由《中国企业家》杂志社主办的2007（第六届）中国企业领袖年会于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。下面是全国工商联房地产商会副会长、北京中坤投资集团有限公司董事长黄怒波的现场发言。

      我首先说今天有一个大背景，我们今天这个会是繁荣时代的背景下召开的企业领袖年会。

　　我们今天所有抱怨是繁荣时代的小资情调的抱怨，为什么呢？我前天为开这个会从日本赶回来就是中日诗歌两国交流，他们的诗人都是领军人物，今年中国诗人过去了，去了以后有一个很深的感受，我们接触的大量日本青年都是30岁左右，我没想到那么多漂亮的日本女孩90%多没有结婚，为什么？他们工资你们不想不到，有一个美女月薪20多万日元，2000多美金的水平，是我们部门经理副职的薪资水平，他租一个小的公寓一个月大概6、7万日元，他们没有办法结婚，有一个年轻人给我看他的皮鞋裂着嘴。他们看到所有中国人都认为我们有钱，相比之下，日本经济的这个箫条，我在日本就讨论，想想我们30岁的年轻人比他们幸福多了，我们可以经常跳槽。在日本他们找到正式的工作相当不容易，所以说，今天讨论是买多大的房子，以至于政府限制你不能买大不能买小，在日本是你能不能租的起房子。日本有一个70多年的诗歌杂志社，在我去的前几天倒闭了，欠600多万美元，我说不行我来给他，他说不行了，这个主编在头一天42岁脑溢血死掉了。

　　第二个观点，再讲个例子，我们的总裁到美国去，有一个房地产项目。昨天下午给我汇报很兴奋，说黄总，在美国房地产我们看了一个项目，跟中国的程序差不多，我说这就对了。所以大家讨论房地产资本时代，在市场经济下，哪一个不是资本时代？哪一个行业？比如IT烧钱比房地产烧的多，完全依靠市场和银行，没有现代社会经济，没有一个行业离得开资本。讨论我们的资本时代，很简单，我们的房地产资本时代是不可回避的阶段，这个时代的到来也象征着房地产在发展完善。房地产的资本时代一定不只是上市，要伴随着我们国家的其他体制完善。比如金融体制的革新、金融产品不是银行就是上市，一定有很多社保基金，按照合法的渠道进来。在美国就这样，美国做房地产很大一部分资金还是靠银行，每个银行都有房地产部门。所以这个情况下，房地产行业未必只是上市这一个独木桥，只不过中国的金融产品太死，没有别的出路可走。

　　第三，房地产上市是扎堆上市，有一个共性问题，房地产企业都比较雷同，产品雷同，但也有问题，再大不可能超过万科，已经形成这么大的规模和一套经验程序了。如果大家都做住宅，相反你们看北京有一个报道，2020年北京人口将到2200万人，现在是1700万人。按这个城市化发展速度看，住宅是一方面，还有别的产品，比如休闲、度假的兴起，大城市的郊区度假产品都是满的，你可以做大也可以做小。如果拿休闲度假的产品上市，一定在中国是一个非常好的产品，所以我的想法是说要走向资本市场，首先要把产品按自己的特性细化、分化，未必都跟着万科。