REICO 工作室

2006年8月

2006年2季度，房地产市场供求两旺，普通住宅销售价格涨幅有所回落。

一、形势判断

（一）房地产市场供求两旺

2006年2季度，代表房地产市场供给的指标加速增长。其中，房地产开发投资同比增长26.68%，增幅达到近三年同期最高水平；完成开发土地面积、购置土地面积、商品房新开工面积等指标增幅均同比增加；国房景气指数持续上升。

2006年2季度，房地产市场需求旺盛，商品房销售面积增幅逐步增加。1-4月至1-6月各月，商品房销售面积分别同比增长9.4%、14.7%和16.5%；2季度，定金及预收款同比增长0.2%，改变了自去年3季度以来持续同比减少的局面。分区域来看，全国各大区域房地产市场的需求增长均比去年同期有所增加，其中长三角地区在经历了2005年房地产市场增长全面回落之后，需求增长出现明显恢复。

2006年2季度，多数城市的二手房交易量超过1季度水平。

（二）房地产开发贷款快速增长，外资进入速度加快

2005年下半年以来，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅持续增加，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重，也由14%增加到16.7%。2006年2季度国内贷款同比增长66.3%，增幅比去年同期增加了68.7个百分点。国内贷款增长幅度的上升显示了银行方面对房地产开发的支持力度持续提高。

2006年2季度，外资进入房地产开发领域的速度加快。房地产开发资金来源中，利用外资同比增加59.6%，幅度比1季度增加63.61个百分点，其中外商直接投资81.26亿元，同比增长156.7%，增幅增加了134.14个百分点。

（三）房屋销售价格涨幅基本平稳，土地交易价格涨幅和房屋租赁价格涨幅微增

2季度，房屋销售价格涨幅基本平稳，其同比涨幅微升，而环比涨幅微降。房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上季度微升0.2个百分点，比去年同季低2.3个百分点；其环比涨幅为1.81%，比1季度减少0.1个百分点。

2季度，土地交易价格涨幅和房屋租赁价格涨幅比1季度略高。土地交易价格同比上涨6.4%，涨幅比上季度高0.7个百分点，比去年同季低4.3个百分点。房屋租赁价格同比上涨1.7%，比1季度增加0.3个百分点，其中住宅租赁价格同比上涨1.6%，比1季度增加0.5个百分点，比去年同期增加1.4个百分点。

（四）商品住宅市场宏观调控效果初现

在连续出台的房地产宏观调控政策下，2006年以来，房地产市场结构性调整效果开始有所显现，普通住宅销售价格和二手房交易价格涨幅有所回落。

2006年2季度，商品住宅投资中，普通住宅和经济适用房投资额增加幅度大大超过高档住宅投资额的增加幅度。2006年上半年，经济适用房投资和普通住宅投资在房地产开发投资中的比重分别增加了5.4个和5个百分点，而同期高档住宅的投资比重则减少了3个百分点。

普通住宅销售价格涨幅有所回落。2006年2季度，普通住宅销售价格同比上涨5.3%，涨幅比去年同季低3.8个百分点，比上季度低0.2个百分点。从环比价格指数来看，2006年6月份，普通住宅销售价格涨幅有较大幅度的减少，而高档住宅和经济适用房销售价格涨幅则有较大幅度的增加。

二手房交易价格涨幅有所回落。2006年2季度，二手住宅销售价格同比涨幅保持平稳，环比涨幅则有所减少。从环比变化来看，2006年2季度二手住宅销售价格涨幅为2.32%，比1季度微降0.1个百分点。其中，4-6月各月二手住宅销售价格指数逐月下降。

二、    运行趋势

伴随着国民经济持续快速增长、居民收入不断提高和城市化进程的加快，城镇居民的住房需求不断增加，房地产市场仍然维持供不应求的基本格局，是房价保持上涨的根本原因。

从需求层面看，宽松的货币政策环境与流动性过剩，刺激了房地产市场需求的增长，对房价的上涨起了推波助澜的作用。国际收支顺差导致的外汇占款增加是金融体系流动性过剩的主要原因，上半年我国外贸顺差达614亿美元，预测全年外贸顺差可能突破1300亿美元。下半年收缩流动性的系列措施仍会继续出台，但经济学家们普遍认为尚不能从根本上解决流动性过剩的问题。此外，全球经济失衡和全球流动性过剩与对人民币升值的预期相结合，导致大量的境外资金从各种渠道流入我国。同时，房地产领域不断出台的宏观调控措施，重点是稳定房价、保证中低价位住房的供给、保护自住需求、抑制投机炒房行为等，将会有效地稳定消费者的购房预期，使其购房行为日趋理性，下半年房地产市场需求增长剧烈变化的可能性不大。

从供给层面看，下半年房地产市场供给仍会保持平稳增长。上半年商品住房新开工面积有较大幅度的增长（同比增长21.5%，增幅比去年同期增加了10.9个百分点），将会使下半年房地产市场的供给保持增加态势。下半年，政策导向将会坚决抑制固定资产投资过快增长，采用土地管理、项目控制等手段抑制地方政府的投资冲动，但是政策调整的重点并不在于房地产投资，而是集中在钢铁、电解铝、水泥等过热行业上，当前陆续出台的各项调控措施都表明政府要增大对普通住房和廉租房的供给。房地产市场供给增加，可以缓解房价上涨的压力。

总之，在经济基本面持续向好、国民经济整体保持平稳快速增长的背景下，下半年房地产价格将会继续维持上涨的态势；同时，在以收缩流动性、调整和引导房地产市场供求为目的的各种宏观调控措施作用下，房价涨幅保持基本平稳的可能性较大。