【王浩】：

　　这段时间就是沉默期，因为两派的观点都很尖锐，有的人言行不一。这段时间肯定是，就像股票来说是交易看淡。我一直认为股票市场和房地产市场还是有很大的不同。虽然中国所有的人选择了两个渠道，不是投房就是投股市。但是，我觉得这还是两个很大不同的市场。毕竟房地产市场是有实体的，还是要有股票的支撑。刚才讨论这么多，其实讲房价的涨和跌，是基于一个基础，现在游戏的规则还没有变。按照现在的游戏规则肯定整体应该是向上的。但是我觉得直说这里面有几个风险，一个就是现在是不是征物业税的问题。第二点，现在大家谈的更多的都是新房，在二手房对新房的影响上是一个什么情况，这也应该关注，因为这一块是供应量的一部分。其实需求是刚性的，但是供应咱们谈的都是新房。但是，二手房，尤其是做二手别墅的，这一点对新房的影响是怎么样的。我们做新房的，尤其是做别墅的。我现在几个朋友买房现在都从新房调到二手房。北京二手房的趋势可能渐渐会像上海那样发展得很好，或者有可能二手房比现房还要高。我觉得这是今年观望最重的一点，然后就是看政府如何调整房价的思路。其实我觉得政府一直在说调控，它也就是调整控制，也不是降。降肯定都是大家都不干的，买房人可能也不干。现在没买房的人说想降，也是嘴上说说。

　　【主持人】：

　　现在的成交量说明预期在降呢？

　　【王浩】：

　　预期不是涨或者低，而是大家都很迷茫，迷茫来自于媒体的不同口径。我觉得中国的市场很不成熟，很多的情况在于，尤其买房，更受专家人士的导向作用的影响很大。两年前就说上海房价跌，不买，不买。后来发现把所谓的国际人士骂得一塌糊涂。

　　再一个就是说，看房价跌，有一个最大的支撑因素，就是两个指标，一个就是相对于工资收入，就是北京现在的房价相当于工资收入的确是高了，还有一个是投资回报率，的确是低。现在我们最难告诉大家的就是投资回报率怎么算。买投资，就拿这个地方来说，三万多的房子，买一个小的一居多少钱，每年租多少钱？五万、八万顶死了，这才能有不到6%的回报率，这还是没有合法纳税的。租房其中还有物业费还有供暖费。

　　【主持人】：

　　如果算这个账投资性客户就不会买。

　　【王浩】：

　　这种非理性的我觉得不会长久。我说的意思不是说房子不涨，而是房子需要涨得慢一点。需要人的收入跟上来，我觉得东西涨得高低、快慢是相对的，不是绝对的。比如说这两年房子涨得很高，收入涨得很高，这是相对于粮食，相对于其他的市场的。前一阵子不买房子是觉得工资涨得太慢，房价涨得太快。但是，如果倒过来如果工资每年涨百分之十几，房价每年涨百分之三、四这就好了。各个行业发展快了要再等等，所以我一直觉得北京的房价不是跌，但是并不意味着它不高。但是需要其他相关的生活成本也跟着上。大家说服人买房子的理由不是市盈率，就是看好它明年、后年还涨。但是我觉得这样我个人认为不会长久。今年二手房下降也很厉害，也有供应量不全的状态。肯定到最后，到底房价是涨还是会适当的跌，政府给出一个明显的信号。这个牌肯定掌握在政府的手里，就跟股市一样。咱们的房市和股市都掌握在政府的手里。最后不是开发商受不了，也不是买房人受不了，是政府受不了。

　　【主持人】：

　　现在从政府目前的信号来说，调控的力度还依然在加强。在银根方面，在整个宏观政策方面依然在出台限制性政策。

　　【王浩】：

　　三驾马车拉动，出口下来了，第二架马车就是消费了，大件消费还有什么，房价肯定也要涨。只不过是希望温和通胀。

　　【主持人】：

　　你的观点是政府会救市？

　　【王浩】：

　　至少有一点不会打压，就像股市一样，最后给你一个明确的信号，股市是好的，但不能太快。

　　张四宇：

　　你的策略还是扛，还是等待？

　　【王浩】：

　　按照行业的规律，该怎么做就怎么做，该开盘的时候想扛也扛不了太久。

　　【主持人】：

　　这里有一个问题，在去年的时候，大家的定价策略是顶着大家来定，如果你定一万五，我非定一万六。那今年呢？

　　【王浩】：

　　今年就像刚才石总说的，根据自己的产品自己定，回归自己的理性。成熟市场是百花齐放的，不是拼命的比价格。我有这样的东西在这里，我有我的品牌，我有我的产品特点，我觉得它值这个钱，其实我觉得现在房地产走到这个地步，对各个行业的人都是有好处的。去年虽然房地产涨得好，但是在座的我估计都挨了老板不少骂，怎么定价这么低。我觉得成熟市场应该提升在座每个人的价值，大家能见到真本事。就像马云说的一样，熬，这里面有好几种因素。马云成功就是因为团队在熬出天亮之前一个人都没有走，这就体现出团队的因素。

　　【陈子荣】：

　　市场预期很重要。另外一个概念就是市场的效率，一个有效的市场，它的定价是市场定价很快出现的，不会产生观望的情况。北京跟广州、深圳相比，深圳和广州是比较成熟的地方，市场化比较明显，所以定价会很快反应。个别的买家或者是发展商，它是参与者，促成市场定价机制的出现。北京慢当然也有它的原因，其中一个原因就是因为没有效率。大家都不觉得是什么情况，再等一下。我讲一下香港的情况，香港01年的供应量还不到3万套，但是在市场上的存量大概有200万户。就是说每年拿出来的，大概是1%到2%左右。市场如果有效率的话，一手和二手的差距是很小的，或者根本就是一样的。

　　所以，综合来讲，市场的效率是很重要的。当然，市场没有效率是我们的机会。所以，为什么贾总会赚钱呢。二手市场完全不成熟，我在十多年前的时候，在广州、厦门搞房地产。当初已经觉得，那时候跟银行的朋友探讨，没有二手市场。所以，按揭贷款很难处理。没有二手市场的话，市场定价很难定的，买卖很难处理的。所以，影响了贷款。香港的房子是可以随时卖的，或者是厦门的房子给我我都不要。在广州一手市场卖六千的时候，二手市场大概买两到三千，就是一半。当然品质是有区别的，因为新的房子品质在逐步提高，确实好一点，但是我却不明白，价格差为什么是这么大。所以，广州市场也是相对落后。我们在这方面要注意一下，潘石屹口头上说没有拐点，但是对他来说，一个公司的操作，不可能在决定卖的时候，没有产生销售的时候没有反应，这是不正常的。降价也是正常的，因为考虑的是自己这个企业近期一段时间产品的出售，资金的洪流。从他的判断来讲，市场调整5%是应该的。跟原来王石的说法一样，调整一点完全合理，不用市场观望了，先减，但是不影响长远的判断。大家观望的话，会买卖两闲，这是最痛苦的。

　　我再举一个例子，股票市场是相对有效率。1987年的时候，听说10月份是黑色星期五，因为全世界都暴跌了。1987年的10月，美国的股票市场崩溃了。一开始就崩溃了20%，就是说这个幅度没有人想到的，不晓得什么原因，在这两天里面，这个变化是没有办法用回报率来看的。其实这个市场是很有效率的，因为大家看到一个危机，这个危机就是说通货膨胀很厉害。就在13日，黑色星期五，大家决定现在这个时间是应该卖掉的。一卖的话，大家有这样一个概念，我们就一步到位，但是市场是不是一步到位，花了几天时间掉下来的。香港跌得也很厉害，从这个角度来讲，这样的情况是很快调整的。从前的洪流周期是7-11年，就是从高点到下一次再高点，最长是11年，最短也要七年。现在因为打电话，互联网，平均的交易水平也高了，还有物流，很多东西都是电子财产了。所以，这个回流周期现在不用七年了，现在可能两年半到五年就是一次了。这种情况跟房地产也有关系，房地产也有洪流周期的。

　　【主持人】：

　　陈总刚才讲的市场效率问题，是不是可以这样理解，如果我们认定现在是一个调整期，整个周期已经进入了调整期。那么，北京的反应是比较慢的，广州、深圳花了两、三个月就调整到位了，那北京现在依然处在观望，买方和卖方同样在观望，那么我们是否有调整不到位的问题？

　　【陈子荣】：

　　我们每天都在看卖了多少房，我觉得我原来的说法认为它还是有效的。北京每年增加的人口是40-50万，其中包括大量的大学生。在国内的其他省份来讲，希望在北京做生意的也很多，国外的公司派人过来。所以，是有一定内涵的需求。确实是观望的话，都会减小。现在的供应还是不多，泡沫完全是拿来炒的。有一段时间炒得厉害的时候，房子根本就不用看的，买家都没有去房子看过，这是很厉害的泡沫了。现在还没有到这样的情况，刚才讲跟国际的大城市相比较，房价还是便宜的。我们出口的产品是相对便宜，供应到国外的市场。那么我们产生的产品，那么好的房子，要是从我作为一个香港人的角度来看，要是我能够买我一定会多买，其实很便宜。所以，从长远来讲，北京这一类的情况，增长还是应该的。大家观望的时候，调整一下是存在的，但是不会有很大的风险。房地产开发商最麻烦的是，市场上的两头人都不晓得方向怎么走。到情况明朗的时候大手买入，大手放出来，这会很快把市价定出来。

　　【王浩】：

　　是不是不用效率来解释，用一个安全系数来解释。因为，北京、上海、广州、深圳，比如说大家都说跌，咱们假设跌成立，可能所有的人心里觉得安全系数不一样。大家可能觉得北京有5%的可能性跌，深圳是90%是会跌，等等，按照这个顺序处理，如果是炒房团，肯定不在一个地方配置，要套现的话，肯定会套现安全系数比较低的。所以，为什么现在北京交易量低。

　　【主持人】：

　　中国其实幅员辽阔，在二、三线城市房价还没有涨起来。但是，有的地方增速可能过快，需要调整。问题是中国太大了，不能一概而论，当然今天我们主要讨论的是北京，尤其是2008年。2008年，对大家来说，本来是奥运年。但是，也有几个变数，首先从世界经济角度来说，美国经济的衰退，这对中国的影响到底有多大，实际上从出口方面已经反应出来了。用这个理论来看，刚才讲成本的增加不是中国的现象，而是全国的现象。但是，美国的房地产市场已经开始出现更大的滑坡，它的滑坡现在跟增长没有关系，它是经济现象。这是一个因素。第二个变数就是关于今年经济的预期，实际上看法也有很大的分歧。现在表现出来的情况是大家对股市非常担忧，整个消费指数，通货膨胀率，人民币升值速度，导致一系列的问题，使我们对今年市场的看法变得更加难以把握。那么，回到房地产市场来看，从一、二月份来反应交易量是令人担忧的。现在有一个问题，在这个淡季，只要在卖的房屋，80%以上都采取了促销的策略。但是，问题是在这样一个促销力度下交易量没有回升。如果促销卖出去了，依然保持稳定的交易量，那么这个市场显然是没有问题的。如果超过半年的低迷的话，显然市场是出现问题了。如果有半年的周期非常低的交易量，很谈相信明年会好起来。那么这个调整期可能会一年、也可能是两年。北京的房地产市场，实际上总大周期来看，在过去房价比较平稳，涨幅很小。一直到2000年以后，实际上北京的房地产市场应该说98年以后彻底商品房化。这十年周期下来，商品房全部在市场当中解决。我们回顾一下，它的涨幅依然是稳健往上涨，一直到2006年快速增长。是不是经过这一轮的周期，是不是也是到了调查的周期呢？金面我们要讨论的问题是如何看待这个问题，因为每个企业都会有自己的应对策略？刚才谈到万科现象，大家对万科的说法有很多，归结为一个阴谋论。万科清理门户，对它的的动机有很多的看法。但是，万科的降价行为我认为显然对市场是有影响的，因为这是中国第一大房地产企业。显然它的降价不是资金问题，它有它的整体战略，整体战略是什么？问题是如果说在北京这样一个城市当中，今年的市场，大家出现了赶往，不出牌。其实开发商的策略无非有两种，一是在形势不明朗的情况采取观望，还有一种就是降价销售。这个理论就是如果认定市场看淡的情况下，只有第一个降价的人是最大的受益人。

　　我刚才表述了自己的看法，当然我的看法不见得是正确的，我认为现在的形势是比较严峻的。从中长期来说，房地产市场肯定是升值的，以全球的首都效应来看，北京的房价绝对有上涨的空间。但是，问题是是不是到了调整期，一个周期是三年还是五年，因为要熬过这个冬天，才会有春天。

　　【石生荣】：

　　08年的时候确实是很复杂的。大家说方方面面的因素导致，这里面如果没有奥运会的话可能很多事情说不清楚。家恰有奥运会，奥运会其实可能对经济方面有影响。实际上确实对建筑行业有影响。现在反应过来的情况是，可能3、4月份，比如说劳动力还可以，再往后可能就比较紧张了，包括现在劳动力价格也上涨了。这个造成的因素，对开发商是有影响的。怎么运作，不同的项目，不同的公司也有不同的解决办法。从我们的项目来看，确确实实现在感觉到，我也不清楚是因为市场的原因还是因为春节前后的原因，别墅一般情况下是在3月份以后，就是春天以后在会好。确实现场的来人、来电可能会比以前少，我们的策略还是该怎么走还是往前走。去年下半年的时候推出来一部分，并没有因为市场的价格很高，我们就变得比较高的价格。今年到现在为止我们也没有在价格上做什么样的策略。一个是因为从购买的角度来说，嘴上说希望能够降下来。一旦降下来以后，对前面的客户就是一种伤害，降下来的原因有很多，就证明一开始是不是买高了，还是真的是因为市场的原因。不管什么原因，我觉得对前面的客户来说，对后面的客户来说是没有一个交待的。这个时候怎么办，确实是很严峻的。说到最后，大家都希望这个市场是比较健康的市场。像顺义这个地区从去年开始就表现特别活跃，这种趋势是阻挡不了的，不要把价格定得特别高，高过了预期。我觉得基本上是没有问题的，到目前为止我相信还能够存活到现在的企业，应该说有一点点调整的话，都是能够应付得了的。我同意这个观点，有可能08年是调整年，有很多因素造成的，加上今年的宏观调控，奥运会，可能是到了一个调整期，但是这个调整期有多长，说不好，有待观察。