12月4日，号称“近20年来我国房地产业发展史上第一次”由行业中人自行发起的行业研究报告由华远集团、万通地产、北京城建在上海举办的第6届住交会上联袂发布。
　　据了解，这份被称为《2004年中国房地产市场报告》的文稿长达40万字，仅概述部分的文字就达近6万字，其内容远远超出了对2004年中国房地产市场的分析。据该报告主要执笔人之一程远介绍，《2004年中国房地产市场报告》分四个部分，第一部分是1998~2003年的发展回顾；第二部分内容是对未来15年房地产发展空间分析；第三部分是分析宏观调控对2003年、2004年房地产市场的影响；最后一个部分是分析2004年的市场变化。整个报告的前三部分是从宏观视角来探讨房地产市场发展，第四部分内容则以投资者、开发商作为对象，从微观领域探讨问题。
　　
　　出人意料的报告？
　　
　　事实上，早在一个月前“2004年中国房地产市场年度报告”的赞助机构—华远地产、万通地产及全国工商联住宅产业商会等单位的头头脑脑就聚在了一起，为该报告进行“预售宣传”。这份报告由名为“REICO工作室”的研究机构操刀，该工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司等六家单位共同出资组建。当时，任志强用了“出人意料”四个字来形容该报告的内容。
　　从目前记者掌握的报告内容来看，很显然，任志强所说的“出人意料”最重要或者说最中心的意图是想要说明房地产行业并不存在过热问题，泡沫论没有道理。
　　用任志强的话说，“我们不敢说中国政府宏观调控的政策错了，也不敢说央行压缩房地产投资和消费信贷的政策错了，但报告的结论让我们知道，起码这些政策出台的前提条件———对现有市场状况的分析和认识———错了。”
　　REICO报告的发起单位之一、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也认为，这份报告将发出令产业界震惊的力量。她说：“在全球经济趋于一体化的今天，中国房地产市场的涨落会受到世界经济的影响，但是直接拿国外的数据来评价中国的房地产市场，就会因坐标的错位形成数字的失真，从而误导决策。”
　　
　　不同认识结果的起因
　　
　　今年上半年开始的对部分过热行业的宏观调控，将房地产业纳入其中。很快，这种调控体现在土地供应上，金融紧缩紧随其后。10月到11月，一系列报告粉墨登场，形式不尽相同、内容却几乎一致指向房地产行业，认为该行业投资过热，也有少部分专家反对这一观点，但央行加息等政策无疑说明政府认同的是前者的意见。
　　为什么同一个市场却会产生不同的认识结果呢？任志强分析，其一，是相互之间信息的不对称。一线的人更理解具体的市场，管理者更理解宏观的统计数字，资料信息的基础不同，自然会导致分析的结果不同。其二，是各自的利益相关性不同，认识问题的角度不同，所使用的分析方法不同，自然也会导致结果的差异。
　　任志强一再强调，由六家单位共同出资与专业化的研究队伍组合而成的REICO工作室，初步完成了中国第一部最完整专业房地产研究报告。
　　经济学家易宪容谈到有无泡沫问题时也指出，不同的利益群体运用不同的公式和数据，就能得出他们想要的数据。易宪容也有自己的一套路子，“到北京的小区去做一个调查，看看有多少人交不起水电费，有多少人交不起取暖费和物业管理费，有多少户是天天黑着灯的，再调查一下这些人还欠着银行多少贷款，有没有泡沫不就很清楚了吗。”
　　
　　谁的报告才可信？
　　
　　这份自称与国际接轨的REICO房地产报告，从尚未面世到露出半张脸一直遭到非议。“这份报告百分之百是为房地产商代言的。”不少业内人士谈起这份报告的态度基本一致。
　　在住交会的新闻发布会上，刚刚从全国工商联住宅产业商会轮值主席岗位卸任的任志强一再强调，虽然REICO工作室是由商会和开发企业出资组建，但该工作室既不是官方的，也不代表商界意见。程远也申明，该报告由来自大学、社科院、研究生院以及宏观经济研究单位的17个研究人员共同执笔完成。这些研究人员均以个人身份参与REICO工作室的研究工作，REICO报告的成果和结论倾向不代表其所在单位的倾向和意见。独立于政府意图和商业利益是REICO工作室全体工作人员的宗旨。
　　在一个月前的“预售宣传”吹风会上，万通地产董事局主席冯仑也曾多次表示，REICO报告是近20年来我国房地产发展史上第一次由行业中人自行发起的、由独立研究机构完成的，有相当的“客观独立性”。他一再申明，为保证研究的独立性，资助方人员不参加该工作室工作。然而从彼时的吹风会到最后的发布会，端坐主席台上的一溜儿出资方不免让人产生“王婆卖瓜”的联想。
　　此外，一份报告要做到“公正”、“权威”最基本的条件无疑是其所运用的原材料真实、可靠，具体到REICO报告，就是其中用来作各种分析的数据。
　　记者曾就数据问题分别向任志强、冯伦、聂梅生提出疑问，三人均无法准确说清数据出处。任志强表示，这些数据有一部分是从国外的图书馆查阅得来，有一些是派人登门做调查得到的；一直强调作报告所花费的大部分资金都用来购买数据的冯伦称自己不是很清楚具体是哪里来的数据，只知道有些是统计局的。而在住交会当天的发布会上，REICO工作室，报告的两名作者也没有对数据来源作具体说明。那么，REICO报告的“公正”、“权威”又从何而来呢？
　　北京中关村不动产商会副会长刘志硕在接受媒体采访时称，房地产商提供的数据肯定不可信，不过，他同时指出，“有关部门的数据同样不可信。”原因有二：第一，数据处理需要很强的专业技术，更需要大批的技术人才，可有关部门不具备这样的条件；第二，有关部门的数据也可能失真。有关部门负有整个产业发展的重任，一旦它的数据有悖于它的大目标或有的领导的政绩时，这个数据有可能遭到修改。还有，产业界收买个别负责处理信息的官员，也可能得出他们想要的数据。
　　刘志硕认为，政府首先应该全部公开它所掌握的原始数据，包括供求情况，也包括土地规划、储备及市政综合配套情况等。