【主持人】：石总，万万树在北京是别墅的楼盘，当代是什么时候接手的？

　　【石生荣】：是05年的时候。

　　【主持人】：是变成科技别墅吗？

　　【石生荣】：在走这条路线。

　　【主持人】：您觉得现在的别墅市场是什么样的形成？

 
东君房地产公司MOMA万万树总经理石生荣青云 
　　【石生荣】：今天大家谈的观点基本上还是一致的。关于万科降价这个问题，我和大家的观点基本上是差不多，一个认为是阶段性的营销，在所谓房地产市场比较好的时候，开盘的时候一次性付款的时候，都会有一些活动。如果它是阶段性营销的话，实际上万科作为一个上市公司，它对现金流的需求是比较强烈的。尤其是在房地产在年底和年初的时候，在销售不是旺季的时候利用这个阶段采取一种行动，其实是完成财务指标，甚至有可能是想把尾房销售出去。

　　通过这个问题，我觉得应该注意两点，一个是万科本身，尤其在标准化方面做了十多年了，据说今年要推出120万标准化的产品。本身来讲，即使跟我们大家一样，市场不变的情况下，实际上它的建造周期和建造成本大幅度的降低。如果在中等住宅方面具有成本的优势，也有可能采取一些行动。另外一点，就是今年的两限房，在北京推出了很多。08年好多开发商做了一个准备，一个是不拿销售许可证了，另一个是不开工了。我了解一些开发商已经做得差不多了，交房的时间延期到了09年。在08年假如需求不变的情况下，供应是减少了，在这样的情况下按道理来说应该不会往下走。但是，对于中低价格的房屋可能会受到影响。因为毕竟有几十万平方米的两限房推出来。

　　另外，第二点我想谈的是，存不存在地产价格在下降的趋势？北京的房价到没有拐点？和其他的大都市相比，甚至跟香港相比还有很大的上涨空间。本身房地产的资源有土地稀缺性的特点。再加上随着经济的增长，各方面的资料、材料的价格，人工的成本也在上涨。这种情况下，会不会下降？再加上去年温总理说的18亿亩的红线。这个一说，把土地稀缺性的资源更加强调出来。所以，在这种情况下，我也同意大家的观点。长期看还是稳步的上升趋势。目前来讲我们还没有看到，比如说一季度，整个房地产市场交易的价格，还没有看到下降。如果是下降也不一定是整个的下降。

　　从政府来讲，从各方面也看到，没有看到要房地产价格降下来，只是说要控制。比如说万科的活动，是不是存在06、07年跟猛了，今年要消化一下。我的感觉是，从政府来讲，房地产的发展每增长十个点，可以带动GDP一个点。我的理解，从政府的角度来说，担心房地产市场价格降低，比担心股市下跌更关心。

　　我现在做的是别墅项目，对这块也比较关注。大家也知道，任何一个国家没有说一个产品突然就没有了，中国也是这样。土地的稀缺加上产品的稀缺，我觉得别墅市场这块，相对来说比公寓市场这块，我个人认为是比较乐观的。如果要着急回收资金的话，可能会遇到一些暂时的麻烦。如果说对现金流的需求不是那么强烈的话，卖得慢一些，可能对开发商来说是一件好事。我们也看了周边的一些项目，一些业主和客户也在比，看来看去其实没有几个项目。其实我们的定价，首先还是看自己的项目，自己的产品，然后会考虑一些市场和周边的降价。我们也不希望价格涨得特别快，我们也希望是温和的上涨，这对开发商来说，对消费者来说都是有好处的。所以，相对来说，我对这个市场还是比较乐观的。谢谢。

　　【主持人】：刚才作为开发商，大家都提出了自己的看法。我大概统计了一下，在座的各位当中，90%以上的人认为没有拐点。刚才各位把自己的观点抛出来，下面进入自由讨论的阶段。在自由讨论阶段，我还是有一些数据拿出来跟大家讨论一下。

　　今年1月份，到目前的2月份为止，从现在签约的数据来看，是非常之低的。一月份的成交数据大概是200套，签约率大概只有不足20%。当然，1、2月份是传统的销售淡季，这个数据从策略上看，可能是一个可以接受的现象。那么，问题是如果在3月份还是这样下去，成交依然低迷的情况下，我们怎么办？

从宏观的分析来看，刚才大家否认拐点论，认为今年还会稳健的发展，其实有一个很重要的数据，就是今年的供应量不是特别大。市场的需求没有改变，但是这里面有三个问题，在刚才讨论的过程当中，是否还存在另外一个角色我们忽视了，现在一个是供应方，一个是需求方构成了一个市场。这是没有错的，从来都是这样的。但是，这里是不是还存在一个桥梁，在供应方和需求方之间还有第三者，第三者是预期。我为什么刚才谈到股市，股市也是跟着房市几乎是同步在快速的增长。我记得前年的时候，大家都在讨论一个观点，当时说如果你有钱，你手上有一个投资计划，你首先是先买房还是先买股票，当时就有这样一个争论。今年股市状况依然不明朗，而且股市利空的消息在不断的出来。所以，对股市的预期大家是明显的信心不足。那么，现在就是对于楼市大家怎么看，是否还像前两年那么强烈。在06、07年的时候，这种预期出现了一个词叫做恐慌性购买。老百姓非常踊跃的买房，主要的原因是房价涨的速度太快。如果今年不买，那么明年要付出更多的钱。如果说整个市场预期改变的情况下，那么会出现什么样的情况。在这个问题上，我希望大家可以抛出观点来讨论一下。第一，你们认为预期是否可以改变这个市场，这个牌究竟在开发商手上，还是在消费者手上。目前这张牌在谁的手上？

　　【庄耀山】：

　　其实对于房地产来讲它是一个地域性非常强的一个产业。比如说北京和广州相比。这个地域和那个地域的表现不一样，中国和美国的又不一样。所以，应该看当地的发展状况来作为一个宏观的评价。当然，所有的产业，所有的经济发展跟着政府的政策在走会比较顺。但是，如果整个趋势，社会经济的趋势是这样的一个趋势的话，我认为政府逆向操作成功的可能性不是那么多。比如说，当时在2004年那次宏观调控刚出来的时候，我就说这一次的宏观调控不太可能成功，因为它跟1994年的宏观调控不一样，关系背景不一样。当时还是一个计划经济，现在已经是市场经济了。而且又经过这几年快速的经济成长，大家累积的钱都已经相当多了。我们在国际上来讲，基本上如果国民所得超过4000元以上的话，房地产可能就可能到了快速发展的阶段，首先解决需求的问题。现在北京这边，正处于这种状况，那这种状况又配合全球的趋势，这种趋势早就各地相当多的有钱人。这些人，因为快速的经济成长，带来相当多的比如说通货膨胀，说不一定通货膨胀会达到5、6%，甚至7、8%。就像刚才主持人所说的，你会觉得如果现在不买的话，我的薪水再怎么追都追不上房价的上涨。而且，它的供应量又受宏观调控的影响。如果房地产的价格下来，就像东京，跌到最深的时候，是跌到大概原来价格的20多点到30多点。这一跌，跌了十几年还爬不上来。当时的股票大概是三万多点，到现在还是一万多点。我相信政府绝对不愿意看到这样情况的发生。

　　所以，我认为各位在这样的环境下，每个开发商在开发一个项目的时候，一定有客群的定位。市场这么大，从收入的水平，从选择的客户群来说，这才是重要的。这个客户群需要的是什么东西，不是说跟着人家走。如果跟着身价一窝蜂在做，同样就会产生竞争的压力。走出红海的撕杀，可以走向蓝海。每一个人，每合企业把最优势的部分找出来，把客户群找出来，把竞争力找出来，哪方面才是你要的竞争力，这样我认为还是可以稳定的上升。但是，快速跳跃式的增长是不太可能的。谢谢。

　　【主持人】：

　　庄总从企业战略的角度谈了一下观点，贾总在一线肯定有很多的想法。

　　【贾金哲】：

　　我原来学是宏观经济，后来参加工作也是搞宏观经济的。从97年以后，我一直是逆向思维也好，我搞房地产也好，搞投资市场也好，从97年开始搞。当别人在做房子的时候我做股票，当别人在做股票的时候我做房子。97年的时候，尤其是邓小平刚去世的时候，股市特别低，大概一千点，我觉得这是好机会。做到01年，大家都说证券市场好，我说这就不对了，大家都说好的时候我要跑了。我选了一个日子，我到今天还记得，就是01年7月1日那一天，我把所有的证券市场全部清掉，不管挣钱不挣钱含不清了。然后那个时候，尤其是北京的房地产市场，要加速往上涨的时候，我就开始做房地产。到今年大家都不做房地产了，都不开发了，我就去搞开发去。证券市场和房地产市场是相关联。但是，在某一个阶段情况下，它是一个翘翘板。所以，我老在这两者之间分别去投。一会儿去这个，一会儿去那个。所以，运气还比较好，每次都能够赶上比较好的点。今年还是集中精力把项目开发好，就是别人不做的时候，我做，就是寻找市场的空隙。

　　【主持人】：

　　你觉得如果三月份的市场交易量还是在萎缩的情况下，应该怎么办？

　　【贾金哲】：

　　我觉得3月份的低迷现象还能够持续，我觉得应该持续到奥运会。

　　【主持人】：

　　那就到八月份了，接着是残奥会，那就是10月份了。

　　【贾金哲】：

　　应该讲观望期是存在的，老百姓、政府、市场观望。但是，没有关系的。自我的信心最重要，我相信后面的市场会更好。

　　【主持人】：

　　这是一个策略，就是扛。

　　【贾金哲】：

　　对，黎明前是最黑暗的。第一是信息够不够足，而且是实力够不够扛。我想到奥运会之前这样一个阶段会有一个观望期。但是，从以往的经验来看，05年之后是不是房价涨得更凶，有一个集中的爆发。

　　【主持人】：

　　我再讲一个观点，就是对北京来说。因为我们讲所谓的北京、上海、广州、深圳这四大一线城市，大家的看法是这样的，认为深圳和广州已经明显降了，各方面数据已经显示出来了，的确是降的。上汽在波动、震荡，北京会比较平稳。因为北京还有奥运会，那换言之，当奥运会一旦开完，是不是就开始了。大家对这个城市未来的预期是降的。

　　【贾金哲】：

　　北京和其他的奥运城市完全不一样。应该说历史不会简单的重复，像悉尼，像汉城等等这样的城市。奥运会是一个事件，它是一个事件营销，不会对整个的市场经济构成多么大的冲击。15天的奥运会和20天的奥运会能对中国的经济或者对北京的房地产产生多大的影响，我真的没有觉得。买房子绝对不会因为奥运会，至少我是这样的。所以，今年我准备再买房。

　　【门青云】：

　　这个观点一定要大力弘扬。

　　【石生荣】：

　　有一个朋友今年想买房子，我的导师给他的观点，北京这个城市，我跟你的观点一样。这个时候虽然大家感觉到价格还是比较高了，如果投资的话，应该还是有机会的。我记得原来任志强讲过，两、三年以前房地产在降，那时候听了这个话没有买房的人全部都后悔了。其实我觉得今年买房子还是可以的，投资也是可以的。找对房子依然有很好的投资空间。

　　【贾金哲】：

　　过几年之后，再看现在的房价还在半山腰呢。

　　【主持人】：

　　这是从中长线来说。

　　【贾金哲】：

　　对，不要看今年一年，房子70年呢，看一、两年没有多大的意义。

　　【庄耀山】：

　　房地产本身就是地域性非常强的一个行业，刚才提到北京市、上海市还有深圳、广州，这四个城市其实完全不一样。每个地方的整个背景和状况都不一样。北京的首都特性，还有它政治形态的发展，它是全国的政治中心，这种地区绝对不会失败。其实，在国际上，任何一个地点来看，有一个房地产不败的定义，就是地点、地点再地点。只要在能够选择最贵的地点，最好的地点，那永远不会失败，羊毛出在羊身上。有些好的地点在最差的环境下，最差的局势下还是有赚钱的。最好的趋势下还是有赔钱的，看你怎么做。

　　【石生荣】：

　　我支持一下庄总的意见。若干年以前，就是新世界这个地方是多少钱，2001年的时候幸福家园卖3000多元，现在因为有了新世界，又成为另外一个商业签。还有一个例子中关村，中关村几个小学旁边的房子，如果没有这几个学校在支撑新房也卖不了这个价钱，现在旧房卖新房的价钱。

　　【主持人】：

　　问题的残酷性还在于，为什么我们今天会讨论这个话题，因为从市场上掌握的数据来看，信号已经开始了。残酷在于今年该收多少钱回来，面对这样的问题，你的定价策略，刚才贾总说了你的定价在9000元，你预计了整个市场，从定价也反应你对市场的看法，定价是一个预期。很有意思的是，在8月份的时候，一个朋友的项目开盘了，当时的定价是12500元/平方米，一卖一栋楼就卖完了，当天晚上董事会就立刻开会，定错价了，第二天把价格调到16500元/平方米，价格又定错了，这时候他们就迷盲了。原先定价的客户群都不存在了，不知道现在的买房人是什么人在买房子。还有一个例子，去年准备推出房屋，但是前年的时候，他有一个感觉，改变他的房屋卖得太快了。07年的增幅利润他没有享受到，于是他采取了不卖的措施。工程依然在做，有的是毛坯做成精装修，而且精装修的标准是按照星河湾的标准做的。在去年10月份的时候就推向的市场，当时认购了20来套，觉得形势不太好。但是，他依然认为08年的形势会好。于是又作了一个举措，不卖，又开始封盘。做成精装修之后，把外立面全部做完，也就是做现房入市。原来做毛坯价格不到两万块，做完精装修的时候价格是在两万二到两万三，如果做现房销售要定到两万五。就市场来说可以说整体的大市场，但是对项目而言可能就有感性的认识。所以，可能在这个问题上，我不知道诸位有没有一些新的认识。如果在5、6月份入市了，这是最关键的时候，你认为那个市场在那个点上会有好转吗？