作者：陈淮  建设部政策研究中心主任

  按照媒体习惯使用的新政说法，2007年最大的新政策则是国务院24号令。建设部2007年工作重点围绕国务院24号令展开。首先，集中精力贯彻落实24号文件，解决低收入群体住房问题，完善住房保障体系。将涉及城和乡之间的协调，农民进城问题，低收入群体问题、中间夹心层问题，落实24号文件——《解决低收入群体住房困难的若干意见》。其次，全国人大刚通过的《城乡规划法》是一项重大变革，完善城乡规划法，也是落实贯彻十七大最艰巨的任务。

2007房地产四大问题备受关注

    另外，2007年房地产界的话题一直集中在受社会及媒体广泛关注的土地、房贷首付、税收、房价四方面问题。第一，2007年突出的问题是土地招拍挂价格，楼面价值高于现房和期房的价格；第二，央行提高了首付；第三，税的问题；第四，宏观调控中物价上涨等和经济水平相关的投资问题。

    这四方面问题分别隶属于建设部外的其它几个国家机构负责。第一，土地是归国土资源部管；第二，资金供给归央行管；第三，税归财政部管；第四，投资归发改委管。

    那么， 2007年房地产最受关注的四个方面问题和24号令中的住房保障体系问题有什么区别呢？四个问题属于短期行为，而保障性工作则是一个长期制度性建设。

短期政策与长期保障

    中国在住房上的问题分为三类。一类是完全有自我支付住房能力的，无论房价是否上涨都要自购住房；第二类是完全没有支付能力，购房能力不行的。第三类是自我购房能力不足的人群。首先中国有完全自我购房能力和有七成以上自我购房能力，两部分人的人群和发达国家相比，发达国家仅为20、25%，定义这部分人群是购买满足基本需求的住房。目前，中国与发达国家最大区别在于，完全没有购房能力的人群比重远大于发达国家，这是24号文件的立足点。

    在美国，完全没有购房能力的人群仅占7%。其中，包括无家可归、家庭暴力的受害人、吸毒者，及一部分海外移民。而中国此类人群全国平均比重是20%，地区间差异较大，住房与地区贫富不成正比，例如，贫困地区地方收入并不高，但无购房能力比重较低，然而，上海经济发达但亟待改善住房而自己的住房能力不足的比重未必低于贫困地区。比重之间的的差别各地间最高达到3倍左右。

    目前，推行的住房保障主要针对完全没有购房能力和购房能力不足的人群，简单将其分为三个层次：一个叫救助系。24号文件中阐释，扩大廉租房覆盖为就是救助救济性质的保障。就是没有住房能力也得让你有房住称为救助、救济性质保障。所以这个救助性的保障制度在实现按需分配前都需要存在。第二个是援助型，例如24号文件提出有限产权的经济适用房概念。对于具备一定购房能力，但严重不足的人群采取援助办法。通过不收取土地出让金限制面积及流通性，并且规定了套型面积是60平方米。另外住房补贴，两进两限房及也就是90、70政策，通过限制供给中有利于这部分住房能力不足的人群的结构进行均归为此类。第三个是互助型，交叉覆盖购房能力不足人群，推进住房保障改革体系。

保障性制度建设从金融创新入手

    解决和推进住房保障体系，可以从金融的角度进行分析，这分为两个部分，第一，与宏观调控有关的调整国民经济短期运行状态的金融，目标是维护价格，实际上金融政策既不管猪肉价格也不管房地产价格，而是货币自身的价格。所谓通胀就是货币贬值了，增发、减少货币提高缩紧利率、抬高贷款门槛以及收紧和放宽准备金等手段都只是短期调整国民经济运行状态的政策。那么，金融创新则针对和长期保障制度相结合的金融政策，而不是把首付从四成降到两成。例如，次级债是一个好的金融创新品种，次级贷的制度是有利于低端老百姓解决住房问题的好制度。美国从90年代中期以来，一部分收入偏低、信用较差，但有购房欲望又没有充分购房能力的人群通过次级贷的金融创新方式实现了买房和购房的需求。

    第二，资产证券化的方式，把信誉较低的金融风险转嫁给投资者。如同下大雨，河流水增加，此时就需要一个口子，这是利用正常风险投资方式。作为饱和保障体系建设相配合相完善的金融创新，中国也需要该层面的进步。比如江苏实行共有产权房，如果买得起三成产权就买三成，则七成就归政府所有。听起来跟次级债不搭界，实质上是政府对低信用人群发行并自行持有次级债，这种取代银行职能和风险的做法，无法适用于大规模推广，因此保障制度同时也需要金融创新。例如，廉租房可以做到政府投资的品种。20万平方米的廉租房卖给投资机构，回报是政府监督。而且这个产权可以在市场上流动。包括国外大公司，投资机构都愿意持有这样有长期稳定回报的资产。

    商会年会提到三年早知道是可以实现的，依靠金融品种创新并且带有保障性的金融品种创新，带有保障性的市场化的金融产品可以做到三年早知道。

    另外，房地产指数是否也可以做成类似股市的期货指数交易产品呢？当房地产指数交易做成可交易产品的时候，即为百姓增加了消费规避风险的工具和渠道，理论上在2010年的时候买到2007年价格的房子，2007年的价格买到2010年的价格，套期保值。规避价格风险房地产投资者不用再投资于实物资产，而是直接购买指数，即购买虚拟房子。从而真正实现了房地产的资产证券化。