【武斌】：

　　我觉得市场，我觉得是先有市，再有场。首先要有庞大的消费力，通过今年的情况来看，我觉得去年加上08年，能开的是不到400万的商业。商家是更理解投资回报，更了解商业经营这一块，这和普通的消费者还不一样。商家对于市场的判定，我觉得近年来看也是很强势的。包括东方家园在全国开店的策略也全面调整了。现在光在沈阳，在全国各地，开店的数量非常大。整体来说，商业放量和住宅也有相似之处。08年的商业，究竟将来会形成什么样的情况，好多人说将来店员可能会客人还要多。将来招商能够达到50%以上的开店率就很好了。现在很多商家，很多开发商是百分之百招商，80%招商。商业地产和住宅，开发商都是一样的，对预期都是很高的。盖完这个商场、住宅以后，希望卖这么高的价钱，希望有这么高的回报率。我觉得现在的舆论导向把大家搞得有一点晕，但是大家对投资、回报也是有评估。

　　【主持人】：

　　你觉得能够持续多久？

　　【武斌】：

　　我觉得会持续到直说奥运会以前。

　　【主持人】：

　　在今年的市场很难期望像去年的火爆程度？

　　【武斌】：

　　应该是平稳的状态。现在很多开发商都在调整，北京市场的压力很大。旅游地产和商业地产都是比较新的领域，而且涉足的面不是很深。但是，商业地产操盘的压力会大一些对于旅游这块，很多开发商觉得回报率，比如说三亚、海口，三亚的房子去年年初的时候公寓房是四、五千，现在别墅要达到几万，这样开发商的压力是非常高的。

　　【主持人】：

　　门总开发的项目是在天安门边上，定价是超出三万。

　　【门青云】：

　　作为高端市场这一块，也是分三列，第一个是必须要买，就是控制不住，不管房价多高总是要买，因为他需要。我们的定位是作为企业的高端人士，比如说总裁或者大集团的高管，在北京作为商业发展的一个会所，是这样一个产品，和其他的产品是不同的。我们这个产品居住是附属的功能，商务这部分是主打功能。作为群体来说，属于高端市场的又一个高端。买高端产品的人，第一类人是肯定要买，买是为了企业的发展，为了需要。第二类就是可买可不买。我认为这个东西能够保值、升值，作为房地产这一块来说，目前股市比较低迷，另外财富人士，当钱作为投资方向，拿不定房产是最好选择的时候，因为这个东西随时可以变成固定银行。而且在这个期间，是源源不断的产生效益的。比如说出租，或者是做其他的用途，包括企业发展当中利用这块做一些与企业发展相关的事情。第三种就是手里有钱可能没有想到要买房子，不留神发现这个产品很好，就买一个。所以说，作为高端这一块不太受整个市场波动的影响，这一部分人，就是要肯定要买，不管多高。包括庄总说的，就是地理位置。在高端这一块，基本上我认为到目前为止没有受市场拐点论的影响。我认为不管房价怎么变化，需要买房的人总是跟进。这几年在涨，房子还是没有剩。北京是政治、文化的中心，尤其是中国越来越面临在世界成为强国的地位。因为，毕竟我们还次于西方的国家。但是由于现在中国的发展，在向世界强国的行列走，我们的步伐也非常快。所以，这样一个趋势，北京不但是本地人非常多，而且越来越多的人要到北京工作，更加增加了政治和文化中心的实力。由于土地就这么多，现在二环以内的动迁基本上不动了。

　　房子现在的销售量在减少，需要房的人肯定没有减少，再贵也要买，因为不买就没有地方住。可买可不买的这部分人，我估计可能要减少。一看万科降价，希望万科降得越低越好。在咱们国家，上一次敢于房地产滑坡那一次，再便宜的人，不该买的人可买可不买，但是该买的人照样会买。作为高端这一块，我感觉还是没有影响的。

　　【主持人】：

　　今天的话题是因为由万科的降价引起的。那么对万科的降价，其实现在市场有一种说法，就是万科醉翁之意不在酒，而在于未来中国三年、五年后的市场。万科有很大的动作，就是工业化住宅。包括领袖说三、四年不买房，说中国房子的质量还不过关。现在卖出的价格远远不匹配现在的产品质量。那么，言外之意中国就没有好房子，那么好房子在哪儿呢？可能在万科未来的三、四年当中会上市。那么，对于这一点来说，我们今天请来了科宝的陈总，陈总和万科有一些合作，下面请陈总谈一下。

 
科宝·博洛尼总经理 陈炜
 
　　【陈炜】：因为工作的关系，我们主要是提供精装的专业服务，跟全国的开发商，尤其是广东地区的开发商合作比较多，尤其跟万科的合作很多。跟万科总部做住宅产业化的产业研究，刚刚完成了一个样板间。北京市场，刚才各个老总都讲得很多，不争的事实，在深圳和广州价格已经下降了，我刚从深圳和广州下来，深圳的四大开发上之一，二期楼盘当时开盘价是13000元/平方米，三期刚开盘，现在降到11000元/平方米，而且是精装修。一个朋友在广州买房，买完了两个月已经跌了10%。罪魁祸首肯定是万科，推动了整个市场快速的启动往下来降。那万科为什么做这样的事情？无论是竞争策略也好，还是政治需求也好，其实它背后做了一个大的判断，就是中国未来三年以后，住宅市场的变化，主要是中高档商品房的变化会从一个卖方市场转变为买方市场，就是客户对产品精细化的要求会越来越高。以前只要有房子住就可以了，现在要求把房子住得很舒服。所以，针对这块做了很多的研究。从施工变成产业化、住宅化的施工，到室内的装修，因为未来几乎全部要推精装修楼盘。那么，内部的装修现在准备用工厂化的装修方法来做装修。这块的合作是跟我们来做的，我们已经跟它完成了一个在现场70%是由我们工厂化来做施工，到现场只是一个组装。这个概念在未来三年会非常强大，因为从目前来看，成本是跟现场施工的成本是一样的。但是，两个样板间我们只花了四十五天的时间就装完了。所以，这个一旦规模化扩大以后，整个成本会比现场作业低20-30%。这种趋势对它来说是看重未来三年的趋势。

　　第二，对整个户型的研究做了非常深入的研究。深入挖掘客户的隐性需求，这种隐性需求的挖掘，最近发布了U8系统，从户型结构的布局，到整个收纳空间的布局，到产品装修的档次，是跟工厂化家具品质装修品质相比的话，在我看来，已经是超越了三年左右的时间。它打这张牌，说拐点的说法，只是为了三年以后更大的垄断市场做的提前准备。所以从这种方式来看，大家可以看一下，去了解一下，那个样板间属于封闭式的。做了90平方米的户型研究和里面布局的安排，我看了这么多样本间，我认为做得是非常高的。里面运用了大量新研发的东西，尤其是跟装修和施工结合在一起做的事情。

　　所以，我想从万科的走向上来说，它的发力点不在于现在，而在于未来的两、三年以后。现在准备全部收缩。对于90平方米到100多平方米的小户型来说，对玄关的研究有40多种，进门各种东西往哪儿放，运动包、高尔夫球往哪儿放，雨伞往哪儿放，而且不会漏水，这个研究都是非常高，这是引领一个发展的方向，大家应该多关注一下。可能再过三年以后，这种东西出来以后，对中高端市场的影响是很强的，尤其是通过成本的控制，无论是面对无赖哪怕是现场施工作业的工人工资再涨，工期短了，工人数量少了。尤其是工期这是一个非常大的杀伤力。

　　回头来看，我觉得对于北京这块来说，我觉得首先会在华南地区来做试点。它搭建一个八万平方米的一个试验性的社区，这个社区是不卖的，然后全部轻客户进去住。会有一个有关的发布会，免费住，这帮客户住两个月，再换，这种产品花两、三年时间定型以后，全部标准的户型、标准配置就可以实施了。

　　我想这些信息提供给大家，大家如果要深入了解的话，大家可以去看一下。

　　【主持人】：

　　非常感谢陈总告诉我们关于万科最新的技术信息。因为从技术研发的方向来看，再回过头来看万科的降价绝对不是那么简单。第二点来说，万科可能继续会专注于住宅市场，因为投入了大量的研发。万科在北京的研发中心据说在北京刚刚落成，在每个重点城市都投入了巨资进行研发。面对今年的市场和未来的调整期，无论如何我们怎么去看这个周期，可能是一个调整期。那么，在调整期当中，最重要的是产品的抗击性在哪里。当整体市场水长船高的时候，可以跟着别人飙价。可是当市场的预期开始回归理性或者是看淡的时候，也许更加凸显了职业经理的操盘能力。从万科的言论，以及它下面的操作来看，它做的判断是未来中国的住宅市场将走向中小户型。其实是地价的原因，今年还有资源去做大户型是因为地价还不够贵。未来中国市场，像日本东京或者是台北肯定是以小户型为主。可是在小户型竞争当中，在工业化已经完成的时候，我们再做小户型，竞争就会相对处于劣势了。实际上，中国房地产市场的价格还没有到头，价格还要攀升。从这些角度来说，大家把自己的观点都都阐述出来了，陈总也做了万科最近有关的动向。这期的沙龙是通过这样的方式来促进思想的交流，同时对未来的市场判断有一个更加清晰化的了解。我们希望这个沙龙能够提供给大家更多的资讯，更多的信息，我们希望它是一个平台。

　　【陈炜】：

　　万科的这个研发中心还是属于比较封闭的。

　　【陈子荣】：

　　我请教一下，万科是用自己的施工队吗？

　　【陈炜】：

　　都是我们的。

　　【石生荣】：

　　去年我们跟他们有一个交流，他们早就成立了标准化的研究室，他们是起草标准开始的，学的东西是日本的。培养了很多的厂家，包括预置混凝土，包括外墙板都是整体在工厂做好以后，现场固定一下就可以了。研发据说从去年开始就投入1%了，去年200亿的时候可能就是2个多亿。如果说将来以后土地这么紧张，这可能是一个趋势。其实90平方米并不可怕，在欧洲20年以前就已经开始做了。

　　【陈炜】：

　　我补充几点，他们内部说法叫做两层皮，第一层皮是建筑，第二层皮是室内的装修，就是装修面如何跟建筑面结合在一起。建筑这层皮和装修这层皮全部要求用工厂化的概念来做。比如说贴强板系统，就不是在现场作业，可能是在工厂里面就已经把板全部做好了，在现场就跟家具一样做组装。所有的管线全部是在龙骨的两层皮中间来做，这样的话，如果不满意的话去掉的话，都不会影响到建筑，这是非常科学的。但是，装修和产品接口整个的两层皮完好的连接一直没有解决。你会发现样板间看上去几乎跟家具的品质一样。把标准尺寸定完以后，在成本方面有很好的控制。为什么现在还不敢大量推，先做试验，是要花两年时间形成规模化以后再来做。一年是一千万平方米的开发量，先拿一百万来做试验。

嘉宾合影
　　【主持人】：
　　今天非常感谢大家的参与，大家沙龙今年是第一期，很快我们会有第二期，希望大家继续来参加我们的沙龙，我们会带来更多的信息和更多的交流，感谢新世界，感谢陈总、王总，今天的沙龙就到这里结束。