2007年1季度房地产市场形势分析

REICO 工作室　2007年4月

2007年1季度，房地产市场稳步发展，房屋销售价格涨幅保持基本平稳。

一、当前房地产市场运行状况

2007年第1季度，房地产市场运行状况主要包括以下五个方面的特征。

（1）房地产市场供给增长有所减少

2007年1季度，房地产开发投资增幅增加，但房地产市场各项建设指标增幅同比均有不同程度的下降。1季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅比去年同期增加6.7个百分点，比去年末增加5.1个百分点。其中，商品住宅投资同比增长30.4%，增幅增加7.3个百分点。房地产开发完成投资增幅增加源于商品房建设投资和配套工程投资的较快增长，而土地开发投资和土地购置费增幅均同比有所下降，1-2月土地开发投资和土地购置费增幅均为近年同期最低水平。从各项建设指标来看，购置土地面积、完成开发土地面积、商品房施工面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积的增幅同比均有不同程度的下降。2007年1季度，国房景气指数逐月下降。

分地区来看，2007年1季度，长三角地区和环渤海地区房地产市场供给增长下降，珠三角地区房地产市场供给增长增加。

（2）房地产市场需求继续增长但增幅比去年4季度有所减少

从增量市场来看，2007年1季度，商品房销售面积增幅高于去年同期水平，但比去年4季度有所减少。其中，1-2月商品房销售面积增幅为2006年以来各月最低值，3月商品房销售面积则有较大幅度增加。1季度，商品房销售面积10600.77万平方米，同比增长12.8%，增幅比去年同期增加2.6个百分点，比去年4季度减少5.5个百分点；房地产开发资金来源中，定金及预收款同比增长20.8%，增幅比去年同期增加37.56个百分点，比去年4季度减少3.68个百分点。2006年末，商品住宅空置面积同比下降8%，2007年1季度商品住宅空置面积同比下降1.2%，降幅有所减少。分地区来看，2007年1季度，长三角地区和珠三角地区房地产市场需求增长增加，环渤海地区房地产市场需求增长下降。

从存量市场来看，2007年1季度，受春节长假的影响，多数城市二手房交易量有所下降。

（3）全国房屋销售价格涨幅基本平稳，部分城市房价继续保持较高涨幅

2007年1季度，70个大中城市房屋销售价格指数保持基本平稳，其中，新建商品住宅销售价格指数逐步下降，而二手住房销售价格指数有所上升。

从同比价格指数来看，2006年1季度至2007年1季度各季度，房屋销售价格指数分别为105.5、105.7、105.5、105.3、105.6，新建商品住房销售价格指数分别为106.3、106.4、106.7、106.2、106，二手住宅销售价格指数分别为105.8、105.8、104.5、104.9、105.2。

从环比价格指数来看，近3个月以来，房屋销售价格指数保持平稳，其中新建商品住房和二手住宅销售价格指数均保持基本平稳。

分地区看，2006年，北京、深圳、呼和浩特、大连、青岛、天津等城市的商品住宅和二手住宅销售价格的涨幅都名列前茅。2007年1季度，深圳、北京、福州、广州、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。

（4）房地产开发资金来源中外资增长迅速

2006年2季度以来，房地产开发资金来源中利用外资增长迅速，2007年1季度，利用外资大幅增长，其在资金来源中所占比重增加了0.9个百分点。1季度，房地产开发资金来源中利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元，同比增长192.5%。2007年3月商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，指出要“严格限制外商投资房地产”，将可能导致房地产开发利用外资的高速增长难以持续。

（5）经济适用房投资增幅继续增加

随着住房保障体系建设力度的加强，经济适用房投资增幅自2005年第1季度开始一直持续增加，商品住宅供给结构调控效果显著。2007年1季度，经济适用房完成投资87.62亿元，同比增长41.6%，增幅增加39个百分点。从不同区域来看，东部地区、中部地区和西部地区经济适用房投资分别同比增长32.5%、51.1%和54.5%，西部地区经济适用房投资增幅最高。其中，海南、甘肃、黑龙江、贵州、江西、湖北等省经济适用房投资增长较快。

二、房地产市场运行趋势

决策部门认为，当前经济运行中存在的问题主要是固定资产投资增长过快、货币供应量偏高、信贷投放偏快、对外贸易结构性矛盾依然突出。预计2季度，政策层面将会继续控制货币信贷投放和加强固定资产投资调控，继续落实房地产市场调控措施，主要包括：严格执行土地规划和计划，控制城市房屋拆迁规模，审核新上项目；稳定住房价格，调整住房供给结构，促进房地产业健康稳定发展。2季度，继续收紧“信贷闸门”和“土地闸门”，无疑会对房地产市场的供给增长产生影响，但由于去年商品房新开工面积有较大幅度增长，可以保证近期房地产市场的供给增长。

2季度，支持房地产市场需求增长的因素继续存在，包括：国民经济继续平稳较快增长、城镇居民收入逐步提高、央行问卷调查显示中高收入阶层的购房意愿仍然不断攀升、流动性相对过剩还有可能在一定阶段内持续存在等。

综合上述因素分析，预计2季度房价将会继续上涨，涨幅保持基本平稳的可能性较大。