用房概念提出是国法1993年30号文，那里面是经济实用，提出完整的政策主张是1994年国发43号文，然后1998年国发23号文明确确定了以经济适用房为主体的，按收入分层次的住房供应体系。最初的政策文件对中低收入这个概念并没有明确的界定，因为这个词本身就提议理解为中等＋低收入，就是中低本身是一个相对的标准，是一个定性的概念，并没有明确数量级。到今天为止有关经济适用房政策都有这样一个规定，就是具体执行由各地方政府自己决定，那么各地方政府在制定具体实施细则的时候，把中低收入有的理解为中等＋低收入，有的理解为中等偏下加低收入。如果按前一种理解，根据国家统计局现有的城镇局面收入的七个等级来看，前一种包括了社会家庭的70%，就是中等偏上以下的都可以包括在这个范围之内。而如果要是后一个理解的话，中等偏下加低收入，这个群体只是全社会家庭的个30%，最低收入的就是10%，就是全社会10%的居民销售的是廉租房的政策。2003年国家发改委和建设部下发的发改投资2003492号文明确提出经济适用房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家住房的重要途径。那么在2003年以后各地方政府出台的经济适用房政策的办法都以明确把这个目标群体限定在中等偏下，就是只函盖社会家庭的30%的范围。但是政策当时形成的时候并不是要单纯解决中低收入家庭的住房问题，还要担负很多的使命，在当时的背景下，还担负了扩大内需和拉动经济增长的要求，所以这个政策的目标比较宽泛，并不是很具体。 二、经济适用房政策已经形成一套政策体系，但政策基本内容没有发生重大变化。 从1994年提出这个概念，同年建设部法处了经济适用房管理办法，一直到2004年管理办法没有什么变化，基本的政策要点就是行政划拨土地，事业收费间、招标建设，限制建筑标准，限制价格，限制交易，限制对于。2004年的管理办法在具体操作上更加规范了，但是在整个文件里面找不到政策对象。到目前为止经济适用房政策已经完成了一个完整的政策体系。从1998年完整的提出经济适用房、商品房和廉租房的体系以来，经济适用房到底有多少供给给社会。 三、这个说明要明确一个概念，就是说经济适用房还有多少房子可以交经济适用房，就是我们现在经济适用房很多人讲都认为是由房地产商开发提供的经济适用房，但是事实上经济适用房它的供给途径渠道包括房地产开发企业提供的，集资合作建房，集资合作建房这个概念早于经济适用房，从1978年改革之初就提出集资合作建房，一直到2004年都把集资合作建房作为经济适用房的一种。还有一个就是单位自建房，就是单位可以利用自有土地建经济适用房。这样我们谈到经济适用房的时候，现在国家统计局统计年鉴上关于经济适用房的定义讲的主要是由房地产商提供的，这个说法是不全面的，严格来讲，经济适用房应该是一个完整的供给体系，而不是单一的一种。实际上不同的供给渠道跟当初住房制度改革的追求是不完全的政策的，到现在很多的住房享受经济适用房政策的占到了80%，由房地产开发企业提供的经济适用房只占到20%。从1998年到2004年政策下达了七批经济适用房建设计划，而这个建设计划不包括集资合作建房，主要是享受优惠政策这个，这个计划面积达到10.47亿平方米。相当于全国新建住房的32%，但是完成计划的面积只有4.77亿，而集资合作建房单位自用土地建设、和项目自带住宅的有11亿。由于城市的突然制度，城市管理等制度因素，特别是自用地的枯竭，我们估计在大中城市集资合作建房的比例会越来越少。但是在一些地级城市，已经明确下文禁止集资合作建房。所以，从整个供给方式和交易方式来看，在经济适用房的供给这个体系下，这个供给量将会越来越多的倾向于由房地产开发企业提供的经济适用房。 本信息共2页,当前在第1页 1 2 |
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