2007年三月中旬，我们对北京市居民购房状况进行了问卷调查，共发放问卷1260份，回收有效问卷1068份。调查显示：68％的被调查对象拥有产权完全属于自己的住房；居民对房价上涨预期仍然强烈；半数居民表示房价负担超过自身支付能力；利用问卷数据估算居民的房价承受能力期望值为7100元／平方米，居民的住房建筑面积期望值为89．5平方米；房价的持续上涨以及股市的繁荣使得居民对于房产的投资热情有所减退。存量房市场预期交易量仍然较小；居民对于经济适用房和限价房期望值过高，在已购买经济适用住房的调查对象中，有42％的被调查对象年收入在6万元以上。

一、居民对子住房价格的判断

(一)超过70％的居民认为房价将上涨。本季度，认为房价将继续上涨的居民占比为73％，较上季增加13个百分点。其中，11％的居民认为北京房价将加速上涨，41％的居民认为会稳定上涨，21％的居民认为上涨速度将趋缓。仅有9％的居民认为价格将回落。

(二)房价的持续上涨以及股票、基金等其他投资手段收益驱动使得居民对于房产的投资热情相对有所减退。问卷显示，大约有42％的居民曾参与或意欲进行住房投资，其中27％的居民认为目前北京市房价较高，已经不具备投资价值或较之其他领域投资价值相对较低，因此准备退出住房市场，其他15％的居民认为房价虽然较高，但仍具投资价值，仍然准备投资住房市场。

问卷显示，基金、理财产品、股票均超过房产成为居民优先选择的投资对象。

据北京居民储蓄调查显示，自去年年末以来居民投资意愿持续高涨。本季，七成以上居民认为在当前物价和利率水平下增加投资较为合算，占比较上季度增加14个百分点。居民家庭拥有的资产结构相应有所变化，本季度股票和基金占比分别升至 11．8％和26．3％，较上季度分别增加6个和2个百分点。

(三)近半数居民感觉目前房价已超出自己的支付能力。问卷中显示，从未参与过住房投资的居民大约占比57％，这其中仅有10％的居民表示自己支付能力强，住房消费视需求而定，价格不是最重要的考虑因素。而25％的居民表示房价已超过自己的支付能力，但出于担心房价继续上涨以及拥有自有产权住房的强烈愿望，表示可以缩减其他开支购买住房。另有22％的居民则持观望态度，认为目前房价处于不合理的状态，购买住房不如租住房屋。

(四)房价持续上升使得财富效应有所显现。32％的居民表示房价上升，自己的财富随之增加，愿意增加投资和消费。其余的居民表示自有房产增值，对自己的消费和投资均无影响。

二、居民的住房消费行为分析

本季度调查表明，有68％的被调查对象拥有产权完全属于自己的住房，占比较高。

近期已购住房或即将购房的居民的购房目的仍然是以自住和改善居住条件为主。购房目的在于投资的居民也占据相当比例，详见表1。

在问及何时购房时，表示在一年内购房的居民仅占14％，53％的居民表示一年后才会考虑买房，而33％的居民表示不打算购房。

在准备一年内购房的居民中，购买的住房类型仍然以增量房为主，占比78％，意欲购买存量房的居民仅占22％。

三、居民房价承受能力和住房面积期望值的估算

利用问卷中居民对自己能承受的住房总价和意欲购买的住房面积对居民能够承受的住房价格进行估算，公式如下：

Ep为居民能承受的住房价格期望值：EP为居民能承受的住房总价期望值，EA为居民住房面积期望值；Pi为居民能承受的住房总价期望值的调查分档值，A1为居民希望购买的住房面积的调查分档值，Ni为选择相应档段的居民人数。

经计算居民能承受的住房价格期望值约为7100元／平方米，考虑到居民可获得的金融支持以及被调查者普遍存在的对问卷的保守填写，此住房价格期望值还可以高一些。与日前建委公布的去年12月份全市商品住宅期房预售均价低约 600元。

值得一提的是居民住房面积期望值经计算为89．5平方米，与政府确定的划分住房标准的90平方米界限基本一致。

四、居民对经济适用房和限价房的判断

(一)经济适用房的消费现状和预期

问卷显示调查对象中拥有经济适用房的居民约占13％，此部分居民的家庭收入分布情况见表2：

按照北京市经济适用房销售管理的有关规定，具备购买经济适用住房资格的应该是家庭年收入在6万元以下的中低收入家庭。而调查表明，在这13％的购买了经济适用房的调查对象中，中低收入家庭和中高收入家庭各占一半。其中，年收入超过6万元的中高收入家庭占42％，不排除这其中有一部分调查对象是在购买经济适用住房之后，随着家庭收入的增长，才超过这个上限规定；但是值得关注的是，有12％的家庭年收入超过12万元以上的高收入家庭也购买了经济适用房。

调查表明，希望在—年内购买经济适用房和限价房的居民约占全部被调查居民的2％，约占希望在一年内购买住房的居民的15％。此部分居民的家庭收入分布状况见表4：

与前述已购经济适用房业主的收入分布相比，此表中高收入人群希望购买经济适用房的意愿有所下降。从中可以看出，去年以来陆续出台的对经济适用房开发建设采取的价格面积双限措施，确实对政府建设经济适用房的初衷起到了一定的作用。

(二)居民对经济适用房和限价房的看法

在问及对于经济适用房和限价房的看法时，56％的居民认为经济适用房和限价房的面积高限应该控制在80平方米，21％的居民认为应该控制在60平方米，9％的居民认为应该控制在40平方米，同时，也有10％的居民认为高限应控制90平方米以上。

至于经济适用房和限价房的产权方式，65％的居民认为应该获取全部产权；21％的居民认为应该是部分产权，其他居民则认为不应拥有产权。

对于经济适用房和限价房的购买排序方式，45％的居民赞成排队购买；15％的居民赞成竞价购买；40％的居民认为应该建立建房基金，定期自愿缴纳，缴纳金额积累多，期限长的人优先购买。

对于经济适用房和限价房的二级市场的交易方式，46％的居民认为应可在符合标准的人群中自由流通；29％的居民认为政府应该全部回购；25％的居民认为政府应有优先回购权。

对于经济适用房和限价房的收益处理方式，29％的居民认为应该全部归政府所有；40％的居民认为应该规定一定获利。比例，且可自由支配；31％的居民认为应该规定一定获利比例，但必须全部缴存建房基金。

对于北京市政府即将建设的2000万平方米的经济适用房和限价房的举措，68％的居民表示支持，仅有5％的居民反对，其他的居民则表示没意见。

五、结论和建议

(一)从问卷中的数据可以看出，北京市住房市场中，具备投资能力的居民和支付能力弱的居民均占据较大的比例，需求结构两极化。而购买能力较弱的中低收入阶层的住房需求尤需得到政策层面的关注。

(二)近期股票、基金等投资手段的利益驱动使得房市的投资资金有所分流，过热的房市有所降温。因此，丰富投资手段，调节房市和股市以及其他投资手段的获利均衡将是调节房市健康发展的一个重要手段。

(三)存量房市场交易量发展缓慢，制约了其作为住房“蓄水池”稳定住房市场、牵制增量房价格作用的发挥。北京市存量房数量已具相当规模，因此尽快规范存量房市场，促使其尽快成为住房市场的主力是快速稳定北京市住房市场的较好途径。

(四)调查表明，北京市居民对于经济适用房以及今年的限价房建设寄予了很高的期望，不少市民将其作为改善自己住房条件的一条重要途径。

经济适用住房建设本是国家在推进住房商品化进程中，在一定时期内采取的政府让利限价、市场开发运作、目的在于平抑房价、改善中低收入家庭住房条件的一项带有政策性的过渡性措施。该项政策自实行以来，的确发挥了积极的作用，在一定程度上满足了部分中低收入居民的住房需求。但它半市场半行政的特点，决定了其只应是权宜之计，而不应该成为解决中低收入家庭住房问题的主要方式。

几年来经济适用住房建设开发和销售的情况也表明，由于对购房者收入水平的甄别在现阶段的操作中缺乏有效实施手段，在实际运作中，存在着一部分高收入者购买了经济适用住房，获得了政府本来用于解决中低收入者住房需求的优惠，有违此项政策实施的初衷。而操作性不强的行政审批，极易产生权力寻租行为，也是滋生腐败的温床。问卷调查表明，在13％购买过经济适用房的居民中，有5．5％的居民是高收入者。另外，经济适用房在上市转让和购买者退出机制方面也尚缺少一套明确的配套政策。

因此，我们认为，应该加大宣传力度，使市民真正建立起“人人有房住，而不是人人拥有住房”的理念，住宅市场的健康发展，最终还应依靠市场调节，分层解决。中高收入家庭可以依靠一己之力再加之金融支持，在住宅市场上购买自用商品房乃至投资。低收入家庭的住房需求则应纳入社会保障的范畴，通过政府建设筹集廉租房并制定严格的退出机制来实现其“有房住”的愿望。