我国商品房供给以20%-30%的速度增长，成为楼市悲观论者论述“房产泡沫”的证据。昨天在上海举行的全国工商联住宅产业商会2004年度年会上，主持REICO工作室一份重要报告的程选教授指出：这是一个极大的误会。
　　由全国工商联住宅产业商会、中城联盟共同资助的REICO工作室，本月4日将公布、发售一份长达三四十万字的中国楼市研究报告，它由17位教授、博士共同参与主笔，此前已有消息称它将“全面颠覆泡沫论”。而报告发售的价格，住宅产业商会原会长、新华远总裁任志强昨天说：“原来是三千块钱一本，后来定五千块钱一本。”
　　
　　统计数据背后有隐情
　　
　　在昨天的商会年会上，程选教授向大家透露了报告的部分内容，其中一个很重要的观点就是：关于房地产业20%-30%的年增长速度过快的说法是错误的。“人们普遍认为的房地产投资过热一般基于以下数据和理由，那就是房地产的供给严重超过需求，新房子供给量每年以20%-30%的速度增长，而家庭人均可支配收入的增长不可能有这样的速度。”
　　程教授说，如果整个房地产领域的供给确实以20%-30%的速度在增长，准确无误地反映中国房地产供给情况，那么它显然是不可持续的，而楼市也将“热得已经即将崩溃了”。
　　然而，事实上统计数据的背后另有隐情。我国房地产产品供给，以住宅为例，2003年全社会新增住宅的竣工面积是13亿平方米，而13亿平方米由两种生产方式提供：一种是产业化的生产方式来提供，即那些“为了卖而生产，为了卖而建设”的房子。这种生产方式产出的份额，占年度供给总量的32%左右。另一种供给方式不是为了卖而生产，而是自己生产出来以后自己住，是一种自给自足的生产方式，占年度总供给量的68%。
　　“只有是为了卖而生产的才叫产业。”他接着解释说，“而这部分额度是纳入房地产开发投资单独统计在《中国统计年鉴》固定资产投资这一章当中的。也就是说现在许多人引述的数据就是32%这部分的数据，却把它当成整个房地产领域的投资增长速度。”
　　
　　“自给自足”的造房被忽视
　　
　　换句话说，另外68%的“自给自足”的开发建设由于统计方式的特殊而被人们忽略了。国家机关、团体、形形色色的事业单位、工商企业、工矿企业，还有个人和家庭，大家都在以自给自足的方式造房子。“在计划经济时期，我们的国家机关、事业单位、工矿企业都是通过这种方式造房子的。这无疑是一种非常浪费的生产方式，也是产生大量贪污腐败行为的生产方式。直到近十年来才开始受到产业化生产方式的威胁。”程教授说。
　　另外，在我们很多农村，由于生产力水平本身的限制，住房建设很难纳入整个产业化当中来，农民不得不自己建房子，“就像过去妇女要纳鞋底子做自己的鞋一样”，这是自给自足的另一种形式。
　　他认为，这种自给自足的生产方式在统计考虑上是有缺陷的。比如说国有企事业单位，他们的住宅建设通常是统计在基本建设投资中，在统计大本上有住宅建设一项，但往往被忽略了；另外，更新改造投资统计当中也有住宅投资这项，还有城乡集体的投资、城乡个人的建房投资等等。这些住房建设的统计被分散在不同口径下，从而被学者和官员忽略。其结果就是导致了一个误会：人们把“房地产业的投资”和“房地产领域的投资”等同了起来。
　　这样一来，20%-30%增速的投资大于人均可支配收入的增长，“于是整个市场被看作过热，而且是国民经济过热的源头，认为是它引起了钢铁、水泥、煤炭、油业等等全面紧张。”但事实上它是构成整个供给当中一小部分的增长，而20%-30%这样的高速增长，是源自它对自给自足产业的投资替代。
　　
　　不应打压“高速增长”
　　
　　据REICO工作室研究，在1998年之后，自给自足的建设方式很快被市场化的开发所替代，国有单位住宅自建规模在这一年开始出现向下发展的势头，替代关系非常鲜明。对应传统自建方式，国有单位的基本建设让出了相应的供给份额。
　　“作为转轨中的经济，代表先进生产方式和未来方向的那一部分新兴市场力量，其增长速度一定快于没落的、快于整体的增长速度。”比如，房地产业住宅开发投资的增长速度，明显快于整个城镇领域住宅投资的增长速度。1998-2003年，我国城镇住宅投资增长速度是13.1%，低于全社会固定资产投资14.36%的增长速度；而这期间，房地产业的住宅投资年均增长速度为26%，它的高速度增长来自于对没落部分的替代。“只要替代没有完成、国民经济的转轨没有完成、房地产的市场化进程没有完成，这种超常规增长还会延续一段时间。”
　　“澄清上述事实背景，说明这种误会之后，我们对房地产业的快速增长应该持什么态度？我们认为应该对它予以充分肯定。”程教授说，“房地产业的高速增长是这一领域市场化进程和产业化发展的表现，是对计划制度下自给自足的生产方式替代的表现，它能够带来社会资源的节约。这是一种进步，不应该打与压。”