经过十年的城市住房制度改革，城市居民在居住面积普遍得到改善的同时，居住方式也发生了根本变化，从租赁公有住房转变为自有住房为主，但是租赁目前依然是城市常住居民的一种重要居住方式。

从国际上看，租赁在许多国家城市居民居住方式中占有重要地位，城市居民租赁居住的比例大约在30%到60%。从理论上讲，租赁市场是住宅市场的重要构成，租赁市场的价格变动直接影响资产市场的价格变化、新增资产变化以及物业存量变化。

那么，经过近十年的中国城市住房制度改革，中国城市住宅租赁以及住宅租赁市场发展到什么状况，有什么特点，发展趋势又是什么，这些都是城市住房政策不断完善中需要认真考虑的问题。

本报告以北京市为调查对象，通过对租赁者特征、租赁房屋特征、房屋出租者特征，以及房屋租赁市场运行特点的分析，分析城市常住居民租赁居住的情况。试图从一个典型城市出发，初步回答上述问题，从而对城市居民住房情况有更深入认识，为政府城市住房政策体系的完善提供决策参考。

通过调查发现，全北京市常住居民中三分之一的家庭通过租赁居住，其中本地户籍人口和外地户籍人口各占一半。在全部本地户籍人口中20%的家庭租赁居住，而在外地户籍人口中80%的家庭租赁居住，年轻人、低收入、低学历家庭中租赁居住的比例较高。

租赁渠道主要有租赁公有住房和租赁商品房两大类，在租赁公有住房者当中，90%是本地户籍，而且大多分布在老城区，其所租赁房屋50%属于直管公房，50%属于单位住房；在租赁商品房者当中，通过市场中介租赁的比例大约占45%，其中90%是外地户籍或身份证号。

就具体租赁房屋的选择而言，商品房租赁者的主要选择动机是方便就近；租赁方式以独租为主，但外省户籍（身份证）者中有三分之一的租赁者选择合租；98%的商品租赁者租赁合同期限都在一年以下。

在全部通过市场中介租赁的商品租赁房屋中，最多的房东是个人，专业房地产公司或者机构的比例很小；商品租赁房屋产权来源中50%是房改房、44%是商品房，6%是经济适用房；物业类型包括了地下室、平房、多层和高层楼房以及别墅，其中80%是高层和多层楼房；两居室是所有物业类型内出租比例最高的房屋结构。

北京市房屋租赁市场发展迅速，近5年来，仅通过市场中介实现的租赁交易量年平均增长幅度达到40%。但同期住宅租赁价格相对平稳，近5年普通住宅租赁市场价格增幅保持在9%左右，市场供给充裕。

住宅租赁市场与二手房市场和新建商品房市场之间彼此联系不大，各自独立运行，物业市场价格与资产市场价格之间并无明显的相互影响。在理论分析和政策评估中，面对相对分割的物业市场与资产市场，以及低成本获得的“房改房”作为商品租赁房屋重要供给构成的前提下，不宜用未经修正的“租售比”衡量资产市场的价格水平。

根据调查结果，报告认为基于城市户籍制度的城市住房政策不仅满足了绝大多数具有城市户籍居民的住房需要，而且还通过住宅租赁市场满足了大部分非本地户籍迁移人口的住房需要。目前，迁移人口已经成为城市住房需求的重要组成，迁移人口的住房需求主要通过租赁得以实现。因此，如何保持包括租赁在内的合理的城市住房供给结构具有重要的政策意义。