2008中国地产行业的变革之年，在市场趋势逐渐趋于理性的时候，当国家宏观调控的措施趋于见效的时候；中国地产行业如何发展？中国高端物业如何提升竞争力？如何迎战2008年？将成为众多高端物业项目开发商的当务之急。

　　全国工商联房地产商会秉承服务企业，促进行业发展的宗旨；《中国不动产》杂志作为中国房地产行业的权威媒体，联合搜狐·焦点房地产网，于08年启动了“中国不动产·大家沙龙”活动，旨在促进行业的交流与合作，共享商业机会与智慧。焦点房地产网现场图文直播，敬请关注。

　　主办：全国工商联房地产商会传媒中心

　　承办：中国不动产杂志

　　时间：3月11日下午

　　本期主题：2008年中国不动产高端地产项目的应对之路

◆现场实录◆

黄山岚:全国工商联房地产商会传媒中心主任

　　【黄山岚】：今天下午的论坛现在开始，还有几位嘉宾路上，今天的时间也有一点紧张。我先介绍一下今天到会的嘉宾：新世界地产的陈总，新世界地产的营销总监王总，华盈置地的总经理张总，还有赵总。另外，今天还很荣幸了邀请到了一些各地方的代表，有黑龙江的房地产开发集团的龚总，有苏州市一家房地产开发公司的史总等等。

　　今天是“大家沙龙”的第二期，今天商会在这里做一个新春的答谢会，借这样一个机会，我们在会前开一个小型的沙龙。主要的题目是关于高端物业在2008年上的应对策略。

　　大家知道，2008年对于我们来说是特别意味深长的一年。第一，它是中国改革开放的30周年，第二也是中国房地产开发历史的20周年，第三也是完全商品房的十周年。那么，在这样一个历史的时间点上，恰逢我们经历这样一个历程之后，中国房地产遇到关键的时刻点，也就是自从去年开始，关于房地产进入了一个，或者说是部分城市进入了一个转型，或者说进入了一个拐点的讨论，在全国已经沸沸扬扬了。那么，在这样一个大背景下，我们尤其关注一些高端物业在今年的应对措施。

　　这里，我们先从北京谈起，然后再请一些各地区的代表谈谈当地的状况。北京这边，我先给大家提供一些数据。进入2008年以来，北京城在售高档公寓的均价超过25000元/平方米大约是36个。一月份高端楼盘的价格，实际上已经达到了34523元/平方米，同比07年增长了6%，2月份下降了2.9%。这是一组数据。

　　接下来，我们也看到在2007年的下半年，北京公寓类型住宅平均价格是18000元/平方米，在这个价位水平的高档公寓大概是46个，其中纯新盘是15个，老项目大概有31个，总的供应面积是135万平方米。2008年，北京的高档公寓现在存量也有所增加。

　　另外有一个迹象我们也看到，就是在这样一个历史背景下，北京目前售价最高端的一个楼盘报出了7万元/平方米，就是CBD的银泰中心。那么，究竟我们怎么看待今天北京一些高端物业市场的状况？这也是我们特别关注的，中国不动产杂志也对此也有一个研究的方案，主要是通过大家的交流，我们来感受一下市场上最新的反应。所以，我这里先从北京市场谈起，然后再看看全国市场的状况。

　　陈总你们的定价是基于什么考虑，你觉得这个价位在你这个区域价值的支撑是如何的呢？

陈卫华:北京复地房地产开发有限公司技术管理部副经理
　　【陈卫华】：这个价位是慢慢升起来的，最开始的时候，我记得是去年的这个时候吧，大概定的是22000—25000元/平方米，但是到今年开盘已经是42000元/平方米，实际上可能还要涨。因为，现在的房子现在都变成精装房了，当时是毛坯房。而且，现在还没有开盘的情况下就已经卖出好多套了，这个月底才算正式开盘。

　　【黄山岚】：您怎么看待今天的市场状况？

　　【陈卫华】：我们对这个项目比较了解，因为那个地方其实卖的就是地段。它的位置是时代广场的南侧，离天安门广场很近。高度在七层以上，就属于景观大宅了，可以看到天安门广场，可以看到紫禁城，可以看到国家大剧院。让我自己来买我肯定不买，但是现在买的人，有的人比如说买就是为了孩子。因为在西城区的教育资源非常好，没有开盘的侵略就已经有人买了。

　　【黄山岚】：是不是外地客户占得比例比较高？

　　【陈卫华】：这个我不太清楚，因为我不管这方面，要了解北京的人才会懂得这个地方的价值，还是有文化价值在里面的。

　　【黄山岚】：有一个好的地段，有一个不可复制北京中心的价值点。但是，现在据我们看到的情况，从去年的下半年到现在为止，各个楼盘都采取了一些促销的策略。我想了解一下诸位在今年的市场当中，在春节前后这段时间有没有一些促销具体的执行方案？

张科:北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理
　　【张科】：从价格来说，促销我们没做。有的楼盘做降价，我们应该还是没有的。我觉得现在这个市场，总的市场和区域市场和每个单体应该不是一个看法。所以，我们从去年开始10月份的情况，我们当时已经预计到了。实际上在7月份价格暴涨的时候我就跟投资人提出来了，感觉有一点不是很好，证券市场也有这样的经历，10月份感觉政策来得确实比较快。但是，有一点，如果大家都不好，那就不用说了，那就不是一个单体的事了。如果要是说有好，有不好，和和不好之间差很多，或者在一个区域，那可能是我自己的问题，不好的话要研究自己的产品，研究我的策略，研究我的宣传等其他方面的问题。但是，我觉得是都不好，不是说谁独家好，包括万科老大降价，又出现什么样的情况。我认为降价降一、两千块钱不足以满足大家。包括上午跟中国消费者协会做的一个讨论，我也说到，现在咱们做产品，是一个思想的问题。像我们这种企业，我们是用深耕的方法。什么叫深耕呢？就是说我有一个地块，有一个项目，从设计到推广，到细节，都会做得很深，因为我们也有商业和公寓，而且我们的商业是我们自持。

　　从另一点来讲，包括总社会来说，包括甚至于到政府各个机构，到媒体，到我们自己，可能对市场还是相对有点国民。所以，我建议我们的体系，我们的团队，我说没有什么。你们自己认为是什么样子，销售的情况怎么样，对未来的预期怎么样，自己走自己的路，自己把自己的东西做好。所以，我们也没有采用其他机构的方法，因为我觉得这是各自的策略。深耕的企业，更重要的不是打价格战，而是做产品。

　　而且，从市场来说，去年北京有一个比较大的变化，存量房市场好像是超过了商品房市场，二手房交易，北京走得一直比较慢，上海的二手房交易比较活跃。所以，我觉得其实要看市场，包括我们在座很多做一级产品的这些，可能慢慢的会在市场当中逐渐减少，这是一个正常的过程。以后的房地产可能会像很多发达国家一样，是以存量房为主。在欧美很少见到全都买新房，这是挺恐怖的一件事情。

　　那么，如果是这样来看的话，我相信我和大多数的开发企业一样，我们都是这种产品的一个部分的供应方，我们和很多拥有房地产的老百姓、消费者，或者说供应者一样，都是一个供应。只不过我们是批量，我们是在一个地区有批量。所以，我们最后可能还是要响应这一点，就是响应市场自身定位。

　　再一个就是现在包括这次两会讨论的政府工作报告，很多人都在学习，我们也在学习。因为，里面有民生问题，也划分了界限。什么是由政府来做，什么是由政府来帮助，什么是由市场来解决？你做的这个东西，我觉得这个价格只要能卖掉，从经济学来说，只要有人买，那说明它就是一个市场的存在，只不过就是说在整个大的架构中，国家怎么用土地供应、规划、土地计划，两限房、经济适用房的供应计划来完善我们国家的金字塔。我们可能供应的是上面的小三角形，这是大家在市场当中的不同定位而已。

　　所以，我们对自己产品，包括地块，将来未来的价值，我们觉得也没有太大可调的余地。而且，没有很巨大的现金流的压力。所以，在这种情况下，我们没有采取敏感的做法。

　　【黄山岚】：那你判断今年的形势呢？

　　【张科】：各个地区不一样，各个产品也不一样，各家企业的需求也不一样，所以可能会有一个很纷杂的变化。但是，从总体来看，我觉得暴涨不太可能。今年起码我觉得上半年我个人认为暴涨不太可能。但是，像去年和前年，拿了比面包还贵的面粉它提供的产品是什么价格，我觉得挺值得期待的，是不是能够比现在的面包还便宜。我相信不应该是这样。所以，今年的涨幅不容易，但是去年、前年很昂贵的面粉导致的产品是什么样？它将来形成产品的价格，和现在的我们想稳定住，或者是大家预期的价格空间，怎么来解决，这个差额肯定是很大。我现在不太看得懂这件事情，可能会个别项目，个别企业应该是有亏损。因为，这个市场也是正常的，不可能所有的产业，所有的行业永远都挣钱。今年应该是比较平稳的。

　　【黄山岚】：你觉得今年的市场还会比较平稳？

　　【张科】：对。

　　【黄山岚】：刚才到的这位陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)是中体奥林匹克花园的陈总。刚才我提了一点，截至到今年为止我们发现高端物业的成交量随着整个市场的成交量也在减少，大家明显感觉到现在售楼处的人气淡下来了。第二点，北京已经出现了大规模的超值的赠送计划，或者是促销策略，买别墅赠宝马，打9.0折的，还有打到8.8折的，这么大规模的促销显然不同于已往。过去在淡季的时候大家采取一些优惠政策是正常的，但是今年的幅度比较大。但是另外一个方面，也同样存在一个现象，今年打折比较狠的项目在去年年底已经完成了一轮快速的增长。所以，现在有一种声音，就是说北京并没有降价，就看怎么看待这个问题。那么，这个问题就讨论到什么问题呢？就是价格到底有没有泡沫。比如说大家能够承受的价格，但是今天价格涨了，再打一个9折下来，其实还要高，那这部分是不是泡沫？

陈顺:中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁

　　【陈顺】：我觉得我们地处北京，我觉得北京的房地产确实还有它很强的特殊性。我和很多的开发商一直在强调它的刚性需求。那么，现在我们确实也在反思这个问题。原来在城里有一套，现在又到五环买一套，由于第二套房贷的问题，可能就不买了，那么这种是不是就是刚性需求降低了，或者说这不属于刚性的需求。不管是拐没拐，但是我在一线做，确实是售楼处的人很市了。费城打8.8折，万科打9.1折，我们也去了，还是有条件限制的。并不是说完全都打折了，费城对外说得很清楚，就是30套房子8.8折，万科9.1折是二、三、四层打9.1折，据我们观察打折之前还有上浮。我觉得应该说打折，现在目前这种状态，这两家，我个人认为是属于非常态的做法。那么，实际上也并没有起到根本的作用。我们去的时候，业务员说是一共30套就剩3套，实际上到底剩多少套我们也说不清楚。另外，有可能卖出去，撤回来，再上去都有可能。但是，我觉得不管怎么说，理论上来说二手房的交易会更真实一些，因为没有开发商的营销手段，没有其他方面的广告。我们看到的二手房，实际上买的人少了，但是据我知道，卖得人更少。那也就是说卖房的人的心态是希望别卖太低了，觉得以后会更好，所以现在才犹豫。

　　【张科】：一月份二手房北京市场是16%，去年一月份是18%。

　　【陈顺】：对于卖房的人来说，还相信今后能有更高的价格。所以，我觉得这样一买一卖还是存在一些很重要的关系的。但是翻过来说，在2005年或者2006年的年初，以及2007年的年初，当时都迎来很多政策，在冬天的时候都引来房地产的冬天，很多人都说冬天不好过。当时包括8.31大限等等，实际上当时的元旦，或者是春节也是很冷的。但是，似乎比现在人们所谓说的拐点论而引起的一系列问题似乎没有想象中的那么重。但是，我说感冒也是病，其他的也是病，只不过表现的形式不一样。我觉得拐点不拐点，我们现在来看，包括万科也在讲这个事情，说中国的房地产还是要发展的，包括两会期间等等，我觉得实际上拐点论应该说还是没有形成一个很强的效应。刚才主持人说的泡沫问题，类似于价格向价值回归的问题。从整体来说，我个人觉得北京的房地产和外地的房地产还是有特殊性的。当时上海在两年前出现跌幅的时候，后来我们真正问了上海的情况，实际上是涨幅很厉害的跌下来，最低的时候跌了百分之十几。涨幅不太高跌得并不厉害。我觉得北京去年应该说涨幅的速度超出了人们的预想，所以我个人看，2008年，我觉得这个市场将会越来越规范，因为政府也会给压力。另外供应的结构，产品的结构将越来越清晰。也就是说增加了新几类的产品，就跟电视似的，原来就是高清晰度的，现在又出现了等离子，还有液晶电视。原来没有廉租房，原来只有经济适用房，现在还有双限房。所以我说市场将会越来越规范，产品的结构将会出现新的部分。我个人觉得涨幅将会越来越有限，北京不会大幅度降下来的。我记得前些日子说降价这种理论是很多人的希望，希望出现大跌。但是，实际上目前来看所有的舆论，包括行业协会，包括政府主管部门，包括一些社会的调查机构等等，都没有出现这样的情况。所以，我对北京的市场整体来说还是有信心的。