宏村成名

安徽宏村

让黄怒波意想不到的是，宏村的开发，不仅让中坤一举成名，更把他和中坤带进了另一个新领域——旅游地产。

宏村是黄山脚下一个古旧的村落。这个小村落极其偏僻，从县城开车到那里大概得八九个小时。1995年前后，黄怒波的一位当县长的朋友，建议黄怒波在这个小村落投资二三百万发展旅游业。黄怒波看到了这个地方所蕴含的珍贵的文化价值，他决定投这笔钱。原来，这个村落有八百年的历史，自古以来因为交通的阻塞使它与外界隔绝开来，然而也正是它的封闭才使它的历史面目得以完好的保留下来。

当时，中坤董事会都反对投资宏村，但黄怒波顶住重重压力，毅然与当地政府签订协议，并答应每年从旅游收入中拿出17万给与当地，一直持续30年。协议签订之后，黄怒波在当地一时被传为笑柄，有人认为他是一个地地道道的傻瓜。第二年，宏村的门票收入就从原来的17万元突增到400多万元。

2000年，宏村被联合国教科文组织认定为世界文化遗产。宏村升级为世界级的旅游文化景点，中坤也因此奠定了自己在旅游行业的地位和影响。以宏村为新的起点，黄怒波开始在旅游地产方面不断扩大中坤版图。

2003年，黄怒波飞赴南疆进行考察。那次招商的结果是，之后一年内，包括克州、阿克苏、和田、喀什、巴州在内的南疆五地州120万平方公里内的66个景点被中坤陆续收入囊中，而中坤付出的投资是两三个亿。2005年，中坤投资集团与门头沟区政府签订了合作协议，中坤集团将投资3亿元将门头沟打造成为新型的京西旅游胜地。

现在，中坤在旅游地产领域已经越做越大，当年宏村的开发功不可没。

“中国突围”

面对不断变化的市场环境，黄怒波也在不断思索中坤的未来。

作为一家扎根北京的地产企业，从一开始中坤就并未把自己局限在北京这个市场。早在5、6年前，黄怒波就提出了“北京突围”的口号。之后中坤开始走向全国，相继进入到安徽、新疆、山西等地发展。

近年来，随着国家宏观调控政策的不断出台，中国房地产行业发展面临许多不确定的因素。一方面，房地产行业自身存在许多问题，另一方面，房地产民营企业也明显感受到生存的压力，在大城市拿地越来越难，而房地产国企却有着更多的优势。尽管一些民企借助上市获得了更大的发展空间，但由于政府的宏观调控将继续，黄怒波估计明年的住宅市场会越来越不好做。

在这种背景下，中坤想到了“走出去”，从“中国突围”。

中坤把投资的目的地放在了美国。到今年，中坤进入美国已3年。黄怒波切身的感受是，那里投资环境非常好，经济不会受到政治的影响，而且市场管理十分规范、专业，地产开发成本相对要低。“在项目整个开发过程中，没有请地方政府官员吃过一顿饭，警察服务也很好。”

黄怒波介绍，中坤在美国开发的商业地产项目位于洛杉矶，体量为2万平方米，前期投资只花了400万美元。后期开发资金全通过银行贷款来解决。“做这么大的项目，我们就4个人。参与项目开发的各方，都非常专业。在开发过程中，银行给我们贷款，它直接监督建筑单位，比如选择建材，它要进行审查，如果价格贵了，则不批准，从而保证每笔款得到最大价值的使用，最大程度维护了开发商的利益。”

黄怒波说，在美国，大企业一般都很大，但市场的主体还是以中小企业为主。“所以当初在拿地的时候，在众多竞争对手里，我们的竞争优势比较明显。”目前，中坤在美国的第一个项目招商工作已经完成，正着手准备在洛杉矶再拿一个项目。

面对国内地产发展形势，黄怒波认为，去国外发展不偿为一个好的发展途径。目前建设部、商务部鼓励民营企业出去发展。“中坤就是国家批准出去的。预计5年内，中坤将在美国形成一个净资产5亿美元的投资规模。”黄怒波对未来在美国的发展显得很有信心。

决不争大与追求高美誉度

在外人看来，中坤在地产与旅游方面开疆拓土，在全国已成规模，尽显大型企业气派。

但在黄怒波看来，发展到今天，中坤还只能算是中型企业。他坦言，中坤的发展也面临很多问题。比如没有职业化的团队，公司治理结构也存在一定的问题，由于企业变大，还难免出现“大企业病”。作为当家人，黄怒波很清醒地看到自己公司存在的这些弊病，他正下力气来改正这些问题。目前，中坤在公司高层搞股权激励制度，对分公司也实行股改，最终让分公司更加独立。在改制中，黄怒波特别注重企业的公平机制和企业的核心竞争力的打造。“经过企业治理后，中坤将从不成熟走向成熟。”

面对中坤的未来，黄怒波谈到中坤“决不争大”，但追求高美誉度。他谈到，未来中坤主要有两大发展目标：一是把中坤地产做成一个美誉度高的物业持有型企业，估计到明年，中坤物业持有将保持在100万平方米，未来目标要做到200万的物业持有量；二是把中坤旅游做成全球受尊敬的旅游品牌，主要做中坤度假系列产品。目前中坤通过各地的旅游景点开发，成立了网络自助营销平台，组织很多户外活动，并将与地产相结合，开发度假村和酒店，估计未来3-5年内将有50万会员，能提供约1万个床位的接待能力。同时，中坤还在景区打造大型的文化节目，不断增强景区的旅游价值。目前中坤正在喀什兴建一个大型的喀什剧院，宏村也在打造大型文化节目《梦回徽州》。

黄怒波很自信地认为，中坤将会是一个很健康的企业，现金流稳固，负债率不到10%，未来10年中坤地产的租金收入将在七八十亿。而在三五年后，中坤旅游也将形成大的现金流，现在正在发展成为上市公司。由于中坤进入旅游地产比较早，现在已经发展成熟，是一家别人无法复制的企业，且利润率是最高的，目前宏村一天门票收入最高达70万元。在黄怒波眼里，“中坤的度假游，将可能做到中国第一。”