在众多准备进军房地产信托投资基金（REITS）大军中，今年多了一个新的参赛选手：融科智地房地产 有限公司（下称“融科智地”）。

　　因为带有联想系的DNA，联想控股旗下的融科智地的上市动作引 人关注。

　　据联想控股总裁柳传志称，联想控股正在和一家外国投资银行商谈，寻求把融科智地所持有的部分商业地产项目打包，在香港发行REITS的可能性，而地产也将成为联想控股未来的支柱产业。

　　时机选择

　　融科智地要发行REITS，在去年已经有公司高层向外透露，但此时发行REITS，是否是最佳时机？见仁见智。

　　柳传志透露，目前联想控股旗下融科智地拥有价值约人民币20亿元的商用物业，2005年公司的租金收入增长50%，至6000万元人民币。REITS专家王世渝分析：“REITS估值主要是看不动产的年度收益率，6000万的租金收入，按照10倍的市盈率，只有6个亿；按照香港、新加坡，REITS收益率达到６％就可以上市，也只能按照10个亿的价格来出售。如果国内物业打包到海外上市，在税后基础上，香港还会扣除１。２％的风险折扣，这样估值就大大缩水。

　　仲量联行中国区董事陈立民称，在香港，房地产信托投资基金上市募集量一般在５０亿－１００亿港元，作为大陆首支房地产信托基金，越秀基金也只是以３０亿港元“勉强”过关，因此，联想控股的商业地产欲以基金形式上市，在规模上还有一定的差距。

　　“一般而言，如果有20亿元的商用物业，而且融科的商用楼都在城市黄金地段，其租金收入应该能达到2亿元，等到这时上市融资比较合适，融科智地现在急于上市，可见其对资金的饥渴。”王世渝称。

　　一直以来，融科智地拿地的资金是来自联想控股，去年11月，融科智地与美国华平投资集团签订合作协议，由华平投资2.5亿元到融科智地现有项目上，双方同时在二线城市寻找、开发新项目。此举显露出联想要融科智地自己找钱的讯号。

　　2003年前，融科智地的重点一直放在北京和深圳，之后开始向二线城市推进，迄今在全国持有四块土地，总量为200多万平方米，拿地已经花费了20亿元，单北京一个项目就用掉7个亿。土地新规定要求，开发商在拿到地的两年内必须进行开发，这增加了开发商的开发成本，预示着融科智地今后需要数十亿元资金投入。

　　地产发力

　　“上市成功，融科智地才能更快地向联想支柱产业靠近。”融科置地住宅事业部人士称。

　　融科智地2001年6月成立，注册金2亿元人民币，将住宅业作为主要发展方向，和联想集团、神州数码、联想投资和弘毅投资一样，都属于联想控股下属的独立核算的子公司。

　　但融科智地一直都谨慎发展，“联想是做实业起步的，因此运作地产也以稳妥为主。柳传志要求融科智地”步子不要太急，但一定要有远大志向“。

　　直到去年，才开始全国拿地布局阶段，“其选择的城市也是未来升值潜力较好的城市，但由于资金的限制，它也放弃了一些城市，今年应该是融科智地在全国开花，真正进入主流房地产市场的关键一年，”申银万国房地产分析师陈昱新称。

　　要成为联想控股的支柱产业，融科置地首先要成为国内的主流地产开发商，但其不论从物业规模还是土地储存，都还远远不够。

　　联想助力

　　融科智地持有性物业和销售性物业的比例大概是三七开，新开项目也以销售住宅为主，在商业地产的持有量不足的情况下，却冲进商业地产信托基金的上市队伍，底气是什么？

　　业内观点是，联想在香港有两个公司上市——神州数码和联想集团，这个可能让融科智地能尽快得到投资者的认可，对融资有一定的促进作用。

　　王世渝则认为，这对发行REITS本身不会有帮助：REITS是看商业物业的品质，如果融科智地的商业地产已经在香港上市公司中，那么剥离出来重新在香港发行REITS相对比较容易，但融科智地的地产项目并没有在香港上市，而且基金上市过程中的成本相当高——聘请律师、审计等相关费用庞大，动辄以千万元计算，募集资金中的成本相当大。但是，联想系多年浸淫资本市场，老帅柳传志的影响力和号召力以及人脉关系也不容小觑。