杨  慎（建设部原副部长，全国工商联房地产商会名誉会长）

    市场化运行机制和传统体制范围政策差异成现阶段主要问题

中国房地产的问题是市场化的运行机制和我们传统的体制范围政策之间的矛盾。实行市场经济体制的机制，制约了我们产业发展的问题和矛盾是我们现行的体制范围政策。为什么呢？因为中国在改革开放以前没有房地产，房地产本身是第三产业，它的任务是土地融资、投资和发包，本身并不制约生产，因此，它起了一个带头作用，带动了产业链发展，这一产业链很长，矛盾很多。所以问题是体制范围政策依然是计划经济时期的体制政策，而现行市场经济运行机制则要求放开交易、放开市场、放开买卖，所以，矛盾由此而出。

    房地产的这个矛盾带来了宏观调控的思路问题，调控的思路怎么来解决？发展的主要问题是什么？调控是房价过热了还是结构失衡了？现行的体制政策已不适合现有状况，没有一套适应我们现在的体制范围政策的相应措施，所以，出台的宏观调控思路和具体政策与行业实际、企业实际不太吻合，因此效果也不理想，从而造成了我们现在政策频频出台，房价节节升高。政府煞费苦心、百姓众说纷纭。

所以，在这种情况下怎么解决？用什么办法解决？药方已经出来了——“十七大”四句话都解决了：第一，继续解放思想；第二，是深化改革。第三，推进科学发展；第四，促进社会和谐。5月26日，胡锦涛同志在中央党校讲话时做了比较深入的介绍，是体制、思维方式深发展，还是倒退回去？倒退不行，必须向前进。向前进就是改革我们的体制政策。

中国住房建设或者发展的总体思路是城乡一体化

过去谈城市住宅问题，现在首要解决的问题是进城农民问题，另外还有外国人到中国来买住宅，解决问题已经超越原有城市居民的范畴。此外，全局性的问题应该是城乡一体化思路解决的根本。城市没有土地，没有水，城市问题只能用城乡一体化的战略来解决，否则，以建设城市为例，吃水的问题都解决不了。由此证明，城市离不开农村。

此外，今后应着重解决城市人口居住自由问题。所谓居住自由就是允许并鼓励有条件的人到城市，也应该允许愿意到农村的城市人到农村去，打破城乡二元化的格局。涉及问题包括户籍制度等。

解决问题不能只考虑城市建设问题。从1980年改革开放以来，全部城市人口有37042万，其中，1980年-2000年这前20年平均每年进城的人口1338万。从2001年开始到2005年，每年进城的人口是2061万。过去20年平均每年1330万。目前，社会发展不是囤积式发展，而是跳跃、快速发展，短时期内有这么多人进城，不能再用传统的办法，传统的旧体制——城乡二元格局解决。北京市将有560万人进入郊区，必须要有新的办法解决。现在，上海市一个城市加10个县，未来大城市都将趋势发展。

基于这样的发展速度，应适当调整现有城市化速度。目前城市化速度是快速城市化，带有人为性质，过去工业化带动了城市化之后，城市化开始飞速发展。在这种情况下，城市快速发展，但是，城市问题如何解决？国家财力物力能否适应发展速度？

因此，应该采用城乡一体化的大思路建设现代城市，解决城乡建设发展的矛盾、住宅建设的矛盾。

中国未来住房建设要靠质量、品质、品牌来取胜

近期，针对全国住房我做了统计。第一，全国的住房总量是505亿平方米，全国城乡个人住宅总量505亿平方米，其中在1949年以前建成的50亿平方米，占我们整个住房总量的10%，其他的90%是1950年以后建成的，建国前后的总量包括城市、农村一共是505亿平方米，按13亿人口计算，人均住房面积约为28平方米，但问题是总量和发达国家、甚至发展中高水平还有相当大的距离。第二，各个地区发展不平衡，有贫有富。目前，大部分人住宅紧缺的时期已经基本过去。但是，过去不等于全部过去，住房稳步发展的时期大概15年左右。

目前，中国每年建13亿平方米住宅，这样的总量逐步满足了我们的需求，并逐渐进入了饱和时期。在这样的情况下，未来发展是靠什么取胜？原来要靠政策取胜，现在应该靠的质量、品质、品牌。