主持人：还有其他问题吗？

提问：您好，我是新地产的记者。我想问一下刘博士和任总一个问题。前不久我国刚出了“国三条”，这个对于房地产企业以及08年房地产市场的供求比例的影响都有哪些方面？谢谢！

任志强：我个人觉得，这个没什么太大问题，或者几乎是没有问题。你们仔细看看这几条里面大部分是对政府。有一条是你长期囤积土地、闲置，会收回，或者增加你的税收。从目前来看，这种现象不太多。长期囤积土地的现象，可能是我有1000亩，可能我干了500亩，剩下的第二年再干。所以很难确定。另外一个，就是需要把适当的面积切小。如果一次性出让的土地面积，可能要在500亩以下，或者我们认为更小一点更好，这样更多的中小农民就会有能力去促进市场的供求关系。

    补充一个，刘琳报告里面，有一个关于我们市场的存量的基本特征。现在这里面人均住房不到12平方米的大概在12.3%。还有很多家庭住房需要改善。租赁住房大概占了17.8%，这可能都需要我们新增住宅的一个情况。我们的住房情况差到相当一部分没有独立住房，没有独立厕所的，没有自来水，没有热水，没有供热条件的。把这些都扣掉，可能需要在短期内更换。

    很多城市已经出现了一个情况。因为国家严格控制土地，现在很多城市再大量地向存量土地挖掘。比如我们最近看到了成都、西安、长沙等二线城市都在进行旧房改造。这不受国家的任何土地条件的限制，因为它已经是建筑用地了。但是这部分改善，会使我刚才说的那些住房变成一个刚性需求。而所有的比例都被国土资源部逼得不得不向这个方向去挖掘。

    现在新增土地的指标变笑了，刚性需求的增加反而比自然增长的需求高，这个是在下一个阶段会出现的问题。我个人觉得，国土资源部在土地总的控制量上相应比较会增高。而非国土资源部控制的存量土地可能向商品房土地供应的方向增多。我认为这个改变可能会维持房地产增长的一个平衡。

提问：您好，我是证券市场周刊的记者。我们知道，在信贷紧缩的情况下，这几个月以来，包括深圳还有其他的城市，尤其在珠三角，成交量萎缩了不少，虽然房屋几个还在上升的态势。我们想了解一下，在地产市场遭受了宏观调控的情况下，作为市场开发商来说，首先他们要进行持续的开发，资金的回流是非常重要的问题。到底是屯地还是囤房，对开发商非常重要。把已经囤的土地进行销售，以卖地来加速资金的回流。还有一个方式是缩短的产业链与其他的地产公司进行合作开发，我想请教一下任总，您认为你的公司在宏观调控的时期会怎样加速一个资金的回流的？

任志强：我想更多的开发商首先想到，如果你们热血高潮就会更多的卖房子。可能没有人想在房子价格低的时候买高价土地。一定是在土地价格低的时候去买土地。这是个周转关系，我们本来就没有什么土地，我们肯定会增加土地。你别忘了我们叫房地产企业，不是房产企业，土地的买卖都是他的工作。房地产企业防房子和卖地都是它的产品，做一一开发就是为了卖地。所以，我觉得卖房子跟卖地都是房地产开发的主营业务。我不太同意你的说法，好象没钱了才卖地。我不认为我卖地就是因为缺钱才卖地。所以这个观念可能会扭转过来。所有的上市公司可能会有更宽的应用，但是涉及的影响并不是很大。因为它并不缺现金流。类似这样的公司会很多很多。我没觉得宏观调控会让开发商怎么样。

    在刘琳的报道里面或者我们一贯的报告里面，我们看的主要是贷款是销售贷款还是开发贷款，假定我们国家控制的是开发商现金流这一块，我从来不管，因为开发商会解决现金流的问题。怕的就是像美国土地债一样，把老百姓的销售贷款全部卡住，如果这样会相当一部分影响到我们的住房改造。按我们现在的估计，可能有50%对50%的样子，就是50个人要用贷款。我们前年央行报告是44个贷款，他可能没算公积金，如果加上公积金可能会是一半。只要你改变了贷款，或者你不给他贷款或者贷款提高，首付太高，这50%会极大的受益。如果你放开了消费信贷，我不认为开发商会有更大的可能屯地或者卖房子。

    反过来说，假定一个国家没有消费信贷，这个国家没有消费制度。等于这个市场就消费掉了，现在我们汽车没有消费市场也不会成为一个市场。

    在我们的报告里面同时又两个图，这两个图主要是可持续性指数。实际指我们的消费购买能力。东部地区的可控指数大概在90%左右。意思就是东部地区按现有的条件收入离房价越来越远，更买不起了。所以加上外地购买能力的增加，房价还是会涨。可持续性指数是100多，刚好是平的，可以买起。但东部和西部平均一下大概都在130左右。在中部和西部地区，我们过去说的二三线城市，房价增长还是有相当的余地的，老百姓的购买能力还是超出于现在的购买能力。

    总体，只要控制消费信贷，继续向好的方向发展是不会改变的，而供不应求的情况也是不会改变的。

提问：请您关心一下货币政策对房地产市场的影响，刚才任总说了消费贷款这块的影响不是很大？目前在银行贷款里面，资金贷款的比例有多大？还有一个问题，前两天有一个机构有一个数据，北京的平房价下降了20%，其中只有一周房价的环比是下降的，在最后一周上升的幅度超过了20%，不知道这样的比例是不是正确？

                          (聂梅生　全国工商联房地产商会会长)

聂梅生：先说一下开发贷的事。如果是银行压缩了购房人的贷款，肯定是压缩了市场的需求。如果是压缩了市场的需求，开发商的房子也就卖不出去了。对于开发贷这一块，不同的企业是不一样的。因为对任总这样大的企业来说，长期以来都有一些大的渠道，他的财务的运作和投资的能力，和一般的中国企业家的液态还是不一样的。商会最近收到了很多，由于12月份没有控制的指标，1月份现在刚刚开始申购房地产企业的贷款，但是也是非常紧的。

到年底的时候遇到了一些问题，希望通过商会，采取企业之间的股权融资或者其他的方式。就是刚才任总讲的其中一种模式，缩短渠道，不要绕到银行的大圈子上。看样子，四季度的最后一个月和1季度的一个月，对人民币贷款的饥渴已经显现了。因为外资这块已经卡住不让进，银行又不放贷，是出现的一个问题。

    但是根据整个中国的宏观经济情况，我今天下午来开这个发布会，上午查了一些网站上面的信息，按照国家统计局局长的估计，明年2008年的GDP是10.5，今年是11.5。我觉得就是第十个五年计划开始平均就是10.5。我们可以看到这是个快速稳定的增长。如果按照国家统计局的估计，就是刘博士刚才讲的第二种情况，宏观经济出现大幅度的滑落。如果GDP滑落的很厉害对房地产当然是有影响的。

    我觉得暂时的人民币饥渴要过去，银行不可能总不放贷，而且这个规模已经定下来，跟2007年的基本规模是一样的。我觉得放贷的周期很麻烦。四季度12月份不放，1季度也不放。它的整个规模没有变化，只是分布变化了。一般来说，我听他们讲，一般一季度安排财务计划，到二三季度开始开放。到年底，10月份和11月份是卖房的高潮。如果前面卡紧了，二三季度没有办法开发。这个分配是很好的，尤其是对中小型的企业是有影响的，会加速并购或者其他的融资渠道。

    总的来说，我觉得整个的固定资产投资的规模和它的增速不会有太大的变化。如果有太大的变化，国民经济将会出现其他的问题。这些问题可能比房地产的问题更大一些。

任志强：房地产开发市场在总的投资额里面只占20%。就是银行给开发商的贷款，在所有的房地产投资中，比例也就占到20%，低的时候是18%，高的时候是23%。多少年就是这样的情况，没有太大的变化。但是销售占的比例比较大，由银行转给个人，个人通过贷款再回到开发商手里，占40%，这两个加起来就是60%多。加上土地占有资金等合成了这个比例。所以在开发这块比例不是很大。刚才记者说有一周是下降20%，我们没有看到这个数据。