| 数字的震撼力量 |
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| 中国不动产网 2004-11-28 作者：聂梅生 点击数： | ||||||
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聂梅生教授 全国工商联住宅产业商会 2004年11月 一翻开由REICO工作室发布的“2004年中国房地产市场年度报告”，我就被深深地吸引住了，“年度报告”以数字为论据所提出的分析结论将会发出对中国房地产界震撼的力量。 一、坐标的错位 当前对于国内外比较研究都很重视，在全球经济趋于一体化的今天，中国房地产市场的涨落会受到世界经济的影响，但是直接拿当今外国的数字来评价中国的房地产市场就会因坐标的错位形成数字的失真，从而误导决策。 本报告中，对比发达国家的发展阶段不是按照名义汇率，而是用购买力平价方法（PPP），这是本报告与国际接轨之处。 中国未来20年将经历发达国家1950-1980年的历程，其间这五个国家的人均GDP年增长率约为6%—10%之间，与中国目前的情况具有可比性。换句话来说，今后15年内我国的GDP的年增长率大约应保持在8%左右才能在2020年达到人均收入3000美圆的水平，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。上图中的5个国家在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20—30年，其间房地产增加值占GDP的10%—15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003-2004年也远远没有达到10%（况且这短暂的投资增长过快正在被调控，今后将回落）。中国的房地产还有数十年的发展期，房地产的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。 二、“泡沫”的有无 近来关于投资增长和房价升降的争论趋于白热化，通过本报告提供的数字，我们似乎可以走出误区，悟出新意。 房地产投资的增长受五个因素的影响，按影响权重递减排序如下：住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见，在住宅投资的增长中，提升住宅质量所占的比例最大，而这正是提高增长质量，实现住宅产业化的宗旨。目前土地价格的变动对投资的影响太大，1998~2003年全国开发用地价格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，这和招、拍、挂的土地政策有直接关系。土地对住宅投资的影响达到23%，任何时候都不容忽视；城市化水平的提高对住宅投资的增长则是一项刚性指标。 房价是判断“泡沫”的“杀手锏”，房价与收入的比值又是说明“泡沫”的论据，目前一种说法是房价与收入比值达到15：1，已经大大超过国际公认的警戒线，已经出现泡沫。然而，从本报告所提供的数字中却可以得出不同的结论，理由如下： 1、1998年~2003年商品住宅售价的年增长率为3.5%，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7%，几乎是房价上涨速度的3倍！GDP增加→人均收入增加→房价上涨这是一个正常的过程。 2、房价与收入比值的测算原则值得商权。用某地的平均房价与平均户均收入所得出的比值并非有效，因为数据的采样范围太过于均化和笼统。本报告中的房价采用经济适用房为依据，以户均3人计算，1998年~2003年房价与收入比从9.1: 1 下降到6.5: 1，这说明以需求为目的的购房是支付得起的。如果更进一步的收缩采样范围，2003年全国拥有自有住房的居民的实际房价与收入的比值为3.1：1，这说明完全在可承受的范围之内，价格泡沫就全国而言是不成立的。同样，用这样的方法也可以测算一个具体的城市的房价与收入比值是否过高，是否存在泡沫。 三、解读供需关系 当前房地产的供需关系是否失衡？这里一直存在不同看法，尤其是认为投资性购房的比例过高，导致局部地区房地产过热。在REICO报告中提出了沿海开放城市（不包括市辖县）的人均GDP已经为全国平均水平的4倍以上，按照购买力平价计算，这些地区已经进入“大众高额消费阶段”，这一阶段是以汽车和住房为消费对象。投资性购房正发生在上述地区，但是需求性购房和投资性购房是不可能截然分开的，因为住房本身就是不动产，它的价值是客观存在的，随着市场波动的，并不取决于购房者的初衷，今日为需求而购房的人，一定会同时考虑将来这套房子升值的问题，他同时就是明日潜在的投资人。正如REICO报告中所说，美、德、法、日四个发达国家在1950~1970年间（GDP水平相当于我国当前水平）住宅投资占全社会私人固定资产投资的比例在20%~30%之间，中国已经进入了住房消费与投资并存的阶段。因此，从根本上来说，无论是需求性购房还是投资性购房都既是大宗消费，又是大宗投资。当然，社会上确实存在以炒房为目的的单纯投资行为，这正如股市中的炒股一样，在市场经济中也有其合法性，但是一旦在房市中出现“鲨鱼”就可能造成房价震荡甚至导致恶性的结果，这正是需要严加防范的。 REICO工作室的“2004年中国房地产市场年度报告”将于2004年12月2日在上海举行的“2004年全国工商联住宅产业商会年会”上公开发布，我们期待着各界的指点与呵护。 |
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