REICO 工作室

  总体来看，2007年全国房地产市场供求两旺，房价涨幅比2006年有所增加，国房景气指数逐月上升达到近三年来的新高水平。进入10月后，在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。预计2008年房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。

一、2007年房地产市场运行状况

2007年房地产市场运行状况呈现以下三个特征： 

    （一）房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高，高于同期房屋销售价格涨幅

    从全国数据来看，2003-2006年房地产企业购置土地面积增长出现较大幅度下降，其中2005年和2006年房地产企业购置土地面积均为负增长，以东部地区下降程度最高。2007年3月以来，房地产企业购置土地面积增幅逐月增加，1-10月同比增长16.9%，增幅增加了近20个百分点，尤其是东部地区房地产开发企业购置土地面积增幅达到了22.2%。房地产企业购置土地面积的大幅增加，体现了2007年宏观调控思路的转变，2007年初政府工作报告自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，显然土地供给的增加对对缓解未来房价上涨预期具有积极意义。

    2005-2006年，全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐步下降，2005年为9.1%，2006年为5.8%。2007年，全国70个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前3季度平均同比上涨12.8%，高于同期房屋销售价格6.7%的涨幅。其中，1-3季度各季度土地交易价格涨幅分别为9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加达到2000年以来的最高涨幅。其中，以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快，2007年前3季度平均涨幅分别为14.2%和14.4%。土地价格的加速上涨，体现了房地产开发企业对未来房价快速上涨抱有较高预期，有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。

    （二）商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺，下半年房价涨幅逐月增加，创出近三年新高；但9月后受政策影响商品房屋交易量增幅下降，房价环比涨幅有所回落

商品住宅投资占房地产开发投资的比重超过70%，2007年商品住宅市场景气旺盛带动整个房地产市场供求两旺。1-10月，房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比去年同期增加7.3个百分点，前10个月，房地产开发投资增幅逐月增加，由1-2月的24.3%增加到1-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，达到近三年来新高。1-10月，商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别同比增长22.6%、 22.8%和9.1%，增幅比去年同期分别增加4.5个、4个和0.6个百分点。1-10月，商品房销售面积同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点。其中，现房销售面积为同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。2007年前4个月，国房景气指数持续下降，后7个月，国房景气指数快速上升。10月，国房景气指数为105.74，达到近三年来的最高水平。

    2007年6月以来，房价涨幅逐月增加，10月份房屋销售价格同比上涨9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.6%和8.7%，涨幅为2005年以来新高。2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。前10个月，深圳、北京、成都、广州、福州、郑州、大连等城市的住房价格继续2006年的快速上涨态势。

    受2007年持续加息和9月末房贷新政的影响，10月和11月商品房屋销售面积增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出现下降。虽然70大中城市房价同比涨幅继续增加，但10月和11月商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅有所减少。说明与前期相比，住宅需求增长有所减缓，房价上涨速度减慢。

    （三）住房保障体系进一步完善，商品住宅供给结构调整效果逐步显现

2007年，住房保障体系建设得到了中央政府前所未有的高度重视，各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施。

    2007年初，温家宝总理在政府工作报告中指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”、“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。”

    2007年8月7日，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），8月24日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实《若干意见》进行部署。国务院24号文的主要内容为：进一步建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；逐步改善其他住房困难群体的居住条件；完善配套政策和工作机制。

    11月，建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》，住房保障体系进一步完善。

    从商品住宅的供给结构来看，2007年以来，商品住宅市场结构调控的效果逐步显现，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-10月的4.5%和21.46%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。

    二、近期房价加速上涨原因分析

从供给方面来看，受2003年开始实施的严控“土地”和“信贷”宏观调控措施的影响，近年房地产市场实际供给增长下降，加大了房价上涨预期。其中，2003-2006年房地产企业购置土地面积增长持续下降，2005年和2006年甚至为负增长；2004-2006年商品住宅竣工面积增幅有较大幅度下降，2006年为负增长。

    从需求方面看，经济增长、人口年龄结构、工业化和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素。我国国民经济持续多年的稳定高速增长，居民收入持续增加，为住房需求的实现提供了经济基础。特别是2003年以来，经济发展进入新的增长周期，经济增长连续五年保持10%以上的增幅，城镇居民收入大幅增加，有利于住房需求的增长。1996年以来，我国进入快速城市化阶段，每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。人口年龄结构方面，2000-2020年，我国人口年龄结构中25-45岁群体所占的比重最大，其中2000-2010年35-45岁群体比重最大。这些因素对我国住房刚性需求和住房改善性需求增长都有很大影响。

    短期来看，2007年宏观经济中贸易顺差过大、流动性过剩问题凸现，由流动性过剩引发的资金充裕，助长了住宅市场的需求增长。根据REICO工作室2006年对普通住房购房群体所作的抽样调查，全额付款和贷款购房分别占购房人的50%左右，可见，银行贷款对支持购房需求有非常重要的作用。央行公布的数据表明，截至2007年9月30日，商业性购房贷款余额为4.62 万亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期提高5.2个百分点。其中，个人购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。住房公积金委托贷款增长也较快，6 月末余额达到4002.6 亿元，同比增长31.9%，较个人住房贷款增速高7.1个百分点。此外，在人民币升值预期的影响下，还有大量的外资进入房地产市场，对拉动房价上涨起了推波助澜的作用。

    6月后，CPI涨幅持续走高，通胀压力逐月上升，6-11月各月CPI同比涨幅分别为4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%、6.9%，不断创出近年高峰。对应CPI涨幅，利率水平明显偏低，虽然经历了六次加息，但目前一年期存款利率仍然只有4.14%，没有改变负利率的状况。实际利率偏低促使资本为追求保值增值而不断进入房地产市场，加快了住房需求的增长。

    三、2008年房价走势预测

    受2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响，2008年商品房屋供给仍会稳定增加。因此，住房需求增长的变化是影响2008年房价走势的主要因素，而住房需求增长的变化主要取决于宏观经济和政策环境的影响。

        2008年，根据我国宏观经济和政策形势发展的不确定性，房价走势有两种可能：

    第一，2008年如果国内负利率的现实持续存在，流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用。2008年，如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下，贸易顺差过大问题难以在短期内缓解，流动性过剩和通胀将在较长时期内存在，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，助推2008年房价上涨，但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会有所减缓。

    第二，2008年美国经济进入衰退的可能性很大，世界经济也将受到较大影响，如果在国内通胀压力下，采取紧缩货币政策和快速升值的汇率政策组合，出口增速很可能迅速下降，内需增长乏力，经济将可能出现较大的向下调整，对收入增长和就业将产生较大影响，住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。

    长期来看，根据人口学家的分析，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求增长态势仍将持续。

    总之，2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化。如果2008年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。如果宏观经济增长出现较大的向下调整，不排除房价向下波动。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时期内存在.