一、加息难挡市场增长步伐

本月份影响市场发展的因素很多。股市以及存贷款利率的再次上调，加上新开项目越来越多，都让武汉楼市的发展充满了更多的变数，但从市场成交数据看，5月的市场依然呈现量价俱增的局面：本月全市商品房套数成交10638套，成交面积117．11万平方米，总金额53．03亿元。而普通商品住宅价格也保持连续上涨势头，当前价格在3960元／平方米左右 (数据统计范围包括汉口、武昌、汉阳主城区，以及金银湖、江夏、武汉经济开发区等远郊)。

5月19日起，央行自2004年以来第5次调整基准利率，不同以往的是，存贷款基准利率的上调幅度不尽相同，实行了差别调整策略：如商业贷款五年期以下利率一律提高0．18％，而五年期以上利率由7．11％提高0．09％至7．20％。也就是说，五年期以上贷款利率调整幅度只为五年期以下的一半，而个人住房公积金贷款统一上调0．09％。

从实际看，购房者贷款一般都超过了5年，若执行商业性个人住房贷款利率下限(基准利率的0．85倍)，也就是说贷款年利率实际只提高了0．0765％。以一笔30万元、20年期的个人住房商业贷款为例，如果采用等额本息还款方式，加息前月还款额为2156元(以7．11的85折优惠利率6．0435计算)，加息后为2170元(以7．20的85折优惠利率6．12计算)，每月多还14元!

由于目前仍处在一个加息周期，相较于前期提高0．27％的上调方式，本次加息对于购房者的实际影响显然也小的多，其影响更多体现在心理层面，主要是年内仍然面临加息压力。

从5月的市场看，在新项目上市不断增加的同时，市场价格却保持了连续的上涨。目前，汉口、武昌等主城区价格基本达到5500元／平方米的水平，在中心城区房价不断攀高所形成的辐射作用下，近郊和远郊价格也表现出相当的稳定性。在外来企业投资增加以及轨道交通建设的促进下，光谷、南湖、古田等区域增长明显。新开楼盘价格普遍在4000元／平米以上，而金银湖、后湖等板块，新开项目均价也逐渐上升到3500元／平方米左右，达到4000元／平方米的项目也不断出现。目前，3000元／平方米以下的项目只能在盘龙城、江夏、金银湖等部分板块可见。

值得关注的是，自5月30日开始，股市调整幅度较大，投资者对其风险有了充分认识，而这对于楼市投资的发展无疑将起到一定影响：在股市振荡加剧情况下，投资者的心理天平可能会向楼市有所倾斜。

5月以来，南湖、光谷、后湖、金银湖以及盘龙城板块市场供应显著增加，6月份武汉供应量仍将持续增加，在一些区域，供应量将达到年度新高。武昌、汉口等城区项目供应增加，这都将极大的缓解板块供需矛盾，有望使得市场增长逐步放缓。而在远郊地区，短期配套无明显改观，也使得销售竞争空前增大。

二、土地拍卖昭示的深远意义

5月22日，武汉市土地交易中心推出4宗土地进行公开拍卖，其中汉口中心城区3宗计156．2亩、武昌中心城区1宗 20．85亩，总计净用地面积177．05亩，四宗土地全部成功出让，总成交金额11．131亿元。

其中，位于汉口花楼街附近的地块为2007年首个“四限”(“限房价、限房型、限工期、限对象”)地块，由武汉市江汉区房地产公司以3．8亿元获得，楼面地价2200元／平方米。该地块90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的70％，商业建筑控制在总建筑量的15％以内。根据要求，由江汉区人民政府和市土地储备中心共同监管，所建房屋全部用于安置花楼片拆迁户，住宅销售价格上限为4300元／平方米。而目前汉口在售住宅价格普遍在5000元／平方米以上，这显然有助于加快旧城改造的进度。

此外，位于江汉区贺家墩村的地块，属于“城中村”改造项目，90平方米以下商品房建设规模不能少于住宅总建筑规模的60％，洪山区姚家岭村地块和江岸区胜利街315号地块的这一比例要求均为52％。同期，当前商品住宅成交的户型面积集中趋势日益明显，90—120平方米的户型比例一直占到整体成交量的4成左右，而90平方米以下户型不断上升，成交比例逐渐攀升至30％的比例，无疑，“国六条”户型结构比例限定政策在市场中的效应体现的越来越明显。

在2007年前几次土地出让屡创新记录之后，本月土地拍卖的成交金额以及过程都显得波澜不惊，但其蕴涵的意义却深远的多。

相较于一线城市，武汉旧城改造起步较晚，从2002年开始启动，2003年改造拆迁面积为304万平方米，2004年为 237．5万平方米，2005年为151．58万平方米，是规模较小的一年。按照2006年建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，其中一条是：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求过快增长， 2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。从武汉5月的这次土地出让以及成交结果看，通过就地、就近安置等各种行之有效的形式，降低土地时间成本，抑制房价被动增长。这样，可以加快城市改造步伐，进一步缩小与一线城市发展的差距，对城市建设和房地产市场发展都将起到良性的促进作用。

另一方面，政府保障性住房措施落实力度也不断加强。根据最新公示，目前武汉市经济适用房施工项目29个，施工面积270．42万平方米，今年计划上市120万平方米，最高可能达到200万平方米。5月武汉迄今最大的经济适用房项目——总建筑面积30．86万平方米的城开青菱城市花园动工，户型面积为65．5—88．6平方米，单价最高不超过2800元／平方米。与此同时，政府对经济适用房销售方式继续创新：今后经济房将进行按困难程度排序摇号的试点工作，这最大程度满足了困难居民的住房需求，对于市场稳定健康发展也将起到积极作用。

三、股市楼市并非“跷跷板”

在消费者物价指数(CPI)据高不下的情况下，银行储蓄吸引力大为下降。出于增值保值的需要，老百姓的投资欲望空前高涨。而在投资渠道有限的情况下，股市与楼市就成为了居民最主要的投资方向，表明上看，两者之间存在一定的关联效应。

由于房地产是一种流动性差但保值性较强的投资载体，而股市则相反，流动性最好但保值性较差。一般认为，这两种功能鲜明的投资特性，使二者在吸引资金时，表现出一定的“跷跷板”效应。具体说来，股市红火，本来投放楼市的部分资金就会流到股市里，而股市一旦下跌，原本流入股市的资金也可能重新流到楼市。

目前来看，随着股市持续上涨，股市“赚钱效应”通过媒体迅速放大，本地炒股群体扩大，对于楼市的影响也逐渐显现。特别是对于一些投资性客户比例较大的物业来说，受到的影响较大一些，包括部分远郊物业，中心城区投资型小户型以及部分高档项目。另外，整体而言，商业项目相对普通住宅而言，受到的冲击显然也更大一些。

不过，从武汉市场的表现来看，股市对于楼市的影响逐渐出现，但两者之间并非呈现出简单的跷跷板效应。实际上，进入2007年以来，股市依旧红火，而武汉房地产的发展也保持缓涨态势，普遍住宅均价已经达到3960元／平方米左右，在光谷等局部板块，短期内价格平均增幅接近30％。股市与楼市之所以出现“样样红”的现象，主要有以下几点原因：

1、与本地居民投资理财特点相关。相对于楼市来讲，本地投资证券群体比例远远没有上海、北京等一线城市大，这直接使得股市对手楼市发展的影响有限，且况，绝大多数居民投资股市资金并不是直接来源于楼市，而大多直接来自于银行储蓄，这也是国有商业银行存款总额近期连续下降的主要原因；

2、在一线城市房价较高而开发利润减小情况下，以武汉为首的二线城市成为资本青睐的对象，自从2006年开始，地产巨头高价拿地现象相当普遍，4月的两次拍卖更是连创武昌和汉阳楼面价格新高记录，这对于市场增长的推动作用十分明显，也使得市场上涨预期增大，即使股市红火，楼市增势依然不减；

3、一直以来，武汉自住为主的市场特征并没有发生实质改变，一直保持在60％以上的比例，这其中，由于人口因素导致的“婚房”、“养老”等刚性需求，对于市场的支撑作用也很大。随着富士康等外来投资的不断到来，区域经济增长前景看好，增加了就业机会，吸引了更多外来人口，这些都使得本地市场总体需求有所增加。2007年武汉城市建设投入达到227亿元，而包括地铁、高架立交、二环线的整体建设，都将进一步改变城市发展格局，也使得投资性购房机会增多。

4、最为重要的一点是，股市起伏较大，风险难测。(特别是5月30日以来的这一轮调整幅度之大出乎所有人的预料)投资者尤其是经历过“熊市”的投资者，会把“鸡蛋放在不同篮子里”，而武汉楼市一直处于上涨状态，也使得很多人把楼市作为长线投资，把炒股作为短线投资。

显然，今后投资者将不断权衡投资风险与回报，在高风险的股市面前，也许选择的天平会不经意间向楼市有所倾斜。不过，投资者也要逐步改变投资思路，因为市场价格增长空间毕竟有限，投资房产显然不能仅仅考察物业升值潜力，而更应该综合考虑租赁等多重因素的影响。根据人民银行的统计，2007年4月末，我国居民户存款为17．37万亿元，较 3月减少了1674亿元。据央行上海总部测算，今年前4个月上海市商业银行储蓄存款分流至资本市场的资金总额超过700亿元，而4月份武汉各金融机构储蓄存款净降31．08亿元。以上事实也验证了股市资金多半来源于储蓄存款的事实，也表明了武汉与上海等城市投资群体比例的差别。此外，前期已有投资者抽身股市，重新投资楼市的现象，这也使得股市与楼市的关系更加难以把握，单纯的“跷跷板”关系，已不能概括出两者复杂关系。

对于武汉市场来说，股市对于楼市的影响，还远不如市场供应量加大对于发展的实质影响，不如经济适用房等政策对于市场的影响。从第二季度的情况看，全市各个板块新增供应迅速，在部分区域，后市供应相当充沛，而需求增长预计有所放缓，这也意味着市场竞争日趋激烈。