作为曾经“夹层信托”的发明者，亦是政府指定的REITs试点单位之一，联华信托再次“发明”了房地产金融创新的新工具——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划，用基金的形式创立信托计划

　　日前，在博鳌房地产论坛现场，国内第一只基金型房地产信托计划——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划（下称“联信精瑞房地产基金信托”）进行了现场签约。该基金信托是由全国工商联房地产商会作为组织发起人，联华国际信托投资有限公司作为受托人，首次募集20亿元人民币，合格的投资者最低认购金额不低于100万人民币，封闭期为5年。

　　据介绍，联信精瑞房地产私募股权基金型信托所募资金，将主要投向：符合国家宏观调控要求和绿色生态环保要求的、有上市潜力的地产企业的股权投资与有REITs需求的地产企业项目公司的股权投资。

　　资金压力

　　“房地产公司缺的都是大钱！”会后，全国工商联房地产商会投融资中心主任尹斌在闲聊中告诉记者。

　　据尹介绍，目前通过商会寻求融资的房地产企业非常多，“宏观调控所带来的行业洗牌早已经开始”。房地产企业永远不缺小钱，很多公司实际上表面风光，内里资金缺口非常大。

　　近期，房地产个人贷款首付比例将提高到40％～50％的舆论甚嚣，紧随其后，有开发商已经开始以“银行要求”的名义将小户型商品住宅的首付比例提高到30％以上。业内人士告诉记者，实际上截止到目前，并未有银行对个人房贷作出类似要求。开发商的要求，其背后原因还是资金压力。由于现在房地产按揭贷款必须等到项目封顶才能发放，开发商如想尽快回款，只能通过提高首付比例。

　　目前，依靠银行开发贷款这种单独的融资途径正面临挑战。联华信托总裁李晓东在会上分析，在2004年有些开发商可能经过一阵宏观调过后依靠单独融资还有做起来的，但银行贷款永远也不会再像以前那么松了。股票上市私募以前，开发基金、包括境外资金、信托资金都是获取资本的一种方式。有这些多种多样的新资金进来，开发商吸取资金的能力决定了他们在未来竞争中的地位。

　　然而，李晓东所提及的各种融资方式中，很多项的闸门已经非常紧。例如，境外资金的直接投资，尹斌向记者介绍，虽然市场上境外资金投资的案例时有发生，但最终到位的资金寥寥可数。目前国家已经对外汇投资房地产控制非常严格，因此无论是境外资金买楼，还是内地房地产企业境外上市，都非常难实现。

　　私募股权基金突围

　　“上帝在关上一扇门的时候，总会打开另一扇窗”，当政府一次又一次加息，并收紧信贷闸门时，银监会于今年年初出台了两项规定，为私募股权投资类的基金型信托产品铺平了道路。

　　该两项规定为《信托公司管理办法》和《集合资金信托管理办法》。对于之前的旧规定，主要区别在于，在投资者数量方面，原来资金规划规定不超过200个受益人，现在新的法规，合格的投资人自然人不得超过50人，机构投资的数量不限。在异地业务方面，信托公司发布产品，原来只能在本地发行，但是现在是可以在全国范围内发行，但需事前报告。另外，新政策对关联交易有了规定，主要是对信托公司的固定，这样有利于保护很多利益人。

　　在资金运用方面，现在鼓励投资限制贷款，要求贷款公司管理所有的集团里面余额不得超过30％，也就是鼓励信托公司不再简单地做银行产品的替代，而是要走向创新的阵营，新政策释放出明显的信号，银监会在业务创新管理等方面问题试点方案，鼓励按照优先，持续开展个人资产股权投资、房地产投资等等一些创新。

　　作为曾经“夹层信托”的发明者，亦是政府指定的REITs试点单位之一，联华信托再次“发明”了房地产金融创新的新工具——联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划，用基金的形式创立信托计划。

　　签约仪式中，招商局地产控股股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、北京天鸿房地产开发有限公司、中新集团、北京华远地产股份有限公司、SOHO中国有限公司、力维斯投资集团、中坤投资集团等多家实力地产企业作为该基金信托的首批发起委托人签署了《发起意向书》。