最近我们看售楼处的情况要比两、三个礼拜要好一些，我觉得随着天气的回暖，人们的心情也会改变的。因为它不像其他的商品，房子就是要么去买，要么去租。随着北京天气的转暖，人们的心态也会放得平和一些，也会根据个人的需求，要么去买限价房，要么买经济适用房，要么买商品房。我们现在看到了限价房，也是七千多块，如果不相价房增长20%是很正常的。

　　【黄山岚】：陈总，假如如你所说，在春暖花开之后，售楼处的人气上来了，自然就没有问题，那万一成交量没有上来的情况下，不知道作为你们有没有考虑过应对的方案？

　　【陈顺】：作为我来说，第一我不是股东，我是经营者，只要资金链不断，在销售的时候要不要挺一下，要不要降价是需要考虑的。作为房地产行业很多人把降价或者打折作为应对一个做法。就像一场感冒，或者说流感来了以后，有的人穿羽绒服，有的人穿军大衣，有的人身体条件差一些，所以各种情况都会有。所以，我觉得所有的开发商在2008年的时候，现金流的问题可能会显得更重要一些。在大年三十的时候有人发一个信息给我，大概的意思就是说2008年叫楼市非大拐，要开拓创新，心不乱，誓死捍卫资金量，大概就是这个意思。我相信由于货币的从紧政策，那么市场这块第二套住宅认定的问题又统一了口径，贷款的利率又提高了。一方面开发贷的这块可能会导致开发商确实很难，我个人觉得，不会出现暴跌的情况，该买的还会买。如果涨幅我个人觉得还是非常有限的。我觉得2008年，每个企业可能现金流的问题是最主要的问题。

　　【黄山岚】：说到这一点，新世界是一个非常有实力的港资企业。你们在今年的计划当中，现金流算是你们要完成的第一任务吗？

陈子荣:新世界中国地产(北京)常务副总经理

　　【陈子荣】：现金流是一个企业生存很重要的一个方面，就像血液循环一样，不能断，要维持一个现金链的循环。我们的情况是这样的，我们在北京是我们公司其中一个主要的市场，我们是全国范围的。所以，从资金来讲，我们不光看北京，从过去一年的情况来看，我们去年的交易量和交易均价都是非常好的。所以，资金回笼还是比较满意的。今年我们还有2—3个项目要开盘了，从价钱来讲，从定价来讲，我们会保守一点，让销售量、客户接受的情况会比较可以。我的关键是这样的，北京市场有各方面的原因。但是，结果我觉得应该是平稳的，市场通常是商品市场有夸大化，波动比较强烈。但是，在大家理性的基础上，它会有一些波动，最后需求或者供应平衡下来，我觉得北京的情况是平稳的。需求方面还是很大，供应方面，刚才讲了，去年有些人已经买到了。另外从发展商的角度来讲，发展商的实力，在今天还在运作的发展商应该算是比较稳健的企业了。它们有必要大甩卖一样，不计较成本的卖掉吗？没有必要，市场还在。所以，要是真的出现现金链，或者是资金回笼有问题的话，可以通过其他的一些办法。当然，银行贷款是最容易的办法了，那银行贷款有问题了，可能会通过其他企业，找一家比它大的房地产发展商，或者一些投资者来帮助一下，渡过这个难关。或者在定价的时候把价格定得稍微低一点。所以，我觉得北京从发展商的角度，经营一个项目，周期在两年半以上。

　　我觉得从现在的市场架构来讲，从投资者，从银行，或者是企业本身的资金来讲，这一类的情况不多。出现了，可以找到比如说黑龙江，或者是哈尔滨的一个发展商安排一个短时间的贷款，或者是参股，渡过这个难关。一个市场要崩溃，还要看另外一方面的原因，就是买家方面。买家通常的实力是要比发展商要差一点，因为是个人嘛。因为，国内的二手房市场不是很活跃，套现是有困难的。所以，我自己判断，国内的炒家不多，投资人很多。投资的人买了可以自己用，市场崩溃有一个触动点，就是炒家大量的投放存量在市场上，股票可以这样做，房子不能这样做。因为，房子投出来没有人要，所以很难说便宜就可以卖得掉。炒家可能有资金链的问题，他是贷款的，原来希望一时间内把房子卖掉，这要求市场非常活跃。要是没有大量的炒家，房地产要崩溃的话很难，要出现泡沫也很难。所以去年的涨价，我觉得应该是投资的人推动的，当中有快的速度。跟炒家短时间炒作，三天、两天就转手的情况不一样，所以觉得北京还是比较健康的。

　　【黄山岚】：许总这边是开发别墅，我们看到去年别墅的涨幅也是比较快的。其主要原因是别墅的供应量在减少。尤其别墅成为稀缺产品了，因为政府的规定别墅已经不准再盖了。那么，从您这边来看，怎么看待现在的市场？

许晓军:昂展置业有限公司执行总裁

　　【许晓军】：要说2008年，还要说2007年。因为，2007年刚过，我们07年的时候除了北京有别墅项目，下半年我们在外地的商业项目都在10、11月份开盘，量很大，正好赶上了这一刀。去年的价格的确是涨得挺快，特别是5—9月份，我举一个例子，我们别墅项目大概可能涨了50—60%。我们在成都的一个项目涨了35%，在南京的项目涨了80%，在长春的项目也涨了50%。等到9月份的时候就下来了，或者说稳住了，有些地方还在涨，有些地方就是一刀下去了。回到北京来说的话，我觉得别墅项目如果讨论它的话，肯定比较有特殊性。因为，别墅项目不是大众的人群，特别是在北京这个区域，因为我们开发都是独栋别墅，一套房子最便宜也是700万，都是上千万。对于这一类的客户来讲，按我的理解，对价格的抗性不是很大，跟政策的变化关系不是很大。因为，能买得起别墅的人，肯定都是千万、亿万富翁。可以一次买几套，我们大部分业主都是一次买几套。

　　【黄山岚】：是投资吗？

　　【许晓军】：有自住，有投资。我们有一次性买四套的业主。要问我们有什么应对措施？我觉得第一点，对2008年的市场来看应该是不涨不跌的态势，肯定不会大涨，大跌我也看不出来相关的迹象。至少我们的项目定价不是很高，作为开发商心态也很重要，如果一定要追求暴利，那有可能会摔死。如果从开发商的角度来看这个问题，我们觉得最重要还是要把每个项目的客群找对了，把产品的差异化做好了，另外把服务做好了。我们的物业公司就很有意思，我们有金钥匙管家，我们已经被选为奥运会唯一指定的服务商了。奥运会指定了金钥匙，46个金钥匙提供物业服务。别墅这么高端的产品，如果要是做的话，还是要抓住客户，把产品、服务做好。在价格这个概念上我认为不能追求暴利。至少我们从来没有说今天是一万，明天变成三万、五万。从我们定价策略来说，我们是稳步在往上提升。要跟我们的成本相对应的话，其实我们的利润并不好。因为我们有200多栋的独栋别墅，还要分期推向市场。

　　第二，因为，正好和外地的朋友在一起，我年前、年后在外地跑了一圈回来，我看了一下，一、二月销售不怎么样。特别是在成都，成都这个地方非常有意思，我们10月份开盘的，政策一出来，跑了100多个客户，这是很厉害的。一个信贷政策比 都厉害，跑了以后，最有意思的是，我们周边的一些项目，在成都有一个阳光地产，它有一个项目，从五千三、四，直线降到四千一。我们给它算过一笔账，从地加上所有的成本，四千一肯定是亏本的，行内的万科也拿出一些特价来销售，等于春节的期间成都的市场是一片惨淡，只有它们两家在销售。

　　【黄山岚】：那肯定是万科闹的？

　　【许晓军】：如果说从价格判断肯定有拐点，但是其他发展商没有人跟进，因为这等于是自杀行为。因为，成都的房价卖五千、六千是泡沫吗？是已经到了大家买不起房子了吗？我看未必。所以，这个市场供求关系，可能有些发展商有资金链的问题。我上上周从成都回来，我看了一下，他们又把价格回调上来了。在我看来，成都这个市场，可能上半年经过这么一个波折以后，还是会回归理性的。像去年那样暴涨，我觉得不太可能。南京也是很有意思，南京也是11月份开盘，南京除了价格微涨以外，我们回款不错。说拐点论，我觉得这个问题应该怎么看，在我看来可能在深圳、广州这些地方泡沫太多了，是应该挤掉一些，因为普通的老百姓没有办法买房子。我们的长春项目也是，等我们想调一下价格，最后不用调了。那边天寒地冻的，居然也一样成交。我们是双拼的，一天能够成交三套，我们没有任何广告。所以，我对这个拐点论的看法，我觉得这个问题，也可能是炒作，也是需要，但是局部可能是出现了。

　　对我们来说，结果是信贷政策打击投资客户更厉害，打击第二次、第三次购房更厉害，很多客户就持观望态度了。你提的这个问题也是公司一直在讨论的问题，就是今年该怎么办？还好我们公司还比较稳健。今年我们继续拿地，如果想要拿地的话，现在是比较适合的。我想对我们来讲，的确我们是放慢了我们的开发规模。我们对价格的预期也比较理性了，不要追求暴利。另外，自己的产品也要做好。我们也会把品牌建设，把客户服务提出来，把真正好的东西体现出来。

　　其次，就是房地产还是要上市，我们现在正在做这方面的工作。今年我们会动工一些比如说酒店这样的一些项目，就是商业地产这块。这样的话，公司会更稳健一些，不会因为销售的问题，短期的问题，而影响公司的发展。这也是跟大家一个交流，我相信08年，做好打持久战的准备。

　　【黄山岚】：谢谢，咱们北京的市场，对今年的形势的判断，到目前为止，据我看到的情况，大家基本上还保持一个稳健乐观的态度，很多的项目其实可能是把预期做了一个调整。杨总你们开发的项目也比较特殊，开发了一个仿造北京城的天下第一城。你们今年是有一些四合院的产品，这也是一种别墅类的产品，您对今年的市场怎么看？

杨晓航:大通房地产开发有限公司副总经理

　　【杨晓航】：总的来说，别墅这一块，还是属于稀缺产品。现在很大一块就是土地这块，现在的供求关系，需求还是很稳定的，还有大量的需求。包括现在的成交，包括07年，咱们现在看08年的成交量少了，基本上现在的情况就是量降了，价涨了。但是，潜在的客户还是有的。由于国家的政策，包括奥运会的契机，北京市的基础设施几千亿的投入，可能是政策市，短期的利好全部释放了，未来我个人认为是稳健的。因为，北京这个市场很特殊。现在我们这个公司也在外地谈了一些项目，在三、四线城市我们也谈了一些土地储备。大家不可能都用自己的钱，用自己的钱干的事是非常有限的，还是用上市公司的钱，通过银行的钱，因为银行的钱需要时间，借了一年，好歹得还。而现在银行的政策，得先还后贷，后续。国家的调控现在越来越专业了，不像一前那样盲目了。在政策的前后，包括国家调整第二条房利率的解释，都感觉到对房屋销售的影响还是明显的。第二次解释以后，所有的第二套房，不管是还没还，不管是以户单位，不考虑以前还没还房，都按第二套房，都上浮10%，有些客户还是马上就流失了。但是，这种政策应该说对高端的产品，对别墅的影响还是很小的。很多越是高端的项目，更多是依靠自有的资金，大概有50%的比例都是自有资金。所以，对于高端客户来说我觉得影响不是很大。

　　现在，以前我们的一些项目，开发的四合院等等项目，准备在08年推向市场，我们也做了调查，我们觉得对市场还是很乐观的，不是很悲观的。当然客户群是很窄的，这是跟很多业内朋友探讨过。大家都在这里，也希望大家有机会到我们那里参观一下，看一下北京的四合院。因为，北京的很多四合院产品我也看过，就是买第，说穿了拆迁，拆迁价一平方米土地也就是四、五万，整个就是以这个价钱卖了。这个客群相当一部分是投资的，应该不是投机的。部分是用来办公的，部分是买地以后就盖四合院出售了，获取利益差。这块的成交，北京目前也在逐渐上涨。我们一城总的来说产品数量非常少，所以我们对市场的销售压力我们感觉不到。包括我们的公馆总共就是两栋楼，130多套房子，因为房子比较说，位置又非常少，户型套数比较少，所以基本上没有压力。像刚才有一位先生说的，有一个合理的期望，不能背离市场了。还有一个东亚尚北的项目，现在开发商为了回笼资金，送20年的物业税，送契税，送维修基金，这都有一点离谱。我们对市场应该有理性的认识，06、07年的风光应该一去不复返了。

　　再说远一点，老说开发商暴利，这个观点我就不承认。其实，政府才是暴利，最大获利者政府，开发商就是给政府打工的，政府头走了百分之五十、六十。政府永远是做好人，政府要站在人民一边。所以，有些情况也是中国市场发展的阶段，但是对这个市场还是看好的。谢谢。

　　【黄山岚】：赵总最近的市场如何？售楼处的人气有没有起来？

赵宏伟:壹瓶房地产开发(北京)有限公司总裁办主任

　　【赵宏伟】：我们这个项目占了地形的优势，因为正好在陶然亭公园的东北角，所以我们这个项目是镶嵌在公园里面的一个项目。我们年前的开盘价是23500元/平方米。当时没有出现拐点说法的时候，应该说销势可喜。还没有开盘的时候，头三天的时候，所有的房子就订了80%，到我们开盘那天的时候，当时也接近冬天了，整个售楼处里面人都是满满的。但是，出现了降价的说法以后，有一些客户就出现了动摇，大概退了有十几套、二十套的样子。那么，紧接着下来就是年底的时候，确实就开始受社会政策的影响非常厉害。我们9号楼在上个月开盘的时候，销售应该说，跟各位刚才的说法，我想是统一的。就是说目前的状态确实是处于一种稳步的情况，不像去年的情况。我觉得去年我们刚一开盘，和现在刚好是两个形势的对比。今年确实是稳步的在发展，现在的销售基本上平均有两、三天一套，开盘也不是来势那么凶猛。像我们年前的11、12月份的时候，来势就非常凶猛。但是，现在来讲，我想应该是跟几位先生说的是一致的，属于稳步的发展。