泡沫不影响健康

　　“目前我国的房地产经济虽然显现出过热的苗头，但总体来说还是健康的。”中国人民银行研究局研究员邹平座近日在接受中国经济时报记者采访时认为，商业银行对房地产业的信贷，虽然也存在一些类似假按揭、降低信贷门槛等违规操作，但绝大部分房地产信贷是健康、优质的。

　　对此，中国光大银行风险管理部处长姜明接受本报记者采访时指出，目前的房地产经济不能排除存在泡沫成分，不过，这个泡沫还不足以大到导致整个房地产市场的“崩盘”，健康成分大于泡沫细胞。

　　从个人住房按揭贷款的角度来讲，目前按揭首付均达到了三成或四成及以上，目前房地产的泡沫成分还达不到首付的程度，即使房价因泡沫有一定下跌，也不会给银行带来大的金融风险，因此，银行还是敢于发放个人住房按揭贷款。

　　“银行只有在房价下跌３０％－４０％或者更多的情况下才会亏本。”中国管理科学研究院研究员李开发对本报记者表示，因为住房按揭的首付款已经达到三四成，加上买房人也交了一定的月供。就目前的市场状况而言，房价基本上难以下跌４０％以上，除非个别地方的房价涨得太离谱。如果真是如此离谱，银行为自己的失误交点“学费”也是应该的。

　　记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，个人住房按揭业务仍然是各行竞争最为激烈的优质业务之一。为了抢占房贷市场，争取房贷客户，各行纷纷出招，全力挖掘贷款环节中每一个可利用、革新的环节。

　　记者查阅相关新闻获悉，今年初，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，建行、招行紧随其后也推出自己的固定利率房贷产品。随后，深发展又推出了双周供，同时农行的接力贷也粉墨登场，一时间各种创新房贷产品层出不穷。

　　既然房贷业务如此受银行的追捧，那么在房贷与开发贷款往往是捆绑销售的行业潜规则下，银行又是如何看待房地产开发贷款的金融风险？

　　对于记者质疑银行是否会为获取住房按揭贷款业务，而降低开发贷款的门槛、放松信贷审查，邹平座表示，银行对开发贷款有严格的门槛限制和审查程序，不会因为争取房贷而“松绑”。

　　“这也很难讲。”一位不愿具名的银行工作人员告诉记者，地方银行特别是地方的国有银行，自主性很大，为了追求信贷利润、完成信贷任务，或者进行关系性信贷，都可能对开发商违规贷款。

　　刚性需求大于泡沫

　　“我国的房地产经济并非像一些‘泡沫论’者所说的那么危言耸听，事实上，近几年房地产行业的突然扩张有其现实背景。”邹平座表示，从全球视角来看，从９０年代末期开始，所有的不可再生资源包括石油、有色金属的价格上升。土地是不可再生资源，价值也持续上升。而且从中国来讲，这个上升还刚刚开始。所有这些因素对房地产的上升确实在成本上有所作用。

　　１９９５年之后，房地产与土地的资源供给上的突然性变化导致价格的暴涨。最近几年，大学生、研究生、农民工以及其他方面的人员进城，也导致房地产价格上涨。而另一方面，我国的住房供给也没有跟进。所以房价的上升确实更多的是出于刚性需求的动力。

　　邹平座指出，仅仅依靠金融工具解决住房问题是远远不够的，最主要的还是需要通过政府的财政手段，如建设廉租房、经济适用房等住房保障体系来增加住房的供给，解决老百姓的住房需求。

　　“当然，房地产业表现出来的过热苗头还是值得警惕的。”邹平座说，在市场经济转轨时期，信息失灵的情况下，信贷资金过多地流向一个行业比如房地产业，是十分危险的，适度的调控是非常有道理的。

　　李开发告诉记者，很多地方银行的信贷资金有６０％甚至更多流向了房地产行业，以至于其他行业能够获得的信贷资金非常少，这种“挤出效应”是非常危险的。

　　日前，银监会对银行的信贷增长实行了分类监管，根据各银行资本充足率、拨备覆盖率、不良贷款率等状况进行分类。随后，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。有业内人士预计，随着中国加紧为过热的投资降温，今后仍有可能推出进一步的紧缩政策。