REICO报告认为，2007年第2季度，房地产市场供求两旺，房屋销售价格涨幅略有增加。

　　从供给方面来看，2007年第2季度，房地产开发投资高位增长，增幅比去年同期增加2.73个百分点，比1季度增加2.51个百分点，投资增长主要来自土地购置费增长和配套工程投资增长；完成开发土地面积增幅高于1季度增幅，商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅同比均有不同程度的增加，其中房地产企业购置土地面积在持续两年负增长之后出现较大幅度的增长。从需求方面来看，2007年第2季度，商品房销售面积增幅继续增加，商品住宅空置面积继续同比下降。2007年第2季度，国房景气指数逐月上升。

　　分区域来看，2007年第2季度，多数区域房地产市场供求增长增加。其中，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求均有所增加，主要城市房价涨幅增加。

　　 █ 现场图文实录

　　【主持人】：各位领导、各位嘉宾，各位媒体朋友，大家下午好！现在我们2007年2季度REICO报告发布会就正式开始。我想做一下自我介绍，我是全国工商联房地产商会的常务副秘书长钟彬。首先我向大家介绍一下今天参加我们2季度REICO报告的嘉宾：

　　全国工商联房地产商会的聂梅生会长；

　　全国工商联房地产商会副会长、华远地产董事长任志强先生；

　　国家宏观院投资所副所长程选先生；

　　REICO工作室刘琳博士；

　　全国工商联房地产商会刘若光女士；

　　还有很多来自媒体的朋友。REICO报告是2003年房地产商会和华远地产等资助建立的REICO工作室，开展了房地产市场的公告报告。REICO报告的宗旨是为了正确反映房地产市场的现状，正确的解读有争议的问题，正确的解读正确背景及影响，提出新的政策调整意见。REICO报告的研究希望正确反映中国改革过程中房地产市场的现状，正确的解读各种数字反映出的信号，给投资者、管理者、消费者一个最正确的判断。

　　REICO工作室本着独特开展房地产市场的研究。现在我们首先邀请刘琳博士对我们解读2007年2季度REICO报告。有请！

REICO工作室刘琳博士

　　【刘琳】：各位来宾下午好！下面由我代表REICO团队对2季度的情况做一个简要的介绍。首先我们看一下，2季度宏观经济发展的状况，2季度国民经济整体继续保持平稳、快速增长。上半年国内生产总值同比增长11.5%，比上年同期加快了0.5个百分点。其中1季度增长了11.1%，2季度增长了11.9%。

　　第二个特征是顺差继续扩大。上半年顺差达到1125亿美元，比上年同期增加了511亿美元。上半年居民消费价格指数同比上涨了3.2%，其中食品价格上涨的较快。第四个特征是城乡居民收入出现了多年少有的快速增长态势。上半年城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年少有，上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素增长了11.2%，增幅高于上个同期4个百分点。

　　从政策环境方面看，2季度继续紧缩流动性，2季度央行分别在5、6月份两次提高了存款准备金率各0.5个百分点，并在5月份再次加息0.27个百分点，这是央行自2006年以来第四次加息。大范围调整出口退税率，2004年我国经历了三次大幅度出口退税率，前两年是04年1月1号、06年9月5号，07年再次调整，取消了553项高耗能、高污染的出口退税。这样一方面着眼于减少高耗能、高污染产品的出口。房地产方面，继续落实2006年以来房地产的措施，主要包括加快临时住房建设，抑制房价过快增长。

　　从2季度房地产市场运行状况来看，主要有四个方面的特征。

　　第一，房地产市场供求两旺。从供给方面来看，07年第2季度购置土地面积同比增长了23.82%，房地产企业的购置土地面积在持续两年负增长之后首次出现了较大的增加。东部地区购置土地面积增长幅度最大。

　　从投资方面来看，2季度增幅比去年同期增加了2.73个百分点，比1季度增加了2.51个百分点。投资的增长主要是来自于土地购置费和配套工程投资的增长。土地购置费同比增长了35.56%，配套工程投资同比增长65.5%从各项指标来看，2季度各项建设指标都有所增加。商品房新开工面积和商品房竣工面积增幅同比都有所增加。

　　从需求方面来看，07年2季度商品房销售面积增幅继续增加，销售面积2季度同比增长28%，增幅比去年同期增加了6.65个百分点，比1季度增加了15.93个百分点。商品住宅的空置面积继续负增长。3月末商品住宅空置面积同比下降1.2%。从国房景气指数来看，4、5、6三个月国房景气指数上涨。

　　第二个特征，全国部分城市的房价继续保持涨幅。4-6月份各月房屋销售价格逐渐增加。其中二手住宅无论是从涨幅和涨幅增加的程度都要高过新建的商品住房。深圳、北京、大连等城市的商品住宅和二手住宅的销售价格继续保持较高的涨幅。部分城市的价格高涨源于部分房地产城市的矛盾加剧。北京、广州、深圳有多项供给指标都呈现的是负增长，商品住宅空置面积也是呈现负增长，显示住宅需求的旺盛。如果我们把时间序列延长，我们就会看到有些城市，房地产市场供给增长的下降已经持续了2-3年。北京从05年、06年房地产市场的供给增长都是负增长，包括深圳也是这样。同期商品住宅空置率逐年下降，这显示了需求的旺盛。

　　从不同的区域还可以看到，07年2季度多数区域房地产市场的供求增加，长三角、珠三角和环渤海地区房地产市场供求军有所增加，主要是房价涨幅增加。

　　第三个特点，房地产资金来源中，外资增长出现了较大幅度的下降。07年以来房地产开发资金来源于国内贷款，增幅连续两个季度出现上升。第一季度同比增长20.9%，第二季度同比增长31.6%。占房地产开发投资总额的26.7%。从2007年1-6月的数据看，国内贷款中来自银行的贷款占国内贷款总额的92.4%，来自非银行机构的贷款同比增长59.7%。非银行金融机构的贷款虽然所占的比重较低，但是增长迅速。

　　从利用外资的情况来看，07年3月份商务部出台了《关于2007年全国外商投资工作指导意见》指出要限制外商投资房地产。第二季度房地产开发中利用外资的增幅比一季度有显著的下降，利用外资同比增加30.5%，增幅比一季度减少了129个百分点，比去年同期减少了21个百分点。外商直接投资增幅比去年同期和今年一季度分别减少99个和134.8个百分点。

　　第四个特征，商品住宅市场结构调控的效果有所显现。2004年以来，经济住房在商品住宅中的比重逐渐的增加，90平米以上的住宅投资比重从2季度的15.9%增加到1-6月的19.5%。经济适用房增加了6月份的4.2%。1-6月90平米以下的住房和经济适用房投资总额达到了23.7%。

　　从运行趋势来看，上半年全国房地产市场仍然维持供不应求的态势，2007年上半年全国房地产投资保持高位增长，28.5%的增幅高于同期固定资产同期的增幅。但房地产投资的增长主要来自土地购置费和配套工程的投资增长，这两种投资都不能形成房地产市场当期有效供给。商品房新开工面积增幅和商品房竣工面积增幅有所减少，因此，07年上半年我国房地产市场总体仍然为供不应求的态势。在这里我强调一下，房地产投资的增长其实并不是等于房地产实物量的增长。近年我国房地产投资一直保持高速增长。但在我国的固定资产投资统计当中，投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用。1997年到2007年土地购置费用增长对房地产投资名利增长的贡献率达到了29.9%。在这期间房地产业完成投资额23.3%。土地费用年均增长费用高达23.6%。同期的商品房施工面积和商品房竣工面积年均增长率只在17%左右。实物量的增长率比投资的增长率减少了大概5个百分点。

　　从供给方面来看，由于06年下半年以来房地产新开工面积的增长，对减少房价上涨预期，缓解未来房价上涨压力有积极的作用。从政策层面来看，当前经济运行中存在的突出问题主要是工业增长偏快，外贸顺差过大，投资增速在高位运行，流动性过剩的问题依然较大。预计3季度保持价格水平稳定等方面，有关房地产市场的调控政策将继续落实已有政策精神为主，主要包括加强廉租房住房建设，抑制房价过快上涨等方面。

　　综合上面的因素分析，我们预计3季度房屋销售价格将会继续上涨，涨幅保持基本平稳，略有上升的可能性较大。

　　【记者】：我有两个问题，刚才刘琳博士报告中提出今年的供应量已经是连续第三年处于下降的趋势了，我想请问一下，今年的下降体现在了套数上，还是面积上，还是两者都在下降？原因包括哪些方面？你在报告中提出非银行机构的贷款同比增长了59.7%，我想请问一下这个增长的幅度更多的来源于哪些机构。谢谢！

　　【刘琳】：很难计算出套数，只能是面积。非银行机构的贷款在现实中也看不出来它来源于哪些机构。

　　【记者】：我问一个和报告不是完全相关的问题，最近特别关注的就是美国次按揭危机在中国也产生了影响。现在纷纷传闻中国的银行要收紧房贷。中国的房地产市场会不会发生美国次按揭危机的类似情况？你们觉得首付是否可能达到四成、五成，这样会造成什么样的影响？

全国工商联房地产商会副会长 华远地产董事长任志强

　　【任志强】：次级债的事可能大家没有搞清楚，美国次级债是把房贷分为不同等级的分数，一般是600分以下。如果按照A、B级评卷美国的次级债高于中国所有银行的评级。我们中国的银行和国资银行评为A或者是A+，美国的次级债在美国评级通常都是3A级的。美国的次级债和我们中国的不一样，美国的次级债基本上是银行放完了把它卖给投资人，所以现在不是银行着急，都是卖给了各种资金，美国的合格投资人买了，也包括中国人购买的。对于美国来说，是对其他的债券银行产生了很大的压力，所有美国、日本、欧洲都在投入大量的钱弥补产生自然危机。

　　中国所有的银行个人按揭贷款基本上没有出现证券化。我们一共就做了两次试点，加起来一共是40多个亿的人民币。3.6万亿整个贷款余额中除了开发商的贷款以外有2万8千亿是银行贷款。目前为止坏帐率不到2%。而且我们的银行和美国次级债完全不同在于房价下跌对次级债的影响。美国现在次级债基本上是5%的首付，房价低于5%的时候就变成资不抵债了。中国房价跌破了20%或者是40%才有可能在房屋拍卖的时候低于贷款额，所以首先赔的是老百姓的钱，然后才可能是银行的钱。房价迅速一跌以后次级债马上就会有风险。

　　美国政策在发放次级债的时候有两次担保，一次是洲的担保，一次是国家的担保。美国基本上没有债是无担保债，很少。特别是他们是以国债和企业债的名义卖给了投资人，然后形成了债务链，之后才形成了次级债，和中国完全不是一回事。拿中国的个人银行贷款和美国的次级债相比完全是分不清楚马和骡子，分别是鸭和鸡在讲话。所以根本不能用美国次级债评价或者是解释中国的中长期债，完全不是一回事。谢谢！

　　提高首付的问题，人家是从零提到5或者是从5提到10，最后从10提到20，目前为止还没有超过20的最高首付。我们中国的差距在于我们起步就是在20或者是30，商业房起步就是在40，所以你已经在起步上远远高于人家起步的余地了。我们的利率每次长0.27，你可以涨无数次。我们现在相当于在银行10、15的利率上再去提高了，所以我个人认为没有听说有银行要提高首付，可能有的开发商现金流不足他们自己提高。可能因为银行按揭要到结构封顶以后才能发放，所以他们自己卖房的时候就提高了30%，要求他自己增加现金流，这是有可能的。北京和外地也有一些投资，房子也好卖，就要求你先给我30%，增加我开发公司的现金流。维持到我能够完成结构封顶完成银行按揭贷款。我觉得不管任何一个宏观调控政策我们有一个最基本的目标，国家要用按揭贷款的方式让大家买房，这是干嘛？总体的目标是解决大家的房子，而不是故意难为你买不起房子，压制房价或者是稳定房价或者是建立社会保障体系目的是解决大家的住房问题，如果压房价是首要的目标就别买房子了。所以不要搞错了，我们主要的目的一定要和政策是相一致的。不可能出台的政策是为了让大家不买房或者是不改善住房政策的。这就是和我们国家的大整体是相互违背的。所以我个人认为住房贷款不大可能涨到30、50。

　　【聂梅生】：刚才这个问题我补充一下。现在关于房地产其中有三块和国际上差不多的，一个是关于抵押贷款的。我们这个抵押贷款首付好象是20%，但是实际上没有走向正规化。现在次级贷款开始实行了，实际上是走向证券化。在全世界各个地方的金融机构都买了以后才会形成全世界的次级抵押贷款的风险。所以中国还差了两步。一个是抵押贷款，另外一个是信托，还是在个案上换岗。如果出现问题是针对个人的坏帐，如果信托出现了问题也是针对项目的，没有形成系统性的风险。所以这是第一步，在国内没有证券化，没有形成系统性的风险。