由《中国企业家》杂志社主办的2007（第六届）中国企业领袖年会于2007年12月8—9日在北京中国大饭店举行。主题：繁荣时期的领导力。下面是全国工商联房地产商会副会长、北京市华远地产股份有限公司董事长任志强的现场发言。

      欧洲二次大战之后进行重建，首先是从金融开始支持房地产，他们给的70年的无息贷款。在美国一般都说金融地产，而中国说地产金融，这是一个颠倒的关系，实际上房地产是资金密集型产业。但我们从计划经济开始，80年代开始成立房地产公司，如果你们查一下79年建设部文件的话，那时候只有国有企业拥有加入地产行业的资格，私营企业和外资不能进入，为什么是关系时代，因为国有企业当时的土地是划拨的，所以便成了关系时代。一直到92年南京讲话之后才引起非公企业进入房地产，像万通，那时候才允许土地开始有偿出让了，也允许了其他行业进入到地产。我们万科最早进入资本市场，但由于大股东没有能力支持扩张，所以股权怕被稀释，所以严格限制了资本市场的融资规模，所以前几年发展并不太好，并没有充分利用资本市场的充分融资。我们的香港华润充分利用资本市场，在93年宏观调控的时候获得大量资金，也取得了快速发展的过程。我们可以看到，恰恰是因为宏观形势对资本提出了更高的要求，才还原了地产是以金融资本为支撑的企业本质。为什么郁亮说从92年开始凸显，因为“17号文件”开始，原来可以拿到一部分钱就可以开工、滚动开发等等，2002年7月1号开始的严格制度，限定了必须全部付清，同时银行的“121”文件也限制了必须四证齐全之后才可以贷款。迫使更多的企业不得不利用资本市场充实自己的势力获取土地并取得发展。这时候基本是还原和回归了地产公司以资本为主要支撑的现象。

　　所以在美国我们可以看到更多的是地产基金上市，大部分是各种基金在上市，但中国进入WTO陆陆续续开放的过程中，还没有完全开放市场直接融资的情况。我想如果股市和市场直接融资更好的话，我们进入资本时代就真正算是进入了，而现在只有200多家进入资本市场，这个比例还是非常小的，还不能算是地产行业完全进入资本市场。上半年的讲话是进一步开放我们资本市场的直接融资，地产企业更多利用这样的市场机会进行融资。每年完成的投资额2万多亿，境内境外只有1千亿的市场融资。一千多亿相对于两万多亿的投资来说是很小的，房地产企业最有资本的增长已经超过9千亿，而这个资金量除了境内只有300多亿，大量是从境外获得，所以是境外向境内转移资本的过程中，更多的资本进入了。02年如果不能有自有资金获得土地，连贷款发展的余地都没有，迫切的要求进入资本市场。

　　今天的话题非常好，就是因为昨天央行提到增加了准备金率一个百分点，现在14.5的准备金率已经超过1993年的最高准备金率，93年只有13.5，实际上准备金率提高了，利率也提高了，还有将近13%的保值率。但今天我们的利率水平和93年相比还差很远，我们可能会想到中央经济工作会议以后，08年资金会更趋于紧张，3.5万亿还要压缩，实际上明年可能更多的体现的是地产公司如果不依赖于资本市场或者不依赖于市场融资，完全依赖于银行信贷的话，可能难以为继了，对地产公司进入资本市场提出更大的挑战。所以更多的公司在酝酿，不管境内还是境外积极上市，据说排队已经超过30家，但是既是这样，比例还很低，如果有更多地产公司能用资本市场解决资本，这个市场才真正到资本时代。