一、报告的目标说明：

《存量房网上签约跟踪监测分析报告》（以下简称“报告”）是链家地产市场研发中心根据北京市建委在“北京房地产交易管理网”网站统计公布的存量房网上签约数据和北京各经纪公司在“北京房地产中介行业协会”网站公示的存量房原始数据，以动态跟踪（动态跟踪是指链家地产市场研发中心将对政府和行业协会发布的存量房相关数据进行实时的更新、下载和整理）的方式，对北京存量房网上签约的交易状况进行研究分析，由链家地产市场研发中心的专业市场分析师撰写的研究报告。

通过存量房网上签约数据的分析，可以揭示北京存量房市场交易的真实状况（备注：由于存量房网上签约在7月1日才刚刚实施，执行时间还相对较短，极易受到客观和主观双重因素的影响，短期内的存量房网上签约状况可能会与存量房的真实交易状况存在一定的偏差，但是，随着存量房网上签约的推进，预计这种误差将会渐渐趋小并至忽略不计），如存量房的交易量、存量房的交易价格变动状况、存量房的交易结构变动状况等，从而为存量房的政府管理者、存量房的市场参与者以及其他主体提供重要的决策参考资料。

二、报告的涵盖内容：

存量房网上签约的总量分析--发布房源总套数和总面积、成交房源总套数和总面积、发布房源与成交房源的交叉分析。同比变化、环比变化（由于存量房网上签约是自2007年7月1日开始正式实施，因此，“同比变化”的数据在近一年内的报告中将暂时不体现，在一年之后的各期报告中会体现，下面提高的“同比变化”也依此说明）

存量房网上签约的经纪公司分析--前三家经纪公司的发布房源总套数和总面积、前三家经纪公司的成交房源总套数和总面积、前三家经纪公司占发布总房源权重和成交总房源权重。同比变化、环比变化

存量房网上签约的行政区分析--各行政区的发布房源套数及所占权重、各行政区的成交房源套数及所占权重、各行政区的发布房源与成交房源交叉分析。同比变化、环比变化

存量房网上签约的典型区域分析（季度、半年度和年度的报告中涉及）--各典型区域的发布房源套数及所占权重、各典型区域的成交房源套数及所占权重、各典型区域的价格结构分析、各典型区域的面积结构分析、各典型区域的发布房源与成交房源交叉分析。同比变化、环比变化

存量房网上签约的价格结构分析--各价格档位的发布房源套数及所占权重、各价格档位的成交房源套数及所占权重、各价格档位的发布房源与成交房源交叉分析。同比变化、环比变化

存量房网上签约的面积结构分析--各面积档位的发布房源套数及所占权重、各面积档位的成交房源套数及所占权重、各面积档位的发布房源与成交房源交叉分析。同比变化、环比变化

三、报告的数据统计方法：

简单加权平均算术法

四、报告的发布类别：

存量房网上签约月度跟踪监测分析报告（典型区域的分析在月度报告中不涉及）

存量房网上签约季度/半年度/年度运行状况分析报告

五、报告的发布时间：

预计月度报告在每月10日；季度报告在次季度首月15日；半年度报告在7月20日；年度报告在1月25日。但是，确切的发布时间可能会根据政府公布的数据时间略微有所调整。

六、报告的概念注释

在此报告中我们将引入一个房屋吸纳率的概念。房屋吸纳率我们将其定义为存量房网上签约的成交量与存量房网上签约的发布量之间的比值。房屋的吸纳率越高，说明市场的消化程度越好，消费者的可接受度越大；反之亦然。

2007年8月存量房网上签约跟踪监测分析报告

存量房网上签约经过7月份的试行一个月后，相关政策执行部门的各个环节也更加的顺畅和完善；同时，卖方、买方和经纪公司等市场参与方也经历了一个月的政策磨合之后，对于存量房网上签约的接受度进一步增强，从而推动了8月存量房网上签约量明显提升。而从8月存量房网上签约的具体状况来看，主要体现在以下几个方面：

第一，存量房网上签约量大幅提升，而签约发布房源量却出现明显回落。8月份存量房网上签约量为2540套，环比上涨20.9%；而网签发布房源为5763套，环比下降了27.2%。

第二，剔除存量房网上签约绝对量数值大小因素影响，近郊区的增长幅度要明显高于城区的增长幅度。其中通州、门头沟的存量房网上签约增长幅度最为显著，均超过了100%的增长，分别达到了120.6%和139.6%；而丰台的存量房网上签约出现了12.2%的下降。

第三，从存量房网上签约的价格档位来看，60万以下的低档房和150万以上的高档房增长幅度均要超过整体的增长率，特别是150万以上的高档房增长尤为迅速，环比涨幅达到了51.3%。从某种角度上来说，高档房的上涨，表明在当前资本市场趋好的情况下，进一步支撑了升级置业的需求。

第四，与高档房网上签约量相呼应的是，大面积房产的签约量增长较大，其中120平米以上的签约量环比增长31.85%，这也进一步说明当前北京升级置业的需求量。

第五，低档位房产的吸纳率明显较高。8月份60万以下的存量房网上签约房屋吸纳率达到了58.92%，而200万以上的房屋吸纳率仅为10.86%，说明低档位的需求极为旺盛，交易难度较小。

一、存量房网上签约的总量分析

1.8月网签发布房源5763套，环比下降27.2%

参看上图1-1，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月存量房网上签约累计发布房源5763套，相比7月的7919套下降了27.2%，而前三名经纪公司的累计发布房源下降幅度要高于整体的降幅，8月份前三家经纪公司的累计发布房源为3756套，相比7月的5264套下降了28.6%，其占发布房源总量比重也从7月的66.5%下降为65.2%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，透过公布的网签房源数据变化，可以说明一个问题就是在经纪公司发布房源集中度较高的环境下，当整体房源发布处于下降变动之时，其对房源集中度较高的经纪公司冲击力度也会更大，这也是源于大型公司对于市场变动更为敏感的关系。

2.8月网签成交房源2540套，环比上涨20.9%

参看图1-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月存量房网上签约成交房源2540套，相比7月的2101套上涨了20.89%，与8月的发布房源明显下降形成极大的反差，这也说明当前消费者旺盛的购房需求。同时在签约成交房源中，8月排名前三位的经纪机构总共成交2076套，相比7月的1709套上涨了21.5%，增长幅度要略高于整体的增幅；占成交房源总量的比重也从7月的81.3%上扬到81.7%，比重略微增加0.4个百分点。因此，“链家地产”市场研发中心认为，这也进一步表明大型的品牌经纪公司对于政府推行的存量房网上签约采取的积极态度的，同时，在前三名经纪公司的市场领航带动下，并且随着时间推移促成的政策磨合度进一步加强，其存量房网上签约的成交量和交易集中度均会再度上升。

二、存量房网上签约的行政区分析

1.朝阳、海淀和丰台三区依然是网签成交的绝对主流，但比重下降6.76%

参看上图2-1和2-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月朝阳、海淀和丰台三区的存量房网上签约总共成交套数1359套，相比上月的1266套略微增长了7.35%，但要低于整体的20.9%增幅；同时，其占各区县成交总量的比重也从上月的60.26%下降到本月的53.5%；降幅为6.76个百分点，说明其他区县的存量房交易正在迅速活跃。但是，从近两个月来看，朝阳、海淀和丰台三区的成交比重依然超过了半壁江山，仍然是网签成交的绝对主流。

另外，从朝阳、海淀和丰台各个区的存量房网上签约来看，8月份朝阳和海淀两区的存量房网上签约分别为433套和537套，相比7月分别增长了23%和14%，其中海淀区连续两个月位列存量房网上签约的首位；而8月份丰台的存量房网上签约却出现了一定的下降，相比上月下降了12.2%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，通过8月和7月存量房网上签约的数据，一定程度上可以说明海淀和朝阳的交易继续活跃，同时，透过海淀区存量房网上签约连续两月位列各区首位的现象，也表明海淀的交易过户相对比较便利和办理过户时间相对较短的优势，对于增强消费者采取网上签约的接受度有一定的推动作用。

2.六大近郊区的存量房网上签约成交比重上升5.81个百分点

参看上图2-1和2-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月份通州、昌平、大兴、顺义、房山、门头沟六个近郊区县的成交套数为592套，相比7月的368套上涨了60.87%；同时，这六个近郊区的成交比重也从上月的17.5%增长到本月的23.31%，比重上升5.81个百分点。由此可以看出，8月近郊区的存量房网上签约增长幅度要明显高于城区的增长幅度，其网签的成交量正在快速提升。另外，从六个近郊区的变动幅度来看，通州和门头沟两个区的存量房网上签约量增长幅度最为迅速，分别达到了120.6%和139.6%。

因此，“链家地产”市场研发中心认为，从8月份的存量房网上签约数据来看，郊区的存量房越发成为消费者购房的重点选择，特别是在当前价格持续高位增长和郊区的交通及各项配套日趋完善的情况下，郊区的存量房交易地位已经更加显现。

3.中心四城区的存量房网上签约量，宣武区继续一枝独秀，比重达44.07%

参看上图2-1和2-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月份东城、西城、崇文和宣武四个中心城区的存量房网上签约总共成交413套，相比上月的342套增长20.76%；其中东城区的网上签约量增长最显著，环比上涨了43.5%。但是，从中心四城区的横向比较来看，宣武区的存量房网上签约量依然是占据最大的比重，8月的网签量为182套，占中心四城区网签量的44.07%，相比上月的43.86%还略微上扬0.21%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，宣武区的凭借充足的市场存量和相对较低的价格以及具有稀缺的区位优势，将继续引领中心四城区的存量房网上签约量。

附表1：2007年8月存量房网上签约各行政区的成交变化表

三、存量房网上签约的价格结构分析

1．60万以下的存量房网上签约发布房源比重上涨2.44%，达到47.77%

参看上图3-1和3-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月的存量房网上签约发布房源总量出现了明显的下降，而分不同价格档位的变动来看，60-90万和90-120万两个档位发布房源量的下降幅度最大，分别下降了32.7%和36.7%，同时，这两个档位的发布房源比重也分别从7月的31.52%和12.32%下降到8月的29.13%和10.72%；另外，虽然60万以下和120万以上的发布房源也都出现了下降，但是，其降幅均要小于整体的下降幅度，并且60万以下的低档房发布房源比重从7月的45.33%上升到8月的47.77%，增长了2.44个百分点。因此，“链家地产”市场研发中心认为，从价格档位的发布房源变动幅度来看，呈现出了“两头”的抗跌性要强于“中间”的抗跌性，这也表明60万以下和120万以上的房源发布均具有一定的刚性；同时，存量房网上签约的发布房源依然以低档位的房产占据主流，而高档房的比重也在继续上升。

2．150万以上的高端房产网签成交量增长较大，环比增长51.28%

参看上图3-3和3-4，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月份60万以下的网签量为1622套，相比上月环比增长24%，150万以上的网签量为59套，相比上月的39套增长51.28%，其增长幅度相对较大，明显高于整体的增长；而8月120-150万的存量房网签量为60套，相比上月的64套减少了4套，下降幅度为6.3%。60-90万和90-120万两个档位的存量房网签量也分别出现了17.4%和10.6%的增长，但两个档位的比重并没有上升，而分别下降了0.73%和0.66%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，8月份的网签成交主流依然偏向于60万以下的低档房，其比重也从7月的62.26%再度上升到8月的63.86%，增长1.6个百分点，这主要是源于低档房的需求相对过旺而致；而150万以上的高档房网签比重也从从7月的1.96%上升到8月的2.32%，这在某种程度上源于高档房的相对稀缺所推动。

3．60万以下的低档位房产房屋吸纳率最高，达到了58.92%

参看上图3-5，8月份整体的房屋吸纳率为44.07%，相比上月的26.53%提高了17.54个百分点，房屋吸纳率增长幅度非常明显，而这表明8月份的存量房网上签约的消化程度明显强于7月，消费者对存量房网上签约的接受度进一步提高。而从各个档位的房屋吸纳率来看，8月份60万以下的房屋吸纳率最高，达到了58.92%，增长幅度也最大，相比7月增长22.48个百分点；而150-200万和200万以上的高档房房屋吸纳率分别仅为17.59%和10.86%，均没有超过20%，并且远远低于整体的房屋吸纳率。因此，“链家地产”市场研发中心认为，由于房产供给和房产需求均存在一个“金字塔”状，而房屋吸纳率也正好说明了房产的价格越高，相对而言其成交的难度越大，受众群体越小，其成交周期也会相应更长，从而决定了低档位房的房屋吸纳率会大大高于高档位的房屋吸纳率。

附表2：2007年8月存量房网上签约按价格档位的统计变化表

四、存量房网上签约的面积结构分析

1.60平米以下的发布房源绝对量下降，但比重上升明显，增长2.67%

参看上图4-1和4-2，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示，8月的发布房源套数中，虽然面积在60平米以下和60-80平米之间的发布房源套数分别为1725套和1511套，相比上月分别下降了20.1%和29.4%；但是，60平米以下房源占全部发布房源的比重从7月的27.26%上升到8月的29.93%，上涨了2.67个百分点，即使60-80平米的房源比重从上月的27.01%下降为本月的26.22%，下调了0.79个百分点，但两者的合计依然超过上月的54.27%，达到了56.15%，整体提高了1.88个百分点，整体比重超过了半壁江山；同时，虽然面积在120-140平米和140平米以上的发布房源套数相对较少，但两者合计的发布房源的比重相比上月也略有所上调，增加了0.49个百分点，达到了17.34%。因此，“链家地产”市场研发中心认为，从8月的存量房发布房源来看，虽然80平米以下的小面积房产依然是发布的主流；但是，120平米以上的大面积房源比重却在呈现上升的趋势。

2.120平米以上的大面积房产网签成交上升显著，环比上涨31.85%

参看上图4-3和4-4，根据北京房地产交易管理网公布的存量房网签数据显示， 8月的网签成交房源套数中，面积在80平米以下的小面积房源成交套数为1555套，相比上月的1262套增长23.22%，占全部成交房源套数的比重从7月的60.07%上涨到8月的61.22%，上升1.15个百分点；同时，120平米以上的大面积房产成交套数为327套，相比上月的248套上涨31.85%，涨幅非常明显，其比重也从7月的11.8%上涨至12.87%，比重上升1.07个百分点。相反，80-120平米之间的中档位面积房产网签成交套数为658套，相比上月的591套略微上涨了11.34%，而比重从上月的28.13%下降到本月的25.9%，下调了2.23个百分点。因此，“链家地产”市场研发中心认为，从存量房网上签约的面积档位来看，80平米以下的小面积房产是成交最为主流的，7月和8月的比重均超过了6成，占据绝对主流；同时，120平米的大面积房产也正成为网签成交的青睐房产，而这也是满足更多消费者升级置业需求的选择，其比重开始增加。

3.100平米以下的房屋吸纳率均要高出增体房屋吸纳率

参看上图4-5，从2007年8月北京存量房网上签约不同面积的房屋吸纳率来看，100平米以下的房屋吸纳率要相对高于整体的房屋吸纳率，其中60平米以下的房屋吸纳率为48.81%，高出整体房屋吸纳率4.74个百分点，60-80平米的房屋吸纳率为47.19%，高出整体房屋吸纳率3.12个百分点；80-100平米的房屋吸纳率为44.31%，与整体的44.07%基本持平但略高0.24%，但是相比上月却出现了明显的提高，增长了18.46个百分点，这也使得面积档位的房屋吸纳率略高于整体的房屋吸纳率。而100平米以上的房屋吸纳率均要略低于整体的房屋吸纳率，特别是140平米以上的房屋吸纳率依然要明显低于整体房屋吸纳率，8月份为29.49%，低出整体14.58个百分点，但相比上月，140平米以上的房屋吸纳率也已经有了12.8%的提升。因此，“链家地产”市场研发中心认为，从8月份不同面积档位的房屋吸纳率来看，100平米以下各档位的房屋吸纳率相对较高并且彼此的差距也逐渐趋小；同时，大面积房产的房屋吸纳率也正在快速的提升。

附表3：2007年8月存量房网上签约按面积档位的统计变化表

最后，“链家地产”市场研发中心认为，整体来说经过7月的政策磨合之后，8月的存量房网上签约已经更进一步，存量房的网上签约成交量也获得了明显的增长，说明市场各方对于存量房网上签约已经更加认可，表明存量房网上签约将获得更好的推进。同时，从7月和8月存量房网上签约的发布房源和成交来看，基本的格局并没有发生明显变化，成交依然以朝阳、海淀和丰台三个区占据主流，但近郊区的比重正在快速上升；价格和面积均以中低价位和中小面积为主，而高档房和大面积房产也都呈现放大的趋势。