今天说的第三项内容，就是对08年房地产形势的一个预测。

    我们对08年房地产形势的预测，主要是对房价的一个预测。对房价的预测主要同供求两方面来看。我们认为，07年，房地产企业购置土面积大幅的增加，商品房的新开工面积有较快增长。这种情况下，08年商品房的供给仍然会出现稳定的增加。住房需求增加的变化主要又取决于宏观经济和政策环境的一个影响。

    我们认为，08年全国房价走势有两种可能。根据宏观经济和政策形势发展的不确定性，第一种可能就是，08年国内负利率自情况持续存在，08年如果在紧缩货币政策，贸易顺差问题难以在短期环节，副利率的持续将继续助推08年的房价的上涨。

    第二种可能就是，进入08年，美国进入衰退的情况很大，世界经济也会受到较大的影响。如果在国内的情况下，出口增速很可能继续下降，内需增长乏力。对收入增长和就业将产生较大影响。住房需求增长下降，严重的话，房价将会出现向下波动的走势。如果从长期看，我国城镇市场供不应求的格局并没有改变。根据我国人口学家的增加，我国的人口增长会持续在2020年。来自城市化进程，人口结构等住房刚性的增长以及住房改善性增长的态势仍然会持续。

    从04年到07年，我国城镇住宅实际呈现了空置率下降的状况。07年是2.81%。城镇住宅使用率的提高。

    最后，我总结一下我们对08年走势的看法。第一将取决于宏观经济和政策的变化。第二点，如果08年将继续保持平稳增长，全国的房价不会出现大幅的波动。地三点，如果宏观经济增长出现了较大的下降调整，不排除方将向下波动。第四，从长期看，房价上涨趋势将在一定时期内存在。

    好，我的介绍就到这里。谢谢大家！

主持人：下面的环节，请我们的媒体自由提问。如果大家有什么问题，可以一起来提问题。现场解答。

提问：我是北京晚报的记者。我想问一下刘琳博士。在预测当中，第一点和第二点，第二点是如果宏观经济出现较大的向下调整不排除房价向下推动。从咱们的研究来看，这个可能性有多大？第二个，北京的房价走势是不是不是跟全国同步？有哪些不同步的地方？

刘琳：谢谢你。第二个问题，宏观经济出现较大向下调整的可能性不是很大。再一个，北京跟其他的城市比起来，08年因为有奥运会，比全国其他地方走势会更好一些。奥运会肯定会对北京市的经济增长有一个带动作用，可以带动就业的增加，自然会对房屋的需求也会增加，这也可能是别的城市没有的。

主持人：请右边的先生。

提问：请问刘琳博士，你觉得过了奥运之后在北京房价会有大幅度的下降吗？

刘琳：您刚才说奥运会之后北京会不会出现大幅度的下跌。我们刚才在介绍当中也提到了，我们认为只要是宏观经济保持比较平稳较快的增长，我们的房价不会出现大幅度的下降。

提问：我是12世纪经济报道的记者，握有一个问题，问一下刘琳博士。为什么从2003年到2006年房地产购置土地出现了负增长的一个原因？为什么在2007年会出现这么一个大幅的增长？第二个问题，我想问一下任总，从这个报告存在两种可能性。但是从近期任总，房价在近期不会下降或者是一个怎么样的态势？任总是怎么看的？

刘琳：我们的房地产土地购置增长从03到06年增幅是逐渐下降的。有两个原因，第一，我们在03年的时候要求房地产土地出让的方式有所改变，这种改变要求必须锄地之后才能进入出让。这是需要一个过程的。这个可能影响了短期的供给增长。第二点，因为我们宏观调控在07年以前，主要是紧缩土地闸门，对房地产用地并没有放松。在07年初刚才我也讲了，我们中国政府已经对房地产的调控思路有所转变，将控制房地产投资过快增长改为了“保持适度的房地产投资的规模”，我想这也有一个规模的转变。

                        (任志强　北京市华远地产股份有限公司董事长)

任志强：刘琳博士刚才报告了一些主要情况。因为你们可能没有原本，我们这里面其中有四个专栏，一个是流动性过剩及产生的原因，今年房价是一个高涨的原因。第三个专栏是我国目前住住房渠道共五个分析。我们这个分报告里面有一个房屋市场的分析，二手房市场的分析，商业办公楼的分析。从总体情况看，我们影响房地产市场的不仅是住宅，商业办公楼也是房地产其中的一部分。商品住宅里面，刚才刘琳博士讲了我们的供求关系，从长期来看是不会得到改善的。多个因素里面，只有一个因素是我们不确定性的，就是政府的宏观调控政策。从这点来看，我不认为中国政府会故意把宏观经济搞坏，或者让宏观经济快速下降。我个人认为，在这种情况下，刘琳博士说的前一个可能性更重要。所以，我认为房价不会出现大幅度下降。

    请大家看，刘琳博士里面提到的是涨幅下降，这个幅度还是涨的，只是涨幅的幅度在下降。我们不排除宏观经济会出现恶化，没法测定的是美国怎么样，欧洲怎么样，或者其他一些和我们对外贸易进口有大影响的其他的国家。尽管我们知道美国已经出现了次级债的问题，今年大部分人都对美国的宏观经济保持乐观。比如高胜，在前一段唱衰，提出了美国大量经济数据的支持。我们不知道这个是不是对国内经济产生影响。

    另外，从我们的趋势来看，只要是负利率房价就会出现涨的趋势，如果是正利率，房价没有办法出现高速增长的趋势。刚才刘琳博士有一张表特别表现了这个趋势。从短期来看，我看利率要转成正利率情况不大。因为美国最近又提出了降息的趋势，如果它在不断地降息的情况下，我们的利率会高于美元的利率，这样会产生货币的极大升值。所以刘琳博士说的很重要，世界的经济发展情况会对中国的经济产生重大的影响。

    我个人觉得这种可能性不太大。所以我还强调刘琳博士刚才说的，第二种可能性是不大的。就是，我们的宏观经济维持较平稳的情况，可能性是最大的。我不知道国家的宏观经济会采取哪些措施，也不了解美国的情况。但是从我们的了解中知道只有一个数据是不可控的。房价可能会出现持续上上升的趋势，但是涨幅可能会下降。谢谢！