| 今天下午，REICO工作室将发布2006年第一季度报告。今年以来，各大城市房价上涨，北京房价涨幅在国家统计局和北京建委的数字之间引发争议，REICO报告又将得出什么样的结论？
恰逢昨日国六条出台，与会嘉宾又将对次作出什么评价？
下午2:00,搜狐焦点房地产网将现场图文直播发布会实况。请关注。
时间：2006年5月18日14∶00～16∶00
地点：北京天伦王朝饭店三层B+C会议室
发布人：刘琳 REICO工作室博士
嘉宾：
聂梅生 全国工商联房地产商会会长
程 选 国家发改委投资所副所长
叶剑平 中国人民大学公共管理学院教授、博导
程建胜 中国人民银行房地产金融处处长
任志强 北京华远地产股份有限公司董事长
陈兴动 巴黎百富勤首席分析师
█ 现场图文实录
【主持人】：各位嘉宾、各位媒体朋友下午好！欢迎大家来参加2006年1季度REICO报告的新闻发布会。
我们今天邀请到了中央电视台、北京电视台、光明日报、21世纪经济报道、经济参考报、经济观察报、财经时报、第一财经日报、中华工商时报、金融时报、经济日报、中国房地产报、中国建设报、北京现代商报、京华时报、北京晨报、北京青年报、北京日报、北京晚报、北京娱乐信报，以及搜狐焦点房地产网等媒体。
同时也邀请到了一些房地产行业的专家和学者。他们是全国工商联房地产商会会长聂梅生、国家发改委投资所副所长程选、中国人民大学公共管理学院教授、博导叶剑平、中国人民银行房地产金融处处长程建胜、巴黎百富勤首席分析师陈兴动、北京华远地产股份有限公司董事长任志强、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、阳光100置业集团常务副总经理范小冲，还有来自裕景地产集团、中坤集团、北京纪新、顺驰中国、当代集团等多家开发商企业。下面一个多小时的时间里我们借由这个时间段产生一个互动。由我们REICO工作室的工作人员对2001年1季度的REICO的报告进行发布。
按照惯例REICO研究报告分为市场报告和专题报告。因为今年启动的比较晚，所以这次我们主要对市场报告进行发布。首先有请我们工作室的刘琳博士对我们的REICO的研究成果向大家做一下汇报。
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| REICO工作室博士刘琳 | 【刘琳】：各位嘉宾、各位媒体朋友大家好。下面我代表REICO工作室对第一季度的工作做一个介绍。
我分两部分介绍。一个是对当前市场形势的判断，另外是对热点问题的分析。首先我介绍当前房地产形势的判断，第一房地产开发的意愿有所回升。2006年一季度代表当期房地产开发活动的一系列指标都出现了加速增长。比如说完成开发土地面积、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等等一系列指标都出现了加速增长。 另外，国房体系指数也出现了上升。2月份的过房景气指数比去年上升了0.87点，国房景气指数的持续上升显示了一季度房地产开发景气的回升。房地产开发幅度的增长上升与银行的支持力度提高有一定的关系。06年一季度国内贷款幅度大幅度上升，国内贷款增幅上升，显示了银行方面对房地产开发的力度有所提高。
第二，全国范围内房地产市场持币观望态度有所改善。代表增量市场预售水平的定金及预收款的降幅逐月有所减少。1到3月的商品房面积比一到2月增加了3到4个百分点。主要城市的商品房交易量04年一季度都有所增长。
第三个判断，全国总体房屋销售价格涨幅有回落迹象，不同城市涨跌有别。房屋销售价格的同比指数逐步回落。其中各种主要类型的销售价格都是继续回落的。从环比指数来看06年一季度换比涨环比04年一季度有所上升，但是如果从月度的环比指数来看，房屋销售价格是在06年1月份达到最高。2月份和3月份都是逐步回落的。从二手价格的换比销售涨幅来看，一月份达到最高，2月份和3月份逐步回落。 第四个判断，房地产市场区域性变化明显。房地产有三大重点发展区域，三长角和珠三角和环渤海。06年一季度，长三角地区房地产市场供给增长有所增加，需求增长未明显恢复。而东北地区，北部沿海地区、大西北地区的房地产市场供给增长和需求增长有所增加。从珠三角地区来房价在高位增长，但是涨幅有回落的迹象。从环渤海地区看，环渤海地区主要的城市房价加速上涨的比较多。
第五个判断，我国当前商品住宅空置水平没有明显上升。
下面我介绍一下报告当中对两个热点问题的研究。在05年一季度关于空置的概念和北京市的房价议论比较多。报告当中对国内外房地产市场的空置概念做了比较。首先来看概念，国外有关房屋空置面积的定义各个国家都不相同。但是有一点是一样的。他们都是针对使用市场而言的。我们在报告当中以美国为例，美国对住宅空置，被调查的住宅所有者在其他地方有更长用的住宅这套住宅也被算作空置。我们可以很容易的看到，空置的概念就是针对使用概念而来的。美国公布的住宅的控制情况是公布住宅的控制率。出租住宅的空置率是指准备出租控制的单元数量与已经出租的单元数量和代出租的单元数量的比率。
人口普查局一年按季度来发布它的空置率统计的数字。我们国家关于国内房屋面积和空置面积是这样的，是国家统计局95年8月首先提出来的空置面积，是指报告期末已经竣工的商品房面积中尚未销售和出租的部分。在02年和03年的时候建设部都有一些补充，但是根本还是指报告期末已经竣工的商品房中尚未销售和出租的部分。我们看到国内的空置面积概念只是针对房地产的增量市场。指的是未售出的概念，而不是指没有使用的概念。我们得到的结论是第一，当前我国商品房的概念与国内的商品房的空置面积有很大的不同，二者没有可比性。无论以何种方法计算我国房屋的空置率都与国外的空置率概念不可比。这个不可比并不是国内空置面积的含义没有意义。在国外报告当中就是指没有销售出去的房屋，实际上这是国内的一个空置概念。
对当前住宅空置水平的判断，我们认为随着商品住宅建设总量的增加，商品住宅的空置面积已经有所增加。2005年商品空置面积总量有所增长。我们认为，目前2005年商品住宅的控制水平并没有明显的上升。
第二个热点问题是关于北京市房价的变化特征。北京市的房价争论也比较多。我们报告选用国家发改委和国家统计局联合发布的70个大中城市房地产的价格指数说明北京市房地产价格的变化。看看北京市的房地产价格变化，从季度数据来看，北京市房屋销售价格的涨幅，这是一个同比的变化。实际上从2004年开始，北京市房屋销售价格的涨幅就在逐步上升。第四季度涨幅有一个比较大幅度的增加。05年北京市房屋销售价格一直在高于增长。也是在第四季度的时候涨幅又有所增加。
06年的第一季度则保持在比较高位的水平上。如果看年度的同比数据，03年的价格指数是103，04年是103.7，05年是106.5。从环比的价格来看，我们看到北京市的房屋价格在05年的四季度有所回落。06年一季度有所上升。其中二手住宅的变化略有不同。二手住宅在05年三季度有一个比较大的上涨。
从月度的数据来看，同比06年逐步回落。环比的指数除了二手住宅，3月份继续增加的话，其他的新建住宅和房屋销售价格指数都是逐步回落的。对近期房地产市场销售价格涨幅的增加，我们报告认为近年北京市房地产市场当中供给增长是持续下降的，造成供求矛盾的突出是近期房价上涨的根本原因。
02年到05年四个年度里完成开发土地面积是负增长，购置土地面积有两年是负增长，且将幅是很大的。同时，房地产的需求却没有明显减少。01到04年北京市商品房空置面积的数值一直持续下降。02－03年北京市房屋租赁价格曾经有过一个比较大幅度的增长。说明房地产市场的需求是非常旺盛的。我的报告到此结束，谢谢大家！
【主持人】：今天我们请到了巴黎百富勤首席分析师陈兴动先生对本季度的研究报告进行点评。
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| 巴黎百富勤首席分析师陈兴动 | 【陈兴动】：谢谢各位，谢谢任总的邀请。我是在巴黎百富勤做房地产公关和政策开发研究的。基本上是做投资咨询的，给大家提供投资建议。我读刘琳博士写的REICO报告不是第一次了。每次拿到这个报告都是认真的拜读。这个报告写的特点翔实而且启发很大。在房地产里面在中国目前是最完善的方面。这份报告写的非常好。好在内容丰富、观点非常鲜明、论据也非常充分。各方面都有理有据，说明中国现在房地产的发展总体态势很稳健。在当下的中国发展当中，房地产是中国经济的一个主体，是支柱产业，这一点是不能否认的。房地产发展多年对中国老百姓的住房的改善，我本人表示非常感谢。
我觉得中国经济应该高速增长，中国经济高速增长房地产是一个重要的贡献力量。我看，未来房地产将来的发展还是有重大发展的前途。刘琳博士写的报告也向我们描述了一份全国各个地方房地产的是相当不平衡的。这点和中国经济情况是相当一致的。也就是说房地产的发展几乎和中国经济地区发展、工业化发展过程的进程基本上一致。房地产最大发展的时候是从珠江三角洲到长江三角洲，这个发展的时机已经到达了。我一直不认为中国房地产在全部有泡沫的问题。尽管我个人认为某些地方有可能有泡沫的因素。
在我看来，房地产的发展过去的10年，我引用这份报告里面谈的其中16％多一点在现有住房当中是商品房。国际上的说法，一个房地产的发展成熟度其中60％是商品住宅。我觉得这两个东西不太好比。更重要的是在于发展阶段不一样。中国现在的房地产发展还在于初期。如果不是婴儿阶段，也至少是一个少年时期。在我看来，中国经济如果工业化还需要15－20年，房地产的发展至少还有15－20年的发展机会。
第三，讲讲我个人对中国房地产的关注和一些看法。我觉得中国现在房地产发展过程不是没有问题。客观的问题是存在的。我列了五个问题：
第一，房价涨幅过高。这个是整个社会和老百姓的感觉。尽管从发展商角度来讲整个房价不高，但是整个社会的感觉房价高了，这个“高”有多高？前段时间我们看到了国家统计局公布的房地产的价格，全国涨5.5％，北京市涨7％多一点，但是北京市自己公布的是17.3％，深圳公布房地产价格涨到了25.6％，广州公布的是14％。这些数字都比统计局的数字高很多。所以，这两家都出来解释，说他们两家的数字都是正确的。不一样也是因为计算基础和方法不一样。这里有很多值得研究的地方。不管怎么讲，房地产的价格上涨是一个价格问题。
第二，房价上涨的原因种种。其中有需求过旺、土地涨价、开发商销售的商业模式。我的投资者提出来了中国卖房怎么卖，西方发达国家卖房是成件卖。中国卖房是按平方米算。按照香港的做法来看，我买了中国的房地产为什么不断上涨，是因为发展商做出来的贡献。发展商把房子拿到市场上卖，如果卖的好就继续卖，这样使房价不断的上涨。
第三，房地产增长过快引起了社会的抱怨。造成了一种势头和一种政策的压力。总政策执行角度来讲不能不处理。从投资者角度来讲，如果房地产价格的这种上涨导致了政治压力。我给投资者做建议的时候就要提醒他们注意，因为这毕竟涉及到以后会有政策的调整。
第四，房地产价格上涨过快可能有泡沫化的趋势。加上目前人民币升值的预期，升值预期不断的在加强。尽管美国没有把中国作为货币操纵国，但是不等于国际的压力减少了。现在很多的投资者，大家看看日本的经验，从70年代的130日元对一美元到现在大概是110日元对一美元，大概是升值了35％左右。如果这样计算，5年到10年之内人民币肯定从现在看低于块钱。那就有可能出现资产泡沫化。日本就是一个沉重的教训。
最后一点，如果真的房地产价格上涨过快，会给中国造成什么样的影响？在我看来，它和工业化的进程不协调不一致。整个可持续发展的过程缩短了，不是说房地产不发展，房地产发展有一个必然的过程。房地产究竟应该增长多快、多高，20％、25％的投资增长是过快了还是过慢了，什么是合适没有一个客观的理由判断。中国房地产价格究竟多高，去年我在上海参加一个房地产的高峰会议，前年也参加了这样的会议。现在很多的投资者和国内的经济学家出来，能够支付起（可支付）的价格需要有两个前提条件，第一个前提条件是中国的房地产发展是相对成熟的。我们刚才有一个国际认同的指标，商品化的房屋占你的存量房地产的大概在60％左右。另外一个计算，居民可支配的收入是实实在在的。
我谈一下问题的症结，现在矛盾的主要地方不在供上。中国现在的收入水平仅仅是美国的16％左右。回到中国13亿、14亿人口我们的房地产消费模式肯定和国外不一样。问题的主要方面可能是在需求上，现在需求的绝大部分是有效的需求，是实质需求。但是讲到有效需求和实质需求之后，我的理解当中中国房地产需求当中有几个不合理的现象。
首先，中国现在的房地产应该强调“居者有其屋”，不要强调“居者拥有其屋”。刚刚参加了工作，比如我的秘书在刚开始工作的时候就嚷着买房子。这个观念如何能改变。
第二，想买房子一步到位，不但要买，而且要买得大。我有一个朋友的孩子提出来要家里给买房子，至少是120平米以上的。在大城市、特大城市120平米以上的价格肯定要超过100万。
我们看看，和西方很多的成熟市场比，买房子一辈子基本上有四个阶段，第一阶段买一套小房子，离工作单位近的地方。第二阶段买房子是结婚以后，有了孩子，这个时候需要换一套大一点的房子。第三阶段，孩子上大学了，两口子觉得现在经济水平也可以了，这个时候卖一个大公寓房。最后，再买房子等到老了以后走不动了，回过头来买一个小公寓。当然这四个阶段是比较理想的状态。所以，买房子一步到位导致了很大的问题。
第三，由于房价上涨形成了干性预期，这就对住房的需求提前了。很多的父母为上小学的子女买结婚用房。房子早晚要涨价的。
第四，房价持续大幅度上涨，导致了投资和投机的需求。
第五，二级市场不发达，导致对房子的需求全部涌向新房源。另外，住宅的结构有问题。因为我们在做投资，不是在想应该怎么做，所以，我们要看看这个预期可能会发生什么。
第一，考虑到现在中国的情况，有可能提高按揭贷款的首付。我做了一个计算，抵押贷款占房屋销售价格收入的比，2002年的时候达到了60％，去年只有21％，当然去年是由于宏观调控导致的。前一年大概是40％左右。如果按照全国平均来算首付比例有可能超过20％。第二，如果按照国际经验来看，可能会出现合理的价格对房地产交易的委退税（音）的影响。第三，促进地方政府要大力发展廉租房和低价房。第四，中央会对地方加强一种制约。从行政命令上要求地方减慢城市的改造，减少对房子被动的需求。第五，二级市场会改变。
【主持人】：非常感谢陈兴动先生的发言！下面是媒体提问时间。下面大家可以就有关的问题与刘琳博士交流。
【媒体提问】：关于报告的问题，上面提到一个结论，为了二季度房价会保持高素增长，其中一季度的供给有增长，但是房地产有开发的周期，一季度的有效控制增长能够直接作为二季度对于房价的影响吗？
【刘琳】：目前的销售是以预售为主的，也就是说新开工面积的增长很可能会带来实际的有效供给会增长。而不是说非要建成了以后才能卖，目前国内有60％的比例已经预售了。
【媒体提问】： 我想很多在座的媒体对昨天“国六条”的出台很感兴趣。所以，在这里“国六条”对未来会不会形成新的措施和观望目前。
【刘琳】：我昨天晚上看到的“国六条”，我觉得它的主要方向和目的是前面政策的延续。它的调控供给结构，加大住房保障这是在06年的调控政策中就出现的。它只是一个政策连续的出台。我个人感觉“国六条”的出台很好，尤其里面对有区别的领导住房需求的调整。
【主持人】：今天非常感谢大家参加我们06年一季度REICO报告的新闻发布会。谢谢大家！ | 
