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案例:从LEOPALACE21透视日本包租模式的长租公寓企业运营

中国不动产网 2017-8-18 8:35:44 来源:广发证券   点击数:
 

  一、Leopalace21 简介:日本典型的包租模式公寓运营商
  
  Leopalace21 公司成立于1973 年, 2004 年在东京交易所上市(8848 JP)。公司目前是日本最大的公寓运营商之一,也是包租模式的典型代表。截止2016 年末,公司运营的租赁房间数量高达56.87 万间,数量位列第二。
  
  二、Leopalace21 发展历程:由“以租引建”到“以建引租”
  
  Leopalace21 经历过三阶段发展:第一阶段,成立至1992 年,以建造起家,专注于新房销售;第二阶段,1993年至2008 年,“建造+租赁”协同发展,但更加侧重建造业务,本质上是“以租引建”。第三阶段,2009 年之后,转型聚焦租赁业务,在收缩建筑业务的同时对租赁业务实行精细化管理。
  
  三、Leopalace21 具备的优势:获取房源的护城河是前提,较强的招租运营能力是关键
  
  作为日本规模领先的公寓企业,Leopalace21 具备如下优势:(1)为土地持有者提供“房屋全周期”服务,参与项目前期规划设计,通过“以建引租”是Leopalace21 获取房源的护城河。(2)“聚焦核心市场”的精细化运营、“小户型、高坪效”的产品定位、“长短租组合”的优化配置、“线上线下”的全渠道营销以及“高质量高效率”的全流程服务,是Leopalace21 提高出租率及租金水平的关键因素。(3)强大的IT 化能力,加上”重服务但轻运营”的市场化合作模式,则是Leopalace21 提高运营管控效率的关键,并保障了盈利的最终转化。
  
  四、对我国长租公寓的借鉴意义
  
  Leopalace21 的运营模式对我国长租公寓运营商的借鉴意义在于:  
  (1)建立起获取房源的护城河是先决条件,在租赁土地供给加大的背景下,开发商从土地端介入长租公寓的逻辑更为顺畅,当然,围绕 TO B 端进行深服务的地产服务商也具备间接优势,“开发商拿地+服务商包租运营”是一种可行的合作模式。  
  (2)高效的招租运营是核心能力,提高租金水平(租金差)及出租率实现收入增长是盈利的基础,于此同时,通过信息系统建设以及提高人员管控效率(人房比)实现运营费用集约化则同样重要。  
  (3)全流程的服务是公寓运营的必须条件,但需平衡服务模式的“轻”与“重”,在收入增长与运营费用管控之间寻求合适的平衡点。

(责任编辑:平寰)

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