2005年9月24日，我在清华大学第三次城市运营商管理培训班上作了一个专题演讲，题目是“美国房地产市场200年周期探秘”。我在演讲中明确提出了美国房地产市场鲜明的周期性表现为18年一个起伏周期，并且预测最近这个周期的低谷将发生在2007-2008年之间。

2005年美国房地产市场仍然是一个如火如荼的时期，就连美国绝大部分从事房地产行业的人事，包括开发商，房地产经纪人和投资者都没有，也不会对这次房地产市场的低谷到来的严重性抱着过于严肃的态度。因为对一般职业人士来说，一般人都没有从业这么久，以至可以亲身经历这样的长周期。

今年4月，美国全美房地产经纪人协会根据前9个月美国房地产平均价格持续走底的现实，预测2007年，全美房地产平均价格将下跌0.7%，这是自该协会从一开始最早追踪全美房地产价格近40年来，第一次美国房地产市场价格在全国范围的下跌，而且这种下跌趋势至今没有缓和的迹象。

受这次房地产市场的急剧下坡影响，美国那些久经市场考验的前10位的大开发商，都在数十年来第一次亮出了季度性经营亏损，这些大开发商包括了美国知名的普尔蒂，蓝那，森泰克斯，脱儿兄弟和肯彼地产等。

美国是一个比较成熟的市场经济，象整个经济的市场运作，房地产市场的运作归根到底是由市场的供求关系决定的。所以市场经济的一个很显著的特征是，它们无法逃避结构性周期性的制约与影响。房地产市场也是如此。在美国，房地产市场的价格是由下列因素决定的：它们依次为：按揭贷款利率水平，人口的增长和流动，就业和收入的增长，还有当地房地产市场中租金的情况等。无疑，按揭贷款利率水平是第一也是最重要的因素。从表面上看，贷款利率是由政府的主管意志决定的，在美国银行利率是由相对与美国政府相对独立的联邦储备委员会（FED）制定的，但实际上按揭贷款利率不是有银行利率水平决定的，而由美国政府债券10期债券的收益率决定的。也就是说，按揭贷款利率不是由美国货币和财政政策所决定的，而是由美国经济发展规律状况在美国中长期债券市场中的反映，它不是一某些人主观意志所影响的。我在这里用太简单的语言来表述了一个相当复杂的经济现象，其目的只想说明，房地产市场的运行机制轨迹在美国是按照自己的轨迹运行着，没有人能阻止它的作用。

那么，美国房地产市场200多年来到地呈现什么样的轨迹呢？下面请看一组美国经济学家们经过长期收集和整理而获得的一组数据：

美国房地产市场周期一览表

达到高峰年	期间年限	达到高峰年	期间年限	经济衰退年	达到高峰年
土地价格	(年)	房屋建筑	(年)		期间年限
1818	--	--	--	1819	--
1836	18	1836	--	1837	18
1854	18	1856	20	1857	20
1872	18	1871	15	1873	16
1890	18	1892	21	1893	20
1907	17	1909	17	1918	25
1925	18	1925	16	1929	11
1973	48	1972	47	1973	44
1979	6	1978	6	1980	7
1989	10	1986	8	1990	10

（数据来源：1818 到 1929 的数据来源于 Harrison (1983, p.65)。其中从1909-1929阶段的建筑数据从Hansen (1964, p. 41). 1972到1989的数据来自于美国1996年的 “统计摘要”，美国商业部报告，美国人口统计局, 以及联邦树备银行有关资料）

让我们来仔细地分析一下上面这组数据。我们的分析从1818年开始。下面是从这组数据中看到的一些基本现象：

1、  列表的最左边一栏为美国土地价格达到高峰年的时间，左边第二栏为土地价格达到高峰年之间的空隙时间。从这个空隙时间里，我们可以看到一个比较惊人的现象，就是在1973年之前的6次高峰期的中间空隙时间均为18年（或接近18年）。在一个仅有10个数字观察点中，有6次出现了非常有规律的相同现象，机率是60%，这已经很难用历史的偶然性来解释了。

2、  在来看第三栏房屋建筑价格达到高峰年之间的时间，和土地价格达到高峰年之间的间隔时间相比，房屋建筑价格达到高峰年之间的间隔时间不如土地价格波动的规律那么明显，但仍然是在18年左右内徘徊。这一点也是不用置疑的。另外，美国经济学的研究中，大部分时间是将土地和房屋两部分合为一起来考察的，这是因为在历史上，房屋的价格相对土地的价格来说仍然是一个小头，处于从属的地位。

3、  第五和第六栏，是美国经济周期中经济发展到一定程度后，以及它们之间的间隔时间。从中，我们又发现了一个令人吃惊的显现，那就是美国在1973年之前6个经济周期中，每一个周期从起始到终了，其基本间隔时间也在18-20年之间。这是多么大的巧合！如果我们再细看一下这组数据，我们就会发现这样一个现象，那就是美国在19世纪的大部分时间和20世纪的大部分时间，美国经济的不景气往往是在土地和房地产价格转入低谷之后才发生的，而不是在它们之前。不仅如此，美国经济不景气的时间的发生与土地和房地产价格的低落在时间上也相差不远，大部分年份是一前一后，紧紧相随。我们可以作出这样的大胆假设：美国经济发展的历史向我们展示了这样一个事实，那就是，不是美国经济的衰退导致美国土地和房地产市场的崩盘，而是土地和房地产市场的崩盘导致美国经济的衰退。这是一个很重要的经济学课题，因本文不是这个问题的专文，所以暂不对这个问题做更深入地阐述。

看到这里，人们很容易从数据中找出东西来反驳我们上面提出的观点，一个很明显的地方是，从1925-1973之间跨度达到了48年，中间没有出现土地和房地产市场的高峰和低谷。这似乎打破了18年一个周期的周期性。因为如果按18年一个周期来推算的话，自1925后的高峰期应当发生在1943年左右。但是周期的高潮没有到来。这是什么原因呢？让我们仔细地看一下在1943年左右的美国到底发生了一些什么事情。大家知道，在那个时间后，第二次世界大战爆发了，美国为了参战，成千上万的适龄男人们因服役而离开了本土，推迟婚姻和组建家庭的正常进行，从而导致人们正常的对住房要求的大大降低，当然也就无从谈起对房地产的狂热追求，从而避免了一次房地产市场的大起大落。正由于第二次世界大战的许多特殊情况，美国房地产价格没有出现疯狂上涨的情况，以后的将近20多的时间里，美国的土地与房产价格与生产规模都呈现了异乎寻常的健康不断增长的时期。所以美国房地产市场18年一周期第一次被打破，是由于外界的非市场因素的干预造成的。没有暴涨的自然结果是没有暴跌。这一点也是不难理解的。

我们前面说到过，美国房地产市场的大起大落是受房地产市场本身的规律所制约的，联邦政府的干预，其效果甚微。这主要指当房地产市场大落到来的时候，政府的主动干预无法扭转乾坤，但从美国房地产历史上看，有不少时期，联邦政府的经济政策在客观上助动了房地产市场的持续走热。如第二次世界大战后的那次房地产市场高热是发生在1967至1972的那几年里，而且比较集中在住宅公寓市场。这主要是因为二次世界大战结束后出身的人群（在美国被叫做“婴儿潮”）长大成人，这是美国人口爆炸的产物，是当今人口组成中一个比例很大的人群，绝对数在7-8千万。他们到了适婚年龄，他们需要大量的出租房子住。 也正在那个时候，政府颁布了有关税收政策法案，使得拥有公寓出租不动产在税收方面有很多好处，所以大家买公寓买疯。从而造成了二次大战后第一次房地产市场高峰。然而好景不长，到了1975年，美国的房地产市场崩盘，并带来了自1930年经济萧条之后的最大的金融危机。

美国房地产下一个周期的起始点大约从1982年，这也是由于美国政府的种种税收，财政等措施刺激而引起的。其结果又出现了轰轰烈烈的房地产市场热。到了1986年时，政府出台了新的税收修正法案，从而使房地产逐步走向高峰。不过1990左右房地产市场的萧条与经济危机再一次把美国房地产影响低谷。距离我们最近的这次房地产下一个周期，低谷的稳定是在1991年左右，而比较明显持续走高，是从1995年开始，到我在清华将述该专题的时候已经延续了9年多时间了，当时下一次的崩盘是否会来临，什么时候来临依然是人们关注的焦点。2007年今天的事情我们大家已经知道了。

综上所述，美国房地产市场并非是一个理性的市场，它是一个受市场非理性力量驱使、不断运作不断调整的过程。当房地产市场价格在短期内突然异乎寻常地走高时，它的协奏曲市场崩盘也就不远了。