值2008年开年之际，中国房地产业伴随中国改革开放走过了30个年头。为迎接30周年，《中国不动产》杂志作为由全国工商联房地产商会主办、面向全面的行业杂志，正紧锣密鼓地进行改刊工作。新改刊的《中国不动产》杂志将加强民生关注、增进人文关怀，贴近行业人士，推动地产品牌，更好的承担起业内交流的桥梁作用。

　　为此，特发起 “中国不动产沙龙”活动，旨在通过高端业内人士之间的轻松愉快的聚会方式，增进相互交流和沟通，把诊问题，激荡智慧，促进行业良性健康发展。

　　中国不动产·周末沙龙，将定期由《中国不动产》杂志发起举办，由焦点房产网全程现场实况网络直播，沙龙活动由参与者轮值做东，直接置身东道主一线售楼现场，将理论探讨与项目实操相结合，让每个参与者都能够参与其中受益。

　　指导单位：全国工商联房地产商会

　　主办单位：《中国不动产》杂志

　　特别协办：搜狐·焦点房产网

　　一期东道主：新世界地产

　　活动时间：3月1日下午2:00至5:00

　　活动地点：崇文门外大街9号正仁大厦10层

　　附：沙龙成员名单（排名不分先后）

　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心常务副总经理 陈子荣

　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心营销管理部副总监 王向刚

　　伯朗峰 北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理 贾金哲

　　信堡·水岸公馆  西安信堡房地产开发有限公司董事长 庄耀山

　　国瑞城 国瑞地产传媒总经理 武斌

　　MOMA万万树 东君房地产公司总经理  石生荣

　　天安国汇 天安天地房地产公司副总经理 门青云

　　科宝·博洛尼总经理 陈炜

　　国轩国际研发中心 建工地产副总 王浩  

 
全国工商联房地产商会传媒中心主任黄岚
  主持人黄岚：大家下午好！首先，今天非常感谢大家在周末的时间能够参与中国不动产的大家沙龙。我先给大家做一个介绍，今天很荣幸我们邀请了各位在地产界很知名项目和企业的负责人参与大家沙龙。我先介绍一下莲湾国际的庄总，伯朗峰的贾金哲，国瑞城的武彬，万万树的石生荣，天安国汇的门青云，科宝的陈炜，建工地产的王浩，还有一些嘉宾在路上，，还有东道主的陈子荣和王向刚。我们就边等边开。

　　今天的大家沙龙除了中国不动产杂志之外，还有来自搜狐的媒体银鹏。首先，介绍一下我们这个沙龙。今年这是我们第一期的沙龙，这个沙龙的名称就叫大家沙龙，取意就是希望大家能够参与，当然也是有大家的概念在里面。每年地产界都有很多事情，我们也是希望借助这样一个交流的平台加强各位思想的互相震荡，以及观点的传播。我们计划今年推出30期的沙龙，非常高兴的是，今年我们第一期沙龙能够荣幸在新世界这个新的会所里举行，所以非常感谢东道主。每一期我们根据当下的热点设计一些话题，让大家来交流。

　　今天，我们的话题是，也是现在目前市场上最热点的一个话题，就是万科降价的话题。我们今天的话题就是面对万科的降价，我们是说是还是说不？也就是说，万科打出来了一张降价牌，我们是跟还是不跟。各位手上现在都有一些项目，有的是二期，有的是新盘。在当下的关键眼上，可能马上就面临春天的开始，我想每个公司都有自己的战略。今天就这样一个话题先切入的谈一下。关于万科降价这个问题，我相信诸位在最近各种媒体上都已经有足够的了解。但是，我还是想说一下这个背景。

　　大概是在2007年的时候，深圳的万科以远低于市场预期的7500元/平方米的价格开盘。这是被认为万科降价的开始，这个时间点是在去年的10月27日。然后在12月9日，万科在广州的一个楼盘，以低于周边楼盘大概4000元的价格开盘。今年的1月份，万科在武汉的各个楼盘也推出了送面积等等特价的一些优惠措施。那么，在1月下旬，万科在成都以4500—4600元/平方米的价格直降。在北京也降了，在今年的2月21日，上海万科又推出了一个利用元宵节的促销计划，最高折扣可以达到8%。2月23日在武汉万科的四个楼盘中，促销让利据说有1000万的价格。从这样一个表现来看，万科已经名副其实的开始降价了，而且是全国的策略。这是我讲的第一个现象。

　　第二个现象，我想再谈一下股市。在去年的12月7日，在一连串宏观调整、信贷紧缩的背景下，万科在全国开始降价。在12月7日当日，万科在A股和H股市场上的房地产股票全部暴跌。那么，其中在A股市场中，房地产的四大天王万科、宝力、招商、金地分别下界了9.5%，6.3%和7.5%和6.8%，上海建设则是停跌。直到上一周股市的震动在我看来比楼市更加厉害。按照国际流行的说法是这样的，当一个股市它的跌幅超过25%的时候，就意味着一个熊市的开始。那么，我们曾经中国的股市已经达到过6000多点，按照这个降幅来说，其实大概已经有35%了。那是否说熊市已经开始了？那么，股市这个表现，是不是已经间接的反应了我们在楼市上的反应。我在来之前做了一个统计，以万科目前的降价幅度来说大约是在10%左右。这是一个背景的资料。

　　另外一点，就是在北京市场上，有一些项目，有一些公司，在跟万科走的，他们是怎么走的？这里我有一些数据跟大家汇报一下。合生在双景桥这个项目上，推出一个特价房，大约是22500元/平方米，比正常销售3万块钱相比等于打了7.5折。位于大望路的珠江帝景推出了特价房，比正常的售价也低了5000元/平方米。现在还有一些新盘，也是定价偏低，远低于市场的预期价格。那么，在2008年2月份到现在，北京市场只发了十个预售许可证，各个楼盘却没有去领，也就是说大家在等待，开发商在等待。

　　还有一点，市场现在也传出这样的信号，就是在北京市场上有两支生力军，一直以来在全国的一线市场上，一个是温州炒房团和山西炒房团。现在据了解，温州和山西的炒房团已经开始抛售，其中据说有一位温州炒房团手上的房源，他个人有400套的房子，温州大概有10万人在炒楼，动用的资金大概有1000个亿，他们会不会形成多米诺骨牌的效应。所以，面临这样的形势，我想就你们自己各位的楼盘，特别是针对当前的北京市场谈谈各位的看法。主题就是万科降价我们跟还是不跟，或者我们是怎么应对。今天的话题也是比较尖锐，接下来请各位有一个陈述。

 
建工地产国轩国际研发中心副总王浩
　　王浩：我个人觉得，首先得界定两个根本性的问题，一个就是万科可能在一些城市有一些降价，尤其是在北京，是不是真正的能够界定到降价的概念，或者能够降价的幅度能不能算得上是真正的降价？我觉得现在的媒体有一些报道不是说错误的，有一篇概全的感觉。比如说万科的假日风景，我去了两、三个业主论坛里面看了一下，我感觉相对会比较准确、客观的。从假日风景起来之后应该是涨到两、三次价。正常的销售额一次性付款是9.6折，贷款是9.8折。这次活动到29日，一次性付款是9.3折，贷款是9.6折，相对下降了差不多是两、三个点左右。媒体上重点报道的是特价房，就是9.1和9.4折。但是，这个特价房没有说总共有几套。反正它打折的房子是还有44套，占1/4。我个人的理解就是，除了万科那几个开的新盘价格比较低，再一个像这些楼盘，是不是真正的降价？我觉得是有一些疑问的。

　　主持人：您认为是销售的策略？

　　王浩：对，一个是销售策略，我记得两年前还有一个尾房，那个价格更低。万科也不排除以这种价格去处理相对尾房的概念。还有我觉得房价的趋势，大家都知道从经济学角度，要么是从供求关系决定的，要么是从成本决定价格。供求关系是现在大家比较制衡的局面，今年以来预售证发得比较少，说明大家都想看看再说。

　　主持人：现在有一些开发商已经具备拿预售证了，但是根本不去拿。

　　王浩：是的，因为有一个限制，开盘之后必须在十个工作日之内销售，所以就没有去报。所以，这两个概念，现在降价不降价，从供求关系来说，看得不是很清楚。尤其是北京，北京的房价是不是能够真降就跟供应量相关。而且按照保障性住房和商品性住房趋势来看，保障性分两类，就是廉租、经济适用房和两限房。这对购买人群是有限制的，同时造成的就是，现在讨论房价是指北京所有的房价，还是光指北京市的商品房。如果光是北京市的商品房价，我觉得某种程度上是不降反升。从供求的关系上讲，现在北京市政府提供的土地，首先保障的是保障性用房的土地供应，商品房性用房供应的土地是放在第二位。而且，从房源的需求来说，北京想买房是有一半人是排斥在保障性住房以外的，没有资格去买。随着考察的严格和信用机制的建立，我个人觉得可能更多的人是没有权力或者资格去买保障性住房。

　　第二个，从成本决定价格来说，大家都知道，现在面粉比面包贵，就相对于土地来说，今年的钢材又在涨，人工成本又在涨。所有这一系列就决定整个是通胀的社会。现在大家能讨论只有两个可能在降，一个是股市在跌，另一个就是房价在降。现在工资在涨，农产品在涨，所有的价格都在涨。我觉得股市和房地产有一个价格的滞后性，尤其是房地产。从钢铁涨，涨到水泥，再涨到施工的成本，最后报价。所以，从成本的角度来看，我觉得房价即使有下跌，还是保持了温和的上涨，和通货膨胀基本上还是保持同步的。

　　主持人：王总的观点是说楼市现在也没有进入拐点。

　　王浩：其实大家对拐点的认识是不一样的。对拐点的理解也不一样，什么叫拐点，拐点是斜率不一样，斜率不一样，并不意味着趋势的改变。改变从涨的速度快，到这个点上涨得速度慢。

 
西安信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山
　　庄耀山：各位前辈大家好，我来自台湾。我对这一方面我有我的看法和理解。其实现在房价基本上，我从我对大陆房价的看法来说，我认为它应该是不太可能降的，尤其是北京。北京从改革开放多现在，房价一直没有降过。上海有上上下下的情况，但是北京没有。因为，北京有北京的特点，北京的特点是首都的特色，国际大都市的特色。我分几点来讲，比如说北京国际都市的特色，北京作为一个国际都市应该是不可否认的。但是，它的房价如果跟发达国家的国际都市相比，还是比较低的。所以，还有一个很大的上升空间。另外一个特色，就是它本身就是一个政治、文化的中心。所以，我举一个例子来讲，政治中心，所有全国各地的机关，在北京都会有办事处，或者是联络处。大公司，即使总公司不在北京，分公司应该都会在北京。它也是文化中心，有最多的学生，最多的研究机构在这里。所以，有很多外省市的人，以能够让子女到北京上学为荣。这一、二十年来，大陆快速的经济成长，社会经济的累积，财富的累积，在各地创造了一些有钱的人。这些有钱人，有些会选到上海去，大部分的人会选择北京。

　　另外，像供需方面，即使这几年，因为经济的快速成长，需求面没有减少，但是供给面基本上06、07年，尤其是07年比06年还少，供给面的不足，需求面还继续快速增加的时候，那当然还要上涨的。还有刚才讲到的成本增加，这种成本的增加，从原材料的成本增加，从人工的成本增加。还有从土地的成本增加，税金的增加等等，他们都在支撑价格一定会往上走。其实，从全世界各地来看房地产，房地产的走势长期来看一定是慢慢往上走。但是，短时间来看，有可能会跌下来，然后再上去。这种趋势是一定的。但是，北京市的房地产，到目前为止我看连跌都没有，尤其是商品房。如果说连经济适用房，连限价房一起平均来看的话，表面看起来是跌了。但是，大部分的人没有取得限价房的资格。所以，商品房根本没有跌。

　　另外，看税金方面，现在又增加了土地增值税。还有金融，现在紧缩金融，这样成本又要增加了。所以，很多很多的因素决定，让房价是一定跌不下来的。所以，我还是赞同王总的看法。有可能是媒体的炒作，大部分商品房我认为还是维持原来的价格。如果一个盘有它的特色，我相信它的价格是不会跌的。尤其以后发展的趋势是，从市场的需求来讲，从无到有，到讲究品质，再讲究精致，个性化，这是一系列的过程。现在怎么样去把产品能够更精细化、个性化，能够在这个市场里面脱颖而出，才会有升值的空间。

　　主持人：庄总的理解是这样的，目前的市场不像我们想象的那样严峻。

　　庄耀山：我是举例子，尾房或者是特价房，有一些让媒体可以炒作的地方，符合政府政策的。其实政府在做多，房地产本身总经济上来讲是一个火车头。

 
北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲
　　贾金哲：我谈一下个人的看法。这里面从项目运作的角度，我和万科最近，我们两个项目挨着。大家星期五可能看到这样一条消息，我也非常关注，就是万科的相关领导发了一个帖子，一个观点，就是说房地产市场处于长期上升趋势，和前些日子说的拐点论有了一些不一样的声音。结果这个消息后来以后，有人就跳出来支持。这个信号其实我也非常关注。我旁边的万科，它在最早的时候，为了压制我，对开始喊出15000元/平方米。后来随着拐点论出现以后，全国的策略是12000元/平方米，最近8500元/平方米，根本没有卖，就是传出来的价格。结果谁中招了呢？就是我们旁边一个项目，它从8500元/平方米，涨到一万，结果万科降到8500元/平方米的时候，他就很麻烦了。我们的价格始终都没有变，你现在跌到8500元/平方米，我还是这个价格，我现在的价格是9000元/平方米。我觉得你怎么变跟我没有关系，我从来不看别人的价格如何定，我们的产品也不一样，跟你没有竞争。这是从项目运作的角度说，我觉得不要管别人的价格，定什么样的价格，什么样的策略。这是我从项目它报价的演变过程我在谈我们的应对策略。