由全国工商联房地产商会、河北省精神文明建设委员会办公室、河北省住宅与房地产业协会和邢台市人民政府共同主办的“2007第二届中国环渤不动产发展论坛”于5月29～30日在石家庄举行。全国工商联房地产商会会长聂梅生教授出席论坛并就2007年房地产现状与发展和谐地产进行演讲，针对石家庄正如火如荼进行的个人合作建房，她认为，个人合作建房风险大于梦想，消费者应慎重。以下为聂会长的演讲实录。

　　【聂梅生】：各位领导，各位嘉宾，上午好！刚才主持人说了一个今天的题目，当时做论坛的时候，让我说一个题目，我就随便起了一个名字，后来由考虑了一下，反正差不多吧！主要是想谈一谈对宏观调控房地产问题的一些思考和讨论，也牵涉到2007年和今后的房地产发展。

　　我想说四个问题，主要是提出我个人的看法，只代表我个人，因为在座的媒体比较多，咱们就说个人的观点。主要想引起一些思考和讨论。

　　刚才陈淮主任做了精彩的发言，在某种程度上也回答了我现在的一些困惑。第一方面，我想谈一下这次宏观调控当中的一个主题，也是我们国家这一届政府和今后若干年的一个主题——和谐社会，和谐社会是一个长期的命题，同时会使我们国家走入一个新的发展阶段，在这个问题上，房地产围绕和谐社会当中宏观调控当中很大一部分重点是放在房地产当中。

　　如果说2002年宏观调控发力，2002年出了121号文件，引起了轩然大波，到今年已经整整五年了，这五年跨了我们国家的“十五”计划和“十一五”计划，可以说旷日持久的一次宏观调控，跨了两个五年计划当中的重要阶段，同时延续了五年。我们在这里不评价五年的宏观调控结果，因为还在调控期当中，我总觉得房地产经过五年的宏观调控，而且还没有结束，对我们这个行业来说应该说是一个“凤凰涅盘”。“凤凰涅盘”以后飞出一个什么样的凤凰？有很多人都关注，这是商品又是使用产品，它有使用功能也是投资功能，只不过不同的人在不同的角度强调它的不同属性。在宏观调控当中，我觉得从政府层面，从中央的几个部委一直到地方政府都一直说中国公共产品的属性和使用功能的归回。这个政策上出台了很多政策了，尤其2007年重头戏是放到中低、低收入和最低收入，解决他们的住房问题，浓缩到最后我自己觉得有两件事，第一是廉租房的政策，一个是经济适用房的政策。在廉租房的问题上争论不会太大，因为这个事情达到了很多共识。

　　因为廉租房应该说是从1998年房改以后，我原来在建设部工作，后来在建设部住宅中心工作。我觉得知道把底下垫起来，翘翘板才平衡，才能和谐。我只是想说把廉租房的政策落实，同时把现在解决的很少一部分比例数，我曾经在中央四台和扬州的市委书记做过一台节目，我当时抱了很大的希望，觉得扬州发展这么好，在中央四台向全世界做宣传，听了半天才知道扬州解决了0.1%的住房。

　　我想重点说一下经济适用房。我希望现在赶紧赶紧明确经济适用房到底是卖给谁，把以前一切的争论和某些程度上各方面的不满赶紧平息。因为在房改的时候，对经济适用房确实定在中低收入者，实际上最后没有解决中低收入的住房，所以引起了很多不和谐，不管是传媒也好还是老百姓也好对这方面的议论。所以我觉得这一次定位一定要解决，我觉得这政策定位应该正本清源，我希望将来在中央各部委的共同努力下赶紧把这个事定下来，这样就解决了一大堆事。现在不断在倒腾1998年怎么说的，2002年怎么说的……希望把政策的延续性赶紧定下来。这是大家期望的。

　　从商会来讲，我们做了很多这方面的研究，关于经济适用房的研究当中，我特别希望经济适用房根本在于产权的界定，到底它是属于谁的？到底能否流通？它是流通性的商品房的一种还是限制性的商品房？因为经济适用房有大量的土地出让金在当中，从开发商的限制等等，有很多政府的投入在当中。政府的投入来自于哪里？说到底来自于人民，从道理上来讲，应该是从公共收入到税收的转移才是政府的财政收入，补贴到经济适用房的人群当中，实际上是把大家贡献的这部分税收，然后通过政府的减免转移到了一部分人手里，这个转移叫公平。否则就叫不公平。凭什么开奔驰车的人就买经济适用房，既然有政府行为在其中，人民贡献在其中，就不应该完全作为商品房流通，不允许你买卖，这个产权不应该归你自己。起码你和政府之间是共同所有的一种产权，是一种限制流通的产品，这个必须要明确，原来产权不明确当然就有人炒卖经济适用房，有很多不同的声音。

　　政府可以回购，产权证是不是发给你一定要界定，否则这块永远搞不清楚。一定要明确产权，是一种限制流通的产权，或者对于享有经济适用房的产权来说，是一种限制性的产权。我觉得这个明确以后，这件事情就消停，如果把廉租房问题和经济适用房从低端垫起来，可能对供应结构就和谐了。

　　第二个话题，我觉得最近出台了很多政策，现在收到了很多成效，但是我想要提醒大家，我有点担心的一件事情。我们做一些研究，2000年以前，我们开发的房子基本上是100平米以下的户型，不存在很多的大户型，大户型基本上在2000年年以后，2002年、2003年以后大户型开始多了，住宅作为一种投资性的功能加强的时候大户型就起来了，我们也算了一下，现在存量住宅当中，平均的存量住宅及已经到了89平米，包括最低收入者和最高收入者的梯级都有，最高收入大概是65平米左右。我同意陈主任讲的，中国的房价收入比不能按照外国的收入房价比套在一起，因为重要原来是长期的福利分房，下岗工人没有钱，但是不等于没有房，国外是不一样，我们住房的自有率比较高，而且存量住宅当中绝大部分是小户型，原来福利分房当中原来没有100平米，都是小户型，这部分很多，这部分释放出来以后可以解决一部分问题。我觉得从资源角度来说，从福利分房的第二次住房，逐渐转移到参加工作的白领也好还是其他人群也好，坚持中小户型的方向也是正确的，新房需要坚持“70、90”平米的方向，90平米是一个具体的数字。我们算了一下，从长期的方向来看，当前是没有问题的，70%这个数字到底是2010、2015、还是到2020年为止？我们说是一个长期的，我们做了一个关于住房供应体制的政策研究，如果说按照存量住宅当中的90平米以下的，再加上现在推的90平米以下的，这个速度一直不断向前推，到2020年是什么情况，因为政策的延续性十几年也是需要的，到2020年的时候，90平米以下的中小户型将到占到市场结构当中的75.6%，超过了70%，不是咱们测算的70%，是75.6%。这是什么意思呢？换句话说到那个时候，90平米的以上的大户型希望占到30%是吗？那时候不会出现了，那时候会出现新的问题。我觉得这个问题是渐变的过程，从政策的来讲应该有一定的余量，这是市场供给结构当中，开发商和老百姓研究机构都非常重视的问题，我是从预测的角度提出的问题。但是我觉得从中小户型占大比例来讲是正确的，但是不要把绝对值说得没有正负误差，这恐怕还需要继续探讨。

　　第三个问题，我想说一下经济层面的问题。其实宏观调控引到了和谐社会和市场结构，但是2003年宏观调控的绝对是经济层面，最开始发力是央行的121号文件，如果尊重调控的五年历史，你可以看出这个问题，是旷日经久的，这当中有很多的翘翘板，我觉得现在中国经济是“飘红”的状态，而且这个“红”在2007年一季度的数据根本就不乐观，GDP增长去年年底是10.3%，外贸的进出口的顺差也往上蹿，外汇储备增加了几百亿美元……整个经济有点流动性过强，今天不讲2007年的数据，很多地方讲了很多，总而言之就是很多地方飘红，我们怎么样从东南亚经济危机，我们中国采取了固定资产投资加大来拉动经济增长的模式，GDP使劲往上蹿，逐渐改变成内需拉动和消费拉动。因为，在座的很多人都是研究政策和经济的，这个转折是很大的，完全从外资拉动转成内需拉动和消费拉动，这个转折是很痛苦的，不是一下子就能转过来。我找了一下“十五”计划的一些资料，“十五”计划当中规定GDP增长是7%，结果到最后是9.7%。我们现在又说“十一五”9.8%，现在又变了。表面上流动性过强，现在关于楼市和股市之间有PK。

　　前几周我到部长那里，汪部长说要研究房地产形势去开会，汪部长说跟证监会主席商量了一下，我这边消停了，你那边开始热闹了。作为商会的会长，我会接到很多电话，原来他可能要花100万买楼，让我给找房子、买房子，想照着200万买房子，我说这可了不得，在股市当中赚钱了就到楼市当中买房。对我们楼市的推动不可轻视。但是这并没有结束。

　　还有一个流动性过强当中，到底是升息还是人民币升值也在折腾。从控制流动性来讲，央行不断的升息，限制流动性这条“野牛”，那边的升值压力也很大，这里面就有外资的问题，这里面就有进口少、出口多，迫使人民币升值，人民币升值以后外资流入，外资流入对我们都是不利的，比如说摩根史丹利都看着房地产市场的发展，都想分得一杯羹，这对老外很有利。再加上房地产平均房价还是在涨，没有下来。再加上现在平均的房地产的利润率绝对比海外的利润率高。现在一道道金牌都堵着外资的口子，升值和升息也在PK，股市和楼市也在PK。这实际上也是目前经济的大背景。在这个大背景下，房地产市场能够幸免吗？我们能够跳出这个经济背景来消消停停的解决我们自己的问题。要放在宏观调控的层面上来讲，是产业结构调整的问题。我说一个敏感的话题，我从部里面到商会，商会是以开发商为主、以民营企业为主，包括上下游的产业链，对市场和企业的研究更多一些，政策层面的事情让各级政府来解决，从这个角度来讲，我可能要涉及到一个敏感的问题，就是房地产是否是支柱产业？是否要从支柱产业当中除名？这个问题在去年的博鳌论坛上已经提出来了，中国环渤不动产发展论坛举办了两届了，我觉得这个论坛很不错。我不妨说一个论据，去年在博鳌论坛的时候我很想发言，旁边不知道谁说不让我说，去年陈淮主任对这个问题做了很好的回答，房地产是不是支柱产业不是要除名就可以除名的，因为现在这一块已经占了GDP的20%以上，如果一个占国民经济GDP20%以上的产业不是支柱产业的话，那是闭着眼睛说瞎话。

　　在国外房地产当中，因为发展阶段不同，日本发展多少年，美国发展多少年才才在GDP当中占多大的比例等等，我是这么想的，固然房地产这个产业目的存在一些问题，说我们从支柱产业当中除名的基本论据就是说现在国家经济要进行产业结构调整，要支持知识密集和技术密集型的产业，房地产算什么？不就是和泥、和水农民工盖方面吗？有什么含量？对国家产业结构调整有什么贡献？你们凭什么要作为支柱产业呢？我觉得并不是这么一回事，在这个产业当中发展不平衡，但是看一看。我们的商业地产、公共建筑方面的科技含量非常高，你看一下所有的奥运建筑，甚至于比国外的还好，国外的人都说你们是不是玩儿得太高的，什么奥运水立方、鸟巢，长安街的建筑哪一个不是跟国外的摩天大楼一样的，那是农民工的产业吗？肯定不是！而且其中凝结了大量的高科技含量。比如说管如它的电梯、它的智能控制和节能设备等等，这不是一般的产业能支撑起来的，这其中有很多的科技含量在其中。

　　如果这样的劳动密集型产业部转型、不发展，确实会牵连到整个产业链，甚至会牵连得到整个经济，因为我原来在产业化办公室做主任，对这个问题比较有感觉。但是我最近不怎么讲这个情况了，因为我有一个困惑希望跟大家一起讨论。因为有一些反对的声音，包括部内的一些司长给我说，你少讲住宅产业化，我是可以少讲，就是我们国家整个城市化进程的压力。因为我们九亿农民要富起来，这是我们新农村的政策，而且这部分农民要富起来有一个城市化的进程，而城市化的进程是个发展的过程，这部分劳动力要进城，进城以后很大一部分要进这个行业，包括国有的施工单位，为什么很多技工越来越少，因为我们确实很难，一方面说我们劳动力密集，另一方面还要承担城市化进程当中消纳劳动力密集。如果我们国家所有的产业劳动力都不能密集，国家怎么发展？农民去哪儿？所以劳动力密集曾经密集到东莞和长三角，支持成了中国生产基地，成了Made in China，支持了GDP的发展，不能说没有贡献，不能回过头来说。下来外贸顺差那段不说了，没有那段发展不起来。是不是今后的乃至于更长的时间当中，劳动力密集是不是还要继续呢？一定会继续，而且密集不是一小会儿，是中国经济发展中的一种阵痛。我觉得现在的契机非常好，国家提出来资源节约型的问题，你要节能、省地，要搞绿色生态，这其中涵盖了大量的高科技，今天下午大家可能会听到很多专家学者关于这其中的科技问题，因为从全世界来讲这是一个走向，同时说这是我们建筑这个领域当中的永远一个旗帜，走绿色建筑的路子。还有一个产业结构和中小户型调整是互相协调的。所以，我觉得这个平台的要垫起来，与其去打压说这不对，那不对，说房地产是坏孩子。不如从政府层面做一些基础性的工作，使这件事情平衡起来。