由全国工商联房地产商会、河北省精神文明建设委员会办公室、河北省住宅与房地产业协会和邢台市人民政府共同主办的“2007第二届中国环渤不动产发展论坛”于5月29～30日在石家庄举行。
　　建设部政策研究中心主任陈淮就当前房地产业政策的分析和判断进行演讲，他认为，规范完善房地产市场交易将成2007年调控重点。以下为陈淮主任的演讲实录。

　　【陈淮】：今天非常高兴和大家交流住房建设和房地产业发展的有关问题。刚才听文明办的领导讲，文明就是关系到社会的和谐的一个重要方面，今天主办单位其中一个是和房地产有关的商会——房协和河北省几个地区一起主办的。

　　文明其实是人类主动约束自己的行为，主要把握客观规律的一个过程。人懂得不住山洞了，而主动了去盖符合自己需求的房子就是一种文明，人们不仅懂得了盖房子，而且懂得怎么集约的住在一起的一个叫做城市的“东西”就是房子，结合体揭示了这个问题。人们现在懂得盖节能省地的问题说明了这个问题，人们注意到这种住房这种资源在穷人富人之间，按照城市的经济运行规律合理配置是一种文明，住房不仅要宜居，不仅要安全，还要与环境友好也是文明，住房要满足民族审美等各方面要求是文明，要能够适宜增强代季之间的互相抚养、扶助也是文明……这些文明都是通过我们把砖网灰沙类成房子的元素，把客观规律加进去形成的文明。

　　最直观的文明是石家庄买的新房子的人，90%的人进屋都拖脱鞋了。这是文明进步了吗？现在确实说到了一个拷问物质文明建设和精神文明建设相结合的时候了。下面一个问题就是政策了，政策就是政府主动干预市场经济运行过程中的行为，这个主动干预的基础是对客观规律的认识和把握，是受全社会共同利益的委托所实施的行为，因此也是一种文明。刚才开幕式听到领导演讲想到的。

　　有人会经常说今年中央对房地产会有什么政策，如同问一个医生问医院药房还有什么药是一样，医院药房什么药都有。要看您得什么病，我们政策储备十分充分，当前首先说房地产只是中国经济运行过程中的一个局部。当前，从2002年就不断警告说房地产过热，警告了五年，有没有理由呢？有理由！比如说从2003年、2004年我们的社会固定资产投资规模一直是建国以来最快的，而且是不断增长，信贷规模也处于历史前所未有的高位，增长速度也很快，有理由认为我们就经济发展过热的可能。

　　但是我们也注意到，尽管固定资产投资规模之大，尽管信贷规模大，但是银行的钱不仅没借光，不仅没有被包括房地产在内的产业借完了别人借不着。相反，现在金融系统最发愁的是存差，给大家点拨一个微妙的注意力，人们都在那儿激烈不则词汇的说股市不行，现在存款“大搬家”，把钱从银行搬到股市去，但是大家有没有注意到，没有一个银行行长站出来说这个现象不好，为什么呢？银行行长巴不得你搬一点走，因为存差的压力很大，老百姓把钱存在这儿要付利息，贷不出去从哪儿获得贷款利息呢？以至于大家对当前的经济来说，我们热还是冷各有理由，包括物价，说我们过热了。但是从2003年自己警告自己以来到现在今年才刚刚出现物价水平接近于温和通胀的下线4%，去年一整年CPI居民消费价格才只是1.8%，也就是“浅兰登区”。中国经济除了节能减排指标和我们所处的阶段有关，一个和我们技术水平有关。就是和老百姓改善生活的要求有关系，其它各项指标都处于前所未有的良性时期。以至于经济学家说，就像医生看病一样，看这个人CT，肝功能化验所有指标都好，所以医生无论如何说你没有病，你这么忙，你怎么能精神焕发，食欲大增，精力那么充沛呢？那肯定是血压高的前兆，得吃降压药，防止过热才对。另一个大夫说这个人肯定是通缩的前兆，一分钟心跳才50多下……经济运行规律我们把握不充分，之所以今天坐在这儿共同交流信息，就因为我们还有自己认识不清的地方，如果说我们有什么政策，2000年和2003年、2004年和2005、2006年对住宅建设，注意我强调是住宅建设在房地产发展过程中重在延续，一个是完善住房保障体系，不经意间，有没有注意到政策的关键词，已经在去年被媒体轰得转移到廉租房建设、经济适用房调整的完善改革。

　　最近有消息不断有报纸说，有些地方出台了提高公积金的缴存比例和诸多和老百姓大多数人住房问题有关的政策。比如说我们在短期内力求做到让一部分最困难群体特困群体，什么叫困难群体？什么叫特困群体？特困群体指生活水平在低保线上，没有劳动能力或者收入能力，比如说残疾人、无人赡养的老人，特殊困难的家庭等等，比如在石家庄市享受低保的这群人都应该属于特困人群，

　　第二个部分是困难人群，困难人群是有工作、有一定的收入，但是这个收入最多就满足自己吃饭，收入水平在最低工资线上这样的群体叫困难群体，这两个部分我们定义为完全没有住房消费能力的群体。他们就是我们今年要做到的，注意不是很远，不是2020年要做到，今年县级以上的城市都要建立廉租房制度，要做到应保尽保，就是完全没有住房消费能力的群体，政府应该给他们解决、提供满足最基本生活需求的住房。这个目标实实在在，而且很硬，没有任何含糊的地方，很实。我们还注意，除了完全没有住房消费能力的人和完全有消费能力的富人，中间还有一个大群体，就是住房消费能力不足的人群，住房消费不足的人群，又分为租房消费能力不足的人们，一个月最多有200块钱但是租房要600块钱，和购房消费能力不足的人，买一套房子可能只有10万块钱，可是一套房子要50万块钱，是不足或者说严重不足，对住房消费能力不足的人群分别采取扩大廉租房覆盖范围，调整改革经济适用房的政策办法以及调整住房供给结构，以及现在很多地方按照国务院去年转发的建设部的文件，就是限价商品房的方式，以及完善公积金制度，帮助他们实现有房可租的目标。应该说完善住房保障体系是一个社会文明程度的重要体现，我们媒体喜欢讨论房价，喜欢讨论老百姓是不是买得起房，价格和买得起和买不起都和一个交易过程当中遇到一起了，这个交易过程一定是市场化，一定是通过有效状态住房资源的配置在很大程度上在全社会都一样，中国没到共产主义之前，我们就一定需要一个强大的、覆盖面广阔的住房保障体系，我想这是第一个，政策的核心词不经意间就是从市场得到保障。

　　第二个重要的关键词是节能省地。在座的估计有很多记者，拿摄像机的照相机的有二、三十位，敏感的记者应该注意到一个很有意思的变化，我至今没有看到一篇实评家的报告，今年政府工作报告当中关于房地产的论述中讲了四个方面的问题，但是有一个微妙之处就是把“节约资源、节能省地”提到第一位了，也就是说2006、2007年基本指导思想是又好又快，这个又好又快的“好”字将重点体现在不是简单体现在盖更多、更大、更漂亮、更豪华的房子，而在于建能够满足老百姓基本住房需求，能够体现社会公平，能够让低端住房困难的老百姓优先得到改善，并且有助于我们和自然界关系协调和国民经济其它产业之间关系协调，能够实现可持续发展的这样一个产业。我有理由相信，在2007年及此后一段时间，关于“节能、节水、节材、节地”将成为现在政策当中最大的部分，力度将大大加强。

　　第三个方面，我想如果有什么政策可以讨论的话，那么就是规范完善这个市场交易提议，将成为2007年关注的焦点，这个规范不完全等同于2005年3月7日的文件，去年2006年28日的文件，我们打击骗贷、抑制信息，对消费者的欺诈等等，今年有一个最引人注意的地方在于“两会”通过了一部重要的民法就是《物权法》，《物权法》争论了很多年，人们认为《物权法》就是在讲公有资产和私有财产是不是受法律保护，《物权法》当中的内容有九成以上是和房地产这种不动产社会约定、社会共同行为规范联系在一起的。关于房地产住房的买卖交易持有登记、转让、房地产中的公有部分、共享部分和私人持有部分的关系，以及公共设施和大家住宅设施之间的关系等等，意味着这个产业的发展进进一步纳入到法制轨道，而且进一步纳入到以维护产权人利益，老百姓利益，所有者利益为基本出发点，同时兼顾公共利益，兼顾社会发展的长远利益的法制轨道。我想大家如果曾经翻阅过《物权法》的话就知道，其实用不着我们开一个大会请专家来讲就能知道将来的政策调整和完善的重心何在呢？

　　最后说一下政策的取向。我们不可忽略我们不仅在建城市，我们推动了国民经济整体完善和协调发展，格外注重城乡之间的关系协调，格外注重房地产业与金融风险承受能力的关系协调，格外注意到房地产业与资本市场、与国际市场之间关系的协调也是政策，比起此前大大进步，大大关注的方面，我们所面对的这个市场和这个产业都不是一个孤立的产业，我们所面临的是一个全球竞争中的组成部分。从2003年特别是2005年以来，全球面对三大竞争，一个是就业岗位的岗位，中国威胁论的最新说法中国成为制造中心的本质就是中国把全世界的就业岗位源源不断转移到中国来，第二个中国威胁论的说法也是全球的竞争是能源的竞争，现在从去年大家看看前年、（去年）布什、普京、胡锦涛总书记在世界各地的出访里面就七、八成主题是和能源有关系。中国威胁论的第二个说法是中国工业化加快了，中国老百姓都要住大房子，北京到石家庄不是太远，将来要盖快速轨道网，能源消费越来越多……能源之争过去三四年来就是对资产价格的定价权和资源价格的定价权，资产价格和资源价格的定价过程当中，全世界不断是发达国家和发展中国家都处在快速上涨的过程当中。前不久我到南非到约约翰内斯堡当地中国人告诉我，他有100万兰特，就是人民币105至108万的样子，就是可以买一个700平米的大别墅，还可以带500平米的花园，现在房子的价格是他当时购买价格的四倍以上，这是南部非洲，好望角往南极去方向上的一个在世界上并非最举足轻重的城市都如此了。如同大家所知的石油、铜、铁矿石、黄金，在过去几年的价格都出现了类似的、远远超出人民币预期的上涨。简单的说，一个市场孤立的看，它的供给和需求以及它的价格和历史的比较已经不能说明问题了，坦率的说，包括我所在的研究部门在内，我们现在这个社会给大家传达的公众信息有关房地产领域的信息，都说明大家处在小康初级阶段，我们面对前所未有的经济发展的过程，一个城市化的过程，一个老百姓持有资产的过程。房地产既不同于一般产品又不同于一般产品的交易规则完善的过程。

　　在十年前股市，那时候一个不懂股市的人可以晚上到电视上做评论指导股民买股票，现在股市已经非常完善了，有专业咨询人士，他们都有研究报告，一般人都看不懂，现在我们对于楼市的研究和公众性信息还停留十年前对股市的评论水平上，有的人敢对楼市发表言论，实际上房价收入说明不了中国当前发展阶段中我们所面对的市场和需求量以及老百姓收入和房价之间的关系，最后再说一句，60%至65%的群体处在住房消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段，这时恐怕不是房价收入比简单所能说明的了。房价收入比作为劳动力和土地的最基本要素的市场价格表现，中国的劳动力的稀缺程度和土地的稀缺程度发达国家和美国、加拿大、澳大利亚相比正好相反，我们可以断言，有一天中国到了美国一样的，中国的房价也将远高于美国，大家可以把这句话，写在小本，只要你活得足够长你有机会验证。谢谢大家！