刚才我看到宋部长多次提到日本在住房问题上的引导政策，中小户型也好、信息透明也好，有很多有意义的地方，我们离开房子本身说，日本人还有一个很有意义的思想——价值工程，日本在赶超经济强国的过程中，发动过一次“管理革命”，这个“管理革命”最大的特征之一是把系统论的思想引到经济领域中、管理领域中。我们今天不讲管理，但是其中有一条，在这场管理革命中，有一个管理理论很重要就是价值工程，价值工程指什么意思，就是不论是生产者的设计产品、销售产品过程中，消费者选择产品过程中，要努力去掉你不需要的多余功能，买到那功能是你多支付代价，承担了风险，但是对你没用。如果我留学日本学会了什么，我就学会这一条，我才手机从不买照相片的，从不买带彩铃的。我不需要这些功能，我没有必要为这个功能支付代价，这是价值工程的基本理念，价值工程还说，有十项工程，第八项对你有用，但是这项工程对你来说，只满足你的效用的3%，但是你要为第八项功能支付整个买价的60%。这样有意义没意义？举个简单的例子，傻瓜相机就是按照价值工程理念设计出来的，90%的人在90%的情况下，只需要选择6米的景深，正常的光圈速度就可以，不需要很专业的照相机。傻瓜相继按一下快门，剩下的交给厂商。傻瓜相机成本降下来了，设计简单了，成本降了、价格就便宜了，价格便宜了，生产厂家的产品竞争力就强了，消费者节约了少支付了代价，社会节约了资源。

现在回到房子的问题，大家注意到日本的60到90平米的户型有个什么特点。最大的特点是基本没有客厅。我们130到160平方米的房子有一个什么特性，最重要是有一个60到90平米的大厅，我请问诸位在座都是中等以上收入阶层，包括官员们，五年之中，你在家里开过几次生日晚会，邀请诸位嘉宾到你们家跳过舞，你需要不需要一个80平米的客厅，你为持有这个客厅，不但在买的时候支付了将近你房价一半的代价，你还要年年付出物业费，甚至将来可能在能源消耗，普通和非普通商品住房划分界限上，给你分上一个档次，你说这个客厅有用吗？儿子高中毕业的时候，把同学邀请在家里，折腾一晚上，但是你儿子高中毕业，可能就用一回，可能十年里面就用这一次，为这一个千分之一的效用，你要支付持有房子总代价的40%到50%的资金，我想政策研究就应该把这样的道理告诉老百姓，不是简单地说，为了节约土地，您讲究一点，住一个小户型吧。因为咱们国家缺资源。

这个政策也是保护老百姓利益的，也是让老百姓规避经济运行的风险。人们把货币资产转为房子这个实物资产本身就是为了降低我私人财富持有过程中的风险，你可能意识到，可能没意识到，因为通胀的时候，房价会涨。但是你可能不适当的持有，反而加大了自己的风险。我想，真的把中央的政策落到实处，长久的，我肩上的责任，作为研究者，我应该研究怎么样出台深入的、细化的引导老百姓树立合理的消费观念。适度、适时正常合理消费。

因为时间关系，我们不能一一说明。第三条我觉得作为政策，我们应该有必要研究怎么样引导包括开发商在内的市场参与者，负起社会责任的问题。

中央的常务会里面用了一个词，以前的政策没用的——“屯房”。屯房用一些技巧，提高自己企业的利润，法律禁止不禁止，法律没禁止，但是我们说，不道德，为什么不道德，在市场矛盾非常尖锐，市场运行不稳定，公共利益和私人商业利益发生严重冲突的时候，你去推波助澜，加剧这个矛盾，这不是一个有良商人应该做的事。政府固然要加强政策信息的透明度，但是我们也呼吁、希望，并且应当有一些具体的政策，得让遵守规矩，并且负起责任的开发商，能够看到政策是鼓励我的，我这么做是荣辱观的表现，我不作弊，这个班里的作弊的都得好成绩了，那风气还能好得了吗？我们需要政策，大学生考试，得让不作弊的人考学。法律禁止不禁止我采取一定的销售技巧，没禁止，但是并不等于说这不需要政策调整的行为。因为它关系到社会整体利益，我觉得在这个市场中，至少有四个方面的原因。