周五的下午一般都是房地产管理部门颁布政策的日子，周六上午一般都是媒体刊登消息的日子，好像已经成了一种规律，今天也不例外。

昨天，经市政府批准，本市首个住房保障制度的试点昨天确定为宣武区陶然亭街道。

该试点明确了在审核经济适用房购买标准时，不再“一刀切”，而是按照家庭人口不同制定不同标准。最低准入标准为一人户年收入22700元以下，最高标准则为5人及以上户家庭年收入60000元以下。而最为普遍的三口之家要想购买经济适用房，家庭年收入需低于45300元。昨天，市建委住宅保障办公室和宣武区政府共同明确了试点工作的5项内容。

据了解，目前本市的保障性住房包括廉租房和经济适用房。本次试点主要是对新的保障性住房管理制度、审核程序和运行机制进行尝试，为建立和完善分类供应、分期轮候的住房保障制度摸索经验。试点3个月后，政策将在宣武区及全市逐步进行推广。即日起，所有户籍在陶然亭街道的中低收入以下住房困难家庭可以到所在社区居委会填写表格，办理相关申请手续。

据悉，此前申请购买经济适用房的家庭，不论家里总共几口人，家庭年收入都要求低于6万元。而新制度则规定，在审核家庭年收入时将按家庭人口数不同，分别按照1人户至5人(及以上)户，制定不同的收入、住房、资产审核标准。符合标准的家庭可以进行申请。

此外，新政策将对符合条件的保障对象通过打分排队、公开摇号等方式确定购房或租房的轮候顺序；申请保障性住房或租金补贴的居民将通过街道、区县和市住房保障管理三级审核以及街道、区县二次公示的严格审查才能最终取得资格；对已购的经济适用住房则实行封闭运作，不得转售转租，确需上市的由政府回购，回购价格与出售时同类地段新建经济适用住房的价格结合重新确定。

纵观这个政策，是一个建委很早在政策制定计划中的政策，对很多人而言到现在才出来，可能有人觉得晚了一些，但是总这个政策的细则来看，的确存在了得与失，不能说不好，但是总感觉要改善老百姓的居住环境，光靠调整这样的政策是不够的，而应该在加大供应上做文章，特别是廉租房的比例上特别的加大才可能解决保障的问题，供需联动才是政府部门要下决心下力气做的事情。

政策的“得”：

1、期望能够屏蔽一些中等收入人群

原有的经济适用房收入的政策存在很多的缺陷，矛盾的焦点问题体现在审核的收入指标是否过高，就是一户无论多少人，家庭的年收入主要不超过6万元就可以，这就导致很多人都可以围绕这个数字做文章，第一可以利用各种提供收入证明的手段将收入证明里面的数字降下来，第二减少户内的人口数，即分户计算，这样很多人就能够够资格了。这样对于现今这个政策里面所符合的人群而言，那些人的到来和假如使得他们连买房的念想都没有了，所以怨声载道，这回的政策使他们看到了希望。

2、对“中低收入家庭”好像有了一个明确的界定

这个政策的出台，好像给大家一个指引，就是家庭收入在什么尺度内的为中低收入家庭，只有这类收入的家庭才是有一定购买能力的住房保障家庭。原本模糊不清的范围现在好像有说法了，以后我们在判定收入水准的时候就有了依据。

3、规定了每户的人均人口的最大理想数

根据这个政策，居民具有购房需求的家庭人口数不要超过5人，否则就不合适了。其中最高的是1户1人，这样的人均收入22700，每月收入有零有整的，很高深的数字，月均差不多是1900元的样子，最低的是1户5口人，人均月收入为1000元，月家庭收入不超过5000元。

政策的“失”

1、数据来源

1人户月均收入为1891.67元，2人户月均收入为1512.5元，3人户为1258.33元，4人户为1102.08元，5人户为1000元。这些数字有零有整，数据得出的依据是什么呢，若按照北京市统计局的统计资料，本规定应当说明数据的出处。这部分收入人群的比例有多大，主要的分布区域在哪里，这些人群的可支配收入有多少，家庭结构情况怎样，具有这种收入水平的家庭的现有居住状况是怎样的，我们都不得而知，所以这些数字出来了，就显得有些唐突了，我们想知道这些数字的依据，没有依据没有比例的数据是不科学的，是需要进一步推敲的，说不清楚的事情在执行的时候容易产生歧异，缺乏执行的说服力。

2、收入减少了，购买力也减少了

收入线的下降，直接导致可支配收入减少，也导致可用于购房的费用减少。我们知道，低收入人群的生活特点，就是日常生活开销所占的比例是比较大的，也在某些方面而言，其恩格指数是比较高的，其它收入人群可以拿出40％的收入去供房子，而他们若超过这个限度，则可能造成新的“房奴”，假如就是拿出家庭月收入的三分之一用于购房支出的话，假设可以零散数额贷款，经济适用房均价5000元每平方米，按照商业贷款8成20年（5月19日调整后的贷款利率下限）计算，1人户月均支出630.56元，最多贷款额为10.9万元，最高房价为13.62万元，可买住房面积27.34平方米；2人户月均支出1008.33元，最多贷款额为17.42万元，最高房款为21.78万元，可买住宅面积为43.55平方米；3人户月均支出1258.33元，最多贷款21.74万元，最高房款为27.18万元，可买住宅的最大面积为54.36平方米；4人户月均支出1469.44元，最多贷款25.39万元，最高房款31.74万元，可买住宅的最大面积为63.48平方米；5人户月均支出1666.67万元，最多贷款28.8万元，最高房款为36万元，可买住宅的最大面积为72平方米。收入人群降低了，但是对于未来能够上市的经济适用房而言，也是他们很难支付的支出，能力可能有所不及。有一个角度，由于房价整体的上涨，经济适用房的价格也将有一定的上涨，原来能够负担的人群现在可能无法负担。

还有一种就是房价的上涨速度，远远大于收入的上涨速度，也使得很多原来能够有能力买一般商品房的消费者没有能力购买商品房了，即使是限价房也无法消受，但是这个规定把这类人群也屏蔽了。

总之这个政策把一些能够卖得起经济适用房的收入不是很多的人屏蔽了，而那些够线的人可能照样买不起经济适用房。

3、监管的执行难，因为变动因素而进行的内循环难

收入的多少监管和审核，仅仅靠公示很难，因为我们尚未建立比较健全的信用体系，收入作假的可能性还会存在，和以前的审批相比，并没有实质性的改善，这也就是为什么会有很多经济适用房社区里面住着一堆大款的原因。由于人口因素决定家庭的收入状况和经济适用房的购买标准，当发生改变时，没有明确的方向处理这样的事情。分户的情况，也是一个能够投机取巧的方法，怎么避免。还有就是，在审核阶段在及格的范围内，购买了住房，在居住一段时间以后，收入上涨了，不属于被保障对象了，房子退出吗，若是可以退出，怎么退出呢，执行是格棘手的难题，不能由政府工作人员每年都不告知的入户调查吧，那么回收制度就是白定了，只要能够运用各种手段把收入水平的审核通过了，就可以踏踏实实的买经济适用房了，不能说着里面没有猫腻，实质上这个政策还是没有解决这个难题。

4、保障类住房的供应量仍然不足，要靠租赁房调和

经济适用房和限价房的供应和需求相比远远不足，也就是说只能一直限制下去，住进去的不一定是需要保障的，而需要保障的可能住不进去，这种过渡产品的弊端已经显现了很长时间了，我们不应在去让很多没有充分消费能力的消费者去购买住房，增加生活的负担，而应该逐步减少或不进行经济适用房的建设，而应该大量建设租赁类型住宅，租赁性质的房子可以分为廉租房和适度租用房和高价临时性租用房等不同的形式，倡导合理租房，扩大市场中的可租用住房的比例，限定区域市场租金水平，提高住房投资的税费，提高二手房交易佣金等多种措施来缓解因为经济适用房引发的各种矛盾。

对于这个政策我认为有很多需要商榷的地方，如果说是经济适用房的门槛的话，还不如说是廉租房未来的门槛上限，对于经济适用房而言可能不太适合。