住宅供给结构研究

一、研究的对象和任务

住宅具有社会稳定和社会和谐的作用，能够改善低收入人口生活状况，这意味着住宅这项私人产品不能仅由市场提供，政府也必须在这一领域有所作为。满足全社会居民共同享有居住权利，是政府必须承担的重要责任。

因此，住宅供给就应由商品性住宅和政策性住宅两部分组成。商品性住宅，所有者应拥有完全产权，可以自由处置和全流通；政策性住房，居住者只拥有完全的居住权，而不拥有完全产权，不能自由处置或限制流通。

有效的住宅供给既要满足高收入阶层的个性化、享受性和投资型住宅需求，也要满足中低收入人群大众化、普遍性和基础型的居住需求。

实现全流通住宅和限制流通住宅的统筹协调发展，才能真正解决我国住宅发展中的突出矛盾。

住宅供给结构的核心问题在于重构住宅市场的价值体系和基本框架，形成政府与市场之间分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。

二、我国住宅供给结构现状

我国住宅产业的增长历程，是市场化、产业化生产方式替代传统的、落后的生产方式的过程。在新增住宅总量增长相对较慢的情况下，房地产业能够保持高速增长，其增长空间主要来自其对传统自建住宅方式的替代。

随着时代的变迁，我国城市居民的住房条件逐步改善。住宅户均面积也呈现规律性地扩大趋势。依据2005年的调查结果，其中的1980年以前建造的住宅，户均面积只有57m²，2001-2005年建造的住宅，户均面积上升到108.4m²。

存量住房在一定程度上体现了保障功能。购买房改房和租赁公房家庭比例超过了60%。只是，保障水平存在明显差异，机关事业单位和国有垄断企业保障程度高，而经济效益一般的企业和城市平民保障水平低；存在“过度保障”问题，即相当多的高收入群体也一次性地享受到了房改房的优惠。

经济适用房和廉租房供给增长较慢。与旺盛的需求相比，经济适用房的供给显著不足。对低收入阶层提供廉租房是政府义不容辞的责任，但是，绝大多数城市政府有意无意忽略了这方面的责任。

不同收入阶层的住房水平存在差距。收入水平高低与住房条件好坏的相关性比较显著。随着收入水平和生活质量的提高，人们对住宅居室户型扩大有着比较明显的需求。

现有小户型住宅数量已比较庞大。城镇的单元房一、二、三居室占全部住宅的80%，户均面积在76m²左右；在盘活住宅存量的情况下，新建住宅的户型面积完全可以提供更多的选择，只有这样，才可以满足城市居民未来梯度消费的需要。

三、我国住宅供给结构矛盾及原因

我国住宅供给结构的核心问题不是房价高低、户型大小的问题，也不是所谓空置率高低、供给量多少的问题，而是全流通住宅（商品房）与限制流通住宅（经济适用房和廉租房）发展的不协调，这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致商品房价格快速上升，中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足。

按照建设和谐社会的要求，单纯以市场化为取向的住房供给制度固有的片面性与局限性逐步暴露出来。我国住房体制改革与医疗体制、教育体制改革一样，存在相同的缺陷：由市场替代政府提供公共服务，政府供给职责严重缺位。这是政府在新体制框架内出现了功能的迷失和角色的失衡。

根据政策性住房供给与商业性住房供给的差别，在主要供给环节制定适应性较强的运行规则，才能使不同类别的住房供给达到既定的运行目标。目前，我国政策性住房供给与市场化供给的规则界限模糊，从而产生了一系列的行为混乱。一是两类住房的供给“门槛”没有界定清楚，二是两类住房权属规则没有界定清楚，三是两类住房建设规则没有界定清楚。

现有住房体制最大的弊端就是狭窄的住宅供给方式与多样化的住房需求之间存在着冲突与矛盾，供给结构与需求结构无法实现有效对接，存在较大缝隙，公众的现实需求无法转化为有效需求。主要表现在以下三个不平衡上，即商品房与保障住房的不平衡，二手房与一手房市场的不平衡，以及租赁与买卖市场发展的不平衡。

四、住宅供给结构与收入承受力

居民住房收入承受力是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的居住面积核算。

在商品房市场、经济适用房和廉租房供给上，不同收入群体承受能力差别极大。在住房市场上，收入越高，在承受力上越是游刃有余，收入越低，越是力不从心。因此，完全由市场或政府来提供住房都是不可行的，按照收入群体不同进行差别化的住房供给结构设计势在必行。

未来我国的住房供给结构应该是一个“倒金字塔”形状，最低层（10%）是最低收入家庭，需要政府提供廉租房；中间层（30%）是低收入家庭和中等偏下收入家庭，需要政府提供经济适用房；最高层（60%）是中等及以上收入家庭，可以依靠自身承受力购买商品房。

只有用差别化的供给方式去满足差别化的住房需求，才能从根本上解决我国住房供给结构问题。

全国城镇各收入阶层住房门槛

注：“√”表示已进入相应门槛，“×”表示尚达不到相应门槛，“#”表示禁止进入相应门槛。

五、住宅供给结构与财政承受力

由于收入存在明显差距，有相当一部分居民无法承受市场化的商品房，甚至低价的经济适用房，要形成完整的住宅供给体系，使这些人群能够进入相应的门槛，政府必须承担相应的责任。

预计未来政府对城镇最低收入家庭中“双困户”（3%）的廉租房保障和对城镇低收入家庭中“无房户”（2%）的经济适用房保障资金需求总规模将达到2010年的350-400亿元，2015年的500-550亿元和2020年的800-850亿元。整个“十一五”时期政策性住房保障累计需求资金为1700-1800亿元，2006-2020年十五年间累计需求将在7500-7700亿元。

六、保障住房财政综合筹资能力

现阶段能够提供稳定可靠保障住房资金来源的主要有土地出让净收益、住房公积金增值收益、财政划拨资金。

到2010年，通过这几个渠道筹集的财政资金将达到550-600亿元，到2015年和2020年将分别达到840-900亿元和1200-1300亿元。整个“十一五”期间，通过上述渠道体现的财政承受力累计将达到2400-2500亿元，2006-2020年15年间将达到11000-12000亿元。资金供求平衡结果，政府将有足够的财力去执行政策性住房保障。

住房保障还可以通过房地产证券化、信托基金、开征住房保障税、项目融资、发行债券等形式筹集资金。

七、构建和谐住房体系的总体思路

构建和谐住房体系不应该只是一部分人的和谐，它应是包括全社会各个阶层与群体在内的共同和谐。

把满足全体人民日益增长的、多样化的住房需求作为根本出发点，把发挥市场经济的活力与加强住房保障制度建设结合起来，既让全体人民共享住房发展成果，又使全社会住房梯度消费得以满足，形成充满活力与关爱精神的，多层次、多样化的住房供给体系，实现“人人安居”。

实现保障性供应和市场供应有机结合，通过百花齐放的供给满足千差万别需求，走中国特色的住房供给之路，政府要把握好调控者与供应者的双重角色。

和谐住房制度目标能否实现，关键在于制定一套能够适合不同类别住房有效供给的规则。要明确不同类别住房的供给对象、供给标准、供给方式、产权权属和交易办法。

　　和谐住房供给体系的基本框架