政策的影响在股市表现最为迅速，土地增值税新政策导致万科、招商两大上市公司的股价立即下跌。在1月18日，由全国工商联房地产商会、新加坡新传媒集团联合主办的首届“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上，媒体记者们就最新出台的土地增值税相关问题，采访了业内开发商和专家。以下为现场实录。

　　提问：请问对增收土地增值税可看法？这个政策出台以后，储备土地会不会进一步减少，还有外资对于国内房地产项目的一些看法会不会有改变？

　　聂梅生：我今天早上才把这个政策看了一遍，是因为有人跟我说这个政策出台以后，马上在中国地产界非常有名的企业，一个是万科，一个是招商，他们的股票就开始跌。

　　我分析了一下这个政策，其实这个政策早就在酝酿了，它实际上把土地增值税梯级增收，减掉你的项目成本以后，如果你的政策空间是30%，看它征多少，肯定是减掉你的项目成本以后，你的增值空间越大，这部分肯定影响开发商的成本，因为政策的改变，我为什么跟我们很多的开发商朋友说，在中国最要注意的是政策风险，因为政策一出台以后，原来的计算方面，你的成本和利润就不一样了，你就必须调整你的计算方法，你的利润就不一样，当然你的上市公司的利润给股民的就不一样，当然会引起振荡。

　　我也看到一些消息，某些对土地持有比较多的，而且买的比较便宜的，当然把比较低成本的，储备比较多的土地，在二次开发的时候，这块土地已经增值了，你的利润当然就上去了，所以中国有一些大的开发商的利润实际上是来自于土地的储备。对这部分的影响就会相对比较大，或者说土地储备多的，土地增储备早的，他们是拿地比较便宜的，当然上市比较多，大概意思是这样的，所以会影响开发商成本的，但是如果不是，这块地是今年刚刚从土地市场招拍挂拿到的，这个增值空间很小，从去年年底到今年，从国外一些土地的指标作为评委，很多都不是拍卖，都是招标，很多技术性的问题，甚至今天讲的绿色这样的主题，都会成为中标的因素。

　　我举一个例子，最近在常州有一块地，他们把我招去当土地招标的主任，土地招标100分，规划设计标100分，绿色建筑标500分，是这样加起来的700分，土地价格最后中标到自己家，去年拿地120万一亩，今年中标以后才98万一亩，所以政府不一定走高。北京也有一些例子，实际上不能高价抬，各地地方政府都在想办法使土地价格更合理，有一些不见得有关这个政策的出台，使得所有开发商的成本都上升的，恐怕不是这样的。

　　像刚才冯主席讲的，要看出台的政策和你现在的情况之间有什么关系，这个是最重要的，然后规避你的风险，考虑还有哪些细节的想法。

　　提问：从开发商的角度怎么样看这个政策的出台？

　　冯仑：应该说这个政策引起的关注量非常大，股票老在掉，刚才进来的时候也有很多媒体朋友问我，我的判断有两个方面，一方面是最近三年以来一系列宏观调控政策当中在完善税收的政策环节中的一个举措，它是一系列政策配套的一部分，接下来还会有一些政策，刚才讲到包括预售资金的管理，包括物业的财产税这些都还会有，所以我觉得从这个角度来说，有利于市场的持续、健康的发展，也会有利于整个产品结构的调整，有利于缓解对于土地的供求矛盾。

　　至于对一家企业有多大变化，我们还在计算，所以我今天不能给大家一个准确的数字，说这个政策来了以后，哪一部分增，哪一部分减，但是我总的感觉是这一系列的政策有一个特别积极的意义，大家应该关注一下，就是我们的地产商应该越来越多地把自己的精力放在管理和为客户创造价值方面，而不是把精力始终放在拿到东西的成本，怎么样寻租上，我觉得特别有利于地产公司在价值观上，在策略上，在你的团队建设上发生根本的转变。

　　因此我们这几年在反复做一个工作，就是不断改变传统的思维，一个地产公司，我们就希望把吸附抓在自己手里，就是我有这个能力，能够在任何市场条件下，都为客户、业主为我们的投资人创造很好的价值，根据全世界的经验，这样的企业都不会有问题，相反，你能够在某一个阶段快速地获得一些廉价的低成本的资源，再套一些政策，获取短期暴利，这样的企业在全世界都有，所以我觉得现在所有的政策都是积极的，在一定意义上是最积极的，由于让你的企业兢兢业业做产品，认认真真做服务，踏踏实实谋发展，这个企业不会想别的事情，从99年以来到现在，实际上我们的内心还是放松的，我们感觉公司的状态越来越轻松，我感觉主要得益于这些政策的调控。

　　提问：土地增值税政策出台以后，对开发商的节奏和开发速度会不会有影响？因为土地增值税是对土地增值方面增加的税收，开发商会不会有一种观望态度，先等一等、看一看的态度，这个政策今后执行起来会怎么样的情况。

　　冯仑：实际上他已经讲了，肯定会有影响，但是就我们企业来说，我们并没有因为这个要准备放慢节奏，但是也没有准备加快节奏，我们一直都是按照自己的节奏走，我们没有太关注这些政策，因为我们预见到相关的政策都还在陆续出台，我们完全按照自己的评估来把握自己的节奏。

　　聂梅生：我猜现在国内很多正在开发项目的或者有土地的开发企业的总裁、董事长现在最忙的是算帐，因为游戏规则一改变成分就不一样了，从什么时候开始起征，应该交多少钱，应该交多少税，一定要把这个算清楚，现在都处于这样的阶段，对每个企业不能一概而论。

　　冯仑：现在很多政策是很好的政策，可能媒体不太注意，这些中性的或者大家看不清楚的政策媒体比较关注，包括政策融资，包括会计的体系这些有七方面的变化，实际上这些对房地产企业有很多正面的影响，这方面也在算帐和评估，这些综合因素到底评估下来会是什么样的，对每个公司的报表和节奏有什么影响，我估计现在还不明确，我估计一季度的年报和财报出来以后，这些数据就可以特别准确地回答你的问题了。

　　提问：融资难、地价高，是不是最后转嫁到消费者承担呢，这是老百姓最关心的问题。

　　冯仑：我相信不会，还是我刚才讲的，政府现在所有的政策都限制住了，你想转嫁政府就会收钱，所以不会转嫁，政府现在买一块地都有限价，你要多少钱。我还是坚持刚才讲的，唯一的变化是让这些开发商越来越好，越来越敬业，越来越关注服务，消费者会得到越来越多的好处。像以前那种由于成本的推动马上带来市场的价格变化，这样的一个路线和传统机制现在已经被新的调控政策堵住了，所以消费者可以放心。

　　聂梅生：我觉得实际上在中国讨论房价问题，或者更敏感一点，老百姓是否买得起房子这个问题上有一个误区，好像老百姓买不起房子责任是房价高，只是在一方，实际上我觉得不是这么回事，房价问题和可支付能力问题，是由三方决定的，其中供方是开发商，需方是买房人，还有一方是宏观调控的主体，政府，绝对不是谁想把房价提高就能提高的，也不是谁想把房价降低就能降低的，为什么这么说呢？实际上现在政府越来越多地体现它自己的职责，所以我说宏观调控第三个步骤是在政府身上，土地问题、经济适用房问题，是不是限价房的问题，廉价房的问题，这是政府的问题。如果你本来就是属于中低收入，属于经济适用房，这部分是否买得起取决于政府，而不是说谁想提高房价就能提的，买商品房的中高收入或者高收入，他在市场当中更多取决于供求双方的需求，而不是取决于某一方面。我觉得现在整个市场和支付能力问题上是三方面共同协同决定的。

　　我们去年和前年都在调控，调到年底再说话，现在已经到了年底了，房价还是在涨，但是区域稳定了，这就说明一个问题，如果房价下降才能买得起房。