北京市华远集团总裁 任志强

首先，从我国总体宏观经济角度来看——

从目前我国总体经济增长情况来说，除了规模差别以外，找不着可能引起中国经济下滑或停滞不前、不进入高增长期的因素。

在中国的总体宏观经济汇报中，当时用了连续9年是平均9%以上的预测，如果按8%算的话，我们连续9年是增长的。可是到目前为止，大家都在预测2008年中国的经济增长速度可能会略有所下降。任志强先生认为，即使降到8%，就是降3个点，但还是会有人认为那是一个高增长态势。且新一届政府成立，它的目标肯定是不会低于现在的。

从世界各国经济总量的排名看，我国已从第6位晋升到第4位。虽然目前我国和美国有很大的差距，但从目前发展趋势看，我们有可能会超过日本和德国。有些人估计我们今年人均GDP会超过1 700美元，如果人民币继续升值，增幅再加大的话，也就是说进入到了一个高速发展的阶段。从全球情况来看，人均GDP进入到1 000美元以后，存在两种可能：一种是停滞不前了。任志强先生认为，中国如果解决了“三农”问题，应该能够避免这种情况。房地产的前提是城市化，从这个角度看，扣除几亿农民低于人均GDP的基数，实际上城市大部分人均GDP已经超过了3 000美元。比如很多人说“房租贵”，说“北京的房租贵”，北京有几个城区的人均GDP都已经超过了1万美元，那房子就应该贵吧？因为它是按人均GDP1万美元来计算的。另外一种就在高增长的过程中遇到了基础设施瓶颈。中国曾出现过这种状况，而这几年基础设施的瓶颈问题基本上解决了，已经没有哪个城市因为住宅总量的增加，城市化的过程当中供给量是不够的，这包括我们的道路和交通运输。反观越南和印尼的发展，现在面临的恰恰是我们几年以前严重的缺水、缺电、缺能源、缺道路、缺交通、缺各种各样的基础设施。

从我国这几年投资、出口、消费三项看，都保持了一个高速增长趋势，虽然出口退税缓解以后，我国的外贸出口增幅下降，但上个月仍然达到18个月以来的最高点——280多亿元的顺差。尽管这一两年出台了许多抑制高增长的措施，但这3项增长却是没有放缓，投资高增长仍然维持在26～30%之间，出口高增长也是在持续地暴涨。大家都说消费欠了一把火，但这几年消费实际上总的比例是下降，但趋势是上涨的；尤其是去年，突破15%大概是没问题了，有可能会超过16%，这个增长速度也仍然是很快的。尤其我们没有把住房作为消费类计算，而是把它作为投资类型了。但是对于老百姓来说，花钱购房实际上应计入到消费这方面上。

其次，从我国城市化速度看——

中国实际情况是在向大城市集中的过程中把小城市消灭掉了，这是中国的一个特殊的情况。

1996年我国100万以上人口的城市只有34个，到2003年已经超过了170个，到目前估计已经超过了200个。另外，20万以下人口的城市从393个已经缩减到了40个，50～100万人口的城市大概达到了230个。也就是说小城镇、小城市开始变成中等城市和中大城市。这也就是我们所说的中国的二、三类城市房价在暴涨的过程中，实际上体现出来的是人口高度集中过程中一种各自的需求。到2007年9月份为止,全国房地产的销售面积大概是4.6亿m²，但竣工面积只有2亿m²，竣工和销售的比例大概是1：3.5。造成供需失衡的一个很重要的原因就是——在城市化过程中，人口迅速向中等城市、大城市集中，而在这个过程中相应的其他配套设施还没有建立起来以适应这个变化，因此我们的住房、办公、商业开发正是要满足一个大城市所需而去扩张的过程。

再一个特殊的情况就是，欧洲大部分小城市从10万人口规模变成20万人口，从20万人口变成30万人口，这个城市并没有被消灭。而中国的特点是在大城市中间的小城市被消灭掉了：到2003年我们少了6个城市，到2005年我们大概又少了4个城市，再过几年可能我们的城市还会少。按道理说，城市化的过程中我们有两种走向：一种走向就是希望小城市化，用小城市分散大城市化的毛病和压力。另一种走向就是城市发展的过程中小城市被消灭掉了或合并了。中国实际情况是在向大城市集中的过程中把小城市消灭掉了，这是中国的一个特殊的情况。

1996年我国城市化程度不到20%，到1998年的时候大概是25%左右，可是到了2000年我们就超过了42%。在改革最初期时，我国大概每增长10个百分点，要用10～20年时间，但近几年大概每年要增长1～2个百分点，这也恰恰是一个人口基数扩大的过程，也就形成了刚才我们杨部长（杨慎）所说的一年大概有1 250万到2 500万人口的问题。按照中央政府提出的目标，要达到50、60、70，意味着每年最少要保证、保持1～2个点的增长率。任志强先生认为研究房地产的时候，不能用全国的人均GDP来算，要按城市的人均GDP来算，这样做就大大提高了城市人均GDP所能承受的高增长期。

目前我国城镇的户均面积是74m²，最高户均面积大概是97 m²。总体上在70～90 m²之间，而100 m²的大房子，大概只占到城市总量的15%。这说明我国的住房现状是质量很差的。