林家彬  国务院研究发展中心社会经济研究部副部长

“中国物业税改革研究”课题组执笔人

       最近，部分大城市房价上涨过快的问题引起了社会的广泛关注。在其多方面的原因之中，现行的房地产税费制度不具有遏制房地产投机的功能，也被作为一个重要的因素而提出，更加凸显了改革现行房地产税费制度的必要性和紧迫性。

一、  我国现行房地产税费制度存在的主要问题

1．税费种类繁多，税租费概念混淆不清

    目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量的一半。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。

    税、租、费性质不同。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂，三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。

    2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重

目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。而在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%～60%，若再加上5%的营业税和33%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。

3．税制本身存在有欠公平之处

主要体现在内外税制不统一和城乡税制不统一两个方面。内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。

4．计税依据不科学，征管漏洞大

由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面的计税依据难以合理确定。目前也还缺乏对房地产的严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。

5．房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范

各地的行政收费不同程度地存在如下现象：

（1）市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费，有的地方还要以实物向有关部门提供居委会、派出所、中小学校舍等设施，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%-80%。

（2）征地费与土地使用费重叠。

（3）对土地转让收益重复计征。

（4）某些管理费重复收取，部分收费项目不合理。

二、  改革的基本思路

1．基本原则

改革的基本原则应当是“简化税制、方便征管，有利于兼顾效率与公平”。

2．“明租、正税、清费”应当成为改革的基本方向

在目前的房地产税费制度与土地使用制度之下，与房地产相关的税、租、费三者之间界限不清，利益相关者各方对于各自应当具有的权利、责任、义务亦缺乏明确的认识。另外，当前一个比较普遍的认识误区是，认为即将开征的物业税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别。因此，在考虑新的房地产税费制度设计时，以下几点是值得重视的：一是与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确，此为“明租”；二是在充分借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向上靠拢，此为“正税”；三是对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消，或者合并为某一个固定的税种，此为“清费”。

3．房地产税的开征需要房地产估价体系、房籍地籍管理体系的配套

根据国际经验，房地产税的计税依据为房产土地的评估价值。发达国家都有一套完整和成熟的房地产估价体系以及房籍地籍管理体系，这是其房地产税稽征的重要基础。中国目前的房地产估价体系还非常不完善，房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，且与税务部门之间也还没有建立起业务协同关系。因此，尽快完善房地产估价体系和房籍地籍管理体系等，是开征新型房地产税重要的前提条件。同时，税务机关也要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。

4．对新税制施行前后的新旧房产需要区别对待

由于在现行制度下，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费，因此如果在新型房地产税开征后对这部分房产不加以区别对待将会有失公平。建议在健全和完善房籍管理体系的基础上，实行“新房新办法，老房老办法”，对于旧房在其土地使用权期限内适用差别税率。

5．慎用“物业税”的名称

十六届三中全会提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。但我们认为，“物业税”这一名称不是一个好的选择。首先，国际上一般都使用不动产税或房地产税的概念，只有我国的香港特别行政区使用“物业税”的概念，而且香港的“物业税”只是其房地产税制体系中的一个具体税种，是对房地产出租收入征税，实际上是一种所得税，并不是财产税。香港对房地产征收的财产税称为“差饷”。三中全会文件所提的“物业税”，实际上是对房地产征收的财产税，不同于香港的物业税。其次，商品住宅物业管理企业收取的“物业费”概念已经在居民中普及，使用“物业税”名称容易引起民众的误解和概念上的混乱，可能给税收征管工作带来不必要的困难。因此，税种名称选择仍以“房地产税”或“不动产税”为佳。

林家彬简介 　

毕业于清华大学，在日本东京大学完成硕士、博士学业，曾担任联合国区域发展中心项目官员，国务院发展研究中心发展预测部室主任、发展战略和区域经济研究部副部长，现任国务院发展研究中心社会经济研究部副部长。其在区域发展战略、地区政策体系、中日比较研究、物业税改革等研究领域有突出成果。