REICO 工作室

2007年11月

2007年，房地产市场继续第2季度的供求两旺态势，房价涨幅增加。

一、第三季度房地产市场运行状况

2007年第3季度，房地产市场运行状况主要包括以下四个方面的特征。

（1）房地产市场继续2季度的供求两旺态势，国房景气指数达到三年来新高

2007年第3季度，房地产市场各项供给指标增幅继续增加态势，均高于去年同期相应增幅。其中，房地产开发完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%，增幅比去年同期增加7.47个百分点，比第2季度增加2.5个百分点；商品住宅完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%，增幅增加7.47个百分点。完成开发土地面积、购置土地面积、商品房新开工面积和竣工面积的增幅均高于去年同期。1-9月，商品房施工面积增幅比去年同期增加了3.5个百分点。

2007年第3季度，房地产市场需求旺盛。商品房销售面积大幅增加，同比增长50.82%，增幅比去年同期增加64.79个百分点，比第2季度增加22.81个百分点。其中，商品住宅销售面积同比增加54.14%，增幅增加68.57个百分点，比第2季度增幅增加24.74个百分点。9月末，商品房空置面积同比下降2.4%，商品住宅空置面积同比下降11.6%，降幅均比6月末有所增加。

2007年第3季度，国房景气指数继续上升，7-9月国房景气指数分别为104、104.48、104.99，达到三年来新高。

分区域来看，2007年第3季度，各区域房地产市场供求增长增加。其中，长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求均有所增加，主要城市房价涨幅增加。

（2）资金充裕助长房地产市场供求同时增长

2007年，由宏观领域流动性过剩引发的资金充裕，助长了房地产市场的供求同时增长，开发贷款和个人住房贷款规模上升。央行公布的数据表明，截至2007年9月30日，商业性购房贷款余额为4.62 万亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期提高5.2个百分点。其中，个人购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。另外，住房公积金委托贷款增长较快，6 月末余额达到4002.6 亿元，同比增长31.9%，比个人住房贷款增速高7.1个百分点。

供给方面，来自金融机构的贷款快速增长，成为保障房地产投资增长的重要资金来源。房地产开发资金来源中的国内贷款第1季度同比增长20.9%，第2季度同比增长31.6%，第3季度同比增长39.5%，增幅逐季增加。1-9月，房地产开发资金来源中的个人按揭贷款同比增长71.5%，在房地产开发资金来源中的比重由去年同期的9.6%增加到11.9%。

（3）房地产市场供求矛盾不断加剧，地价、房价加速上涨

2007年第3季度，房地产市场需求增长超过供给增长，供求矛盾不断加剧。1-9月，房地产开发投资同比增长了30.3%，但商品房施工面积同比只增长了18.2%，远远小于同期商品房预售面积40.6%的增幅。而且，2007年以来在商品房施工面积增幅保持平稳的状况下，商品房预售面积增幅逐季增加，1-3季度分别为16.66%、34.76%、64.44%，显示了房地产市场需求增长快速增加，8月份以后，商品房现房销售面积的增长也超过了同期商品房竣工面积的增长，供求矛盾不断加剧。

在不断加剧的供求矛盾作用下，2007年第3季度全国地价、房价加速上涨，部分城市房价继续保持较高涨幅。70个大中城市土地交易价格上涨15%，涨幅比第2季度增加1.5个百分点；房屋销售价格上涨8.2%，涨幅比第2季度高1.9个百分点，7-9月各月房屋销售价格指数逐月增加。其中，新建商品住房销售价格同比上涨9%，涨幅比第2季度高2.57个百分点；二手住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比第2季度高0.7个百分点。深圳、北京、乌鲁木齐、宁波、杭州等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。

（4）商品住宅市场结构调控效果继续显现，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右

2007年第3季度，商品住宅市场结构调控的效果继续显现。1-9月，经济适用房完成投资531.81亿元，同比增长30.5%；别墅和高档公寓完成投资1263.86亿元，同比增长35.6%；90平方米以下住宅完成投资2556.27亿元。从商品住宅的投资结构来看，经济适用房和90平方米以下普通住宅在商品住宅中的投资比重分别由1-2月的3.4%和15.94%，提高到1-9月的4.4%和21.2%，二者在商品住宅中的投资比重之和达到了25.6%，90平方米以下住宅投资比重每月增加1个百分点左右。

二、第四季度房地产市场运行趋势

2007年第4季度，预计政策层面将继续抑制信贷投放过多，全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。

2007年第2季度以来，房地产开发企业购置土地面积持续大幅增长，尤其东部地区房地产企业购置土地面积增长最快，有利于增加未来商品房供给、减少房价上涨预期。2007年以来，商品房新开工面积的稳定增长可以保证第4季度房地产市场的增量供给平稳增加。

2007年第4季度，我国国民经济仍将继续保持平稳较快增长，城乡居民收入仍将快速增加，流动性相对过剩难以有较大改变，都有利于维持住房需求增长。9月末，在房地产市场供不应求态势逐步加剧的情况下，央行发文加强房地产信贷管理，提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，调整住房需求，在这项政策的作用下，预计第4季度住房需求增长将可能受到抑制。

综合上述因素分析，预计第4季度全国房屋销售价格将会继续上涨，涨幅保持基本平稳略有下降的可能性较大。