四、关于房地产金融政策

　　加大直接融资比例，降低金融风险，保障房地产业健康发展是当前的主要问题。以银行信贷为主的间接融资在房地产金融中占据绝对龙头地位，我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期，将严重影响房地产开发企业的资金周转，导致开发贷款风险迅速上升；另一方面房地产抵押贷款数额巨大，如果过量供应或房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比率就会迅速增加。
　　在房地产信托投资基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资活动中，由于承担风险的是投资者自身，通常投资者会自觉约束防范金融风险；所以，提高直接融资在整个融资活动当中的比例，降低银行间接融资的比例，是防止房地产的风险导致银行金融风险的有效手段之一。
　　经过20多年的改革开放，居民的经济实力有了巨大的提高，对房地产的投资需求也十分庞大。把这种庞大的投资通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，增加全社会的风险承担和抗御的能力。
　　针对目前的房地产形势，重点建议发展房地产信托基金，建设廉租房体系。既能使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系，满足广大低收入群体的住房需求，有效缓解商品房市场的需求压力；又减少了社会资金投资房地产的盲目性带来的需求，缓解房地产市场的上涨压力，减少房地产市场的波动，促进房地产业的可持续发展。
　　根据《信托法》和相关规定，只要相关部门在一些政策上予以适当的调整，既可使房地产信托投资基金成为廉租房体系的稳定资金来源。一方面，由于房地产信托投资基金的直接融资的特性，聚集大量资金并不会增大银行风险或政府负担；另一方面，由于政府每年投入的预算资金或社保资金只要能保障廉租租金和资本市场回报率之间的缺口即可，使得有限的政府资金带动较大规模的社会资金收购充足的廉租房源，满足广大低收入群体的住房需求。这样作的好处还在于：
　　
　　1、为广大投资者提供一个风险较小，收益稳定的投资品种
　　资本市场上资金充足，包括保险资金和社保资金在内的机构投资者和广大个人投资者都因目前银行利息低，投资渠道少，希望得到新的投资品种。廉租房信托隐含有政府信用，是介于普通投资品种和国债之间的风险较小，收益稳定的投资品种。将有效的引导想投资房地产的社会闲散资金集聚起来，理性投资，减少市场风险。特别是由于廉租房具有社会保障性的特点，廉租房信托还将是社保资金、保险资金保值增值的很好渠道。
　　
　　2、带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进住宅产业的可持续发展
　　当廉租房市场形成规模效应，就会带动其它社会资金投入，形成包括廉租房市场、一般租赁市场、二手房市场在内的完整住宅存量市场。存量市场的租金水平、空置率将有效地影响增量（新开发）市场的价格和数量。今后，除了传统的资金、土地供给方面的调控手段，政府还可以通过廉租房影响租金水平和数量，从需求方面调控房地产市场，促进住宅产业的可持续发展。
　　
　　3、市场化的资金供给可以提高廉租房体系的效率和透明度
　　根据《信托法》及相关规定，廉租房信托有严格的监管机制和信息披露制度，也将影响到整个廉租房体系，提高效率和透明度，改善以往廉租房系统中最易出现问题环节。
　　
　　4、对缓解银行资产的风险具有现实的意义
　　在银行资产中房地产类资产数额巨大，当房价出现大幅波动时，直接影响银行抵押资产的价值和变现价格，形成规模的存量房市场，特别是政府可干预的廉租房市场将增加银行房产变现的渠道，提高银行资产的流动性；截止2003年个人住房贷款余额已突破达到11779.74亿元，其中产生坏帐的数额也不容小视，当有完善的廉租房体系为到期无法支付银行贷款的个人提供必要的住房条件，银行才能在以人为本的条件下行使债权，防范进一步扩大金融风险。