博鳌-21世纪房地产论坛2007届年会移师海南三亚，本界论坛的主题是解读放地产后调控时代价值演变，将在荣誉与挑战并存的时代，继往开来续写辉煌。

　　那么，如何理解后调控时代？后调控时代将会带来什么样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”又应该担当什么角色？作为房地产体系的中坚力量的地产商及房地产链条中的学者、媒体、服务商，以致金融机构应该承担什么样的社会责任？在本届“博鳌-21世纪房地产论坛”年会中，或许就能找到答案。以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生女士现场演讲：

　　聂梅生：各位领导、嘉宾、业界的朋友们早上好，我想今天是非常特殊的日子，今天是2007年7月7日，而且迎来了博鳌·21世纪房地产论坛的第七届年会，今天有四个“七”是值得纪念的日子，大家要记住今天，在这里希望博鳌·21世纪房地产论坛有第7届，就会有第17届，第70届，这个品牌会很好的发扬光大，下面就开始我今天的发言。

　　最近很多的媒体采访我，说中国房地产业迎来了市场化的20年，跟中国的改革开放是同行的，20年我们的成绩斐然，是不容置疑的，跟改革开放大的背景是同行的，中国的经济在1998年以后，连续进行了四年的宏观调控，不管是宏观调控还是后调控都是在调控期，这跟经济运行是相关的，还有跟中国的城镇化继续同行的，很多的学者认为前途是继续光明的。

　　当然，我们跟和谐社会同行，也就是以人为本，我们的行业也是跟各种矛盾同行，我认为是处于两难境地，我们有哪些两难，体现在哪些地方。

　　我今天是抛砖引玉，主要体现在四个方面，第一个环境资源，第二城市化的过程中和自身产业平台需要提升的产业化进程的两难，第三个房价上涨和和谐社会的两难，第四楼市、股市、会市的两难。

　　因为我的背景是环境工作的，所以这方面比较敏感，根据国家环保局的估计2004年的环境成本相当于当年GDP增长的3.5%，如果说是扣除了3.5%以后，实际上这几年GDP的净增长率只有6.6%，而且做了一个测算，如果按照这样的环境成本上去，到了2007年，近期三年来累计的环境成本占到今年经济总量的1/3，这是非常大的事情，就是我国经济制约的第一因素是环境资源，这些年来取得的经济的成就是非常大的。我们现在估计中国的经济总量占到世界经济总量还不到5%，但是我们跟全世界排放污染的总量进行对比，都大于5%，例如中国二氧化碳排放量占了15%，在全国28个省市污染的重高达27%，石油的消耗量占到37.4%，都是占世界总数的消耗量支撑我们经济的增长。

　　中国的GDP的增速，连续这几年都高于10%，但是GDP资产的总收益率却仅仅是1%，看一下美国的GDP增速是3.5%，资产总收益率是10%，虽然我们是发展中国家，而美国是发达国家，但是也不能是这样的数字，如果扣除了环境成本或者是环境成本跟国民福利都在透支，例如教育、医疗都在透支，包括中低收入者和廉租房者，扣除了两项当中的任何一项，我们的资产总收益率将为负值。是不是投资拉动型的GDP难以为继，不能这样做下去，必须转为科学发展观和循环经济，也就是今天大会的主题，向后调控时代所要推动的，房地产的增长受制于整个的环境资源因素，不可能独立于其他因素，在这个前提之下，提出的各种各样的政策是可以理解的。

　　两难之二，就是城市化和产业化的进程

　　城市化：住宅产业化率和城市化是成正比的，为什么讲住宅产业化，因为房地产业是否可以作为住宅产业化的支柱，就是产业化低，不支持中国的自由知识产权、高科技，必须提升产业平台，实际上这是两难的，我国的城镇化率只有44%。德国和日本的住宅产业化率高达70%，我国的住宅产业化率是多少？目前我估计是低于20%，不一定很准，最高的是德国和日本，美国和加拿大的住宅产业化率是60%，这些国家的城市化率高达70%。

　　这就造成了这些国家蓝领的工资很高，住宅产业化从目前的20%提升到像发达国家的60%—70%，也是服务于市场的，只有两个条件使中国的产业化率提高或者是降低成本，开发商才会才会选择产业化住宅，降低成本提高收益，或者因为产业化住宅的质量好、优质优价，从而提高收益或者是提高房价，因为优质优价。

　　目前，这两方面都没有很大的竞争优势，不能大幅度的降低成本，又不能大幅度的提高质量，所以在市场中的竞争处于渐进式的。

　　我国的劳动力，第一位是农业，7.5亿农民的发家致富是首位的，2010年达到6.5%，城镇化率要从43%提升到47%，2020年达到60%，城镇化人口达到8.4亿，今后的数字还要有1亿以上的农民要转为城市的工人，就要有产业吸纳，哪个产业可以吸纳他们，以往的建筑业和房地产业是主要的以劳动力密集为主的，在这种形势压力下，农民工的工资不能迅速提高，就要跟产业化竞争，如果农民工不断的提高素质，那么劳动力密集的建筑业和产业化就是一种博弈，只有农民工的工资大幅度的提高，产业化才可以广泛的增长，当前的形势是劳动力市场供大与求，从全国来讲，农民工的工资不可能大幅度的提高，城市居民的就业也面临困难，所以在此过程中，住宅产业仍然是劳动力密集的状况，是短期内无法改变的。

　　另一方面，城市化分两部分，一部分是农民转为城市劳动力的问题，第二个是关于城镇化构建过程当中涉及到协调发展的问题，这就涉及到更加复杂的土地、宅基地的问题，非农用地转为建设用地的问题，这里有很多的体制和机制的问题，最近全国各地讨论的小产权等等问题都有密切的关系，我想在今后城市化的进程中，一个是劳动力的问题，一个是农村的土地问题，甚至影响到中国房地产的开发模式，现在已经出现了呈现一体化的统筹模式，有很多的房地产开发企业，非常敏感的促动这一块，都是城市化进程中的两难，是维持现在的商品住宅城市的发展模式还是转变为城乡一体化的模式，从而推动城市化的进程。

　　产业化就没有办法了，绿色地产提升了住宅产业化，国家对节能省地进行了强制性的要求，对中小户型的要求，使住宅的科技含量提高了，如果不做系统的节能，不提高国家的节能标准，科技含量就低，所以要提升产业平台，否则无法达到标准，随着住户的要求越来越高，对住宅的要求越来越高，不像以前只是跟开发商在户型和面积上有纠纷，将来发展为节能的问题。这就是使产业结构调整和产业升级的大好时机，现在应该紧紧抓住环保的问题，由被动性的政府推动改为主动以市场为平台，从而实现产业化的进程。随着城市化住宅产业化的进程的博弈，还有一段时间，城市化和产业化一定是并行的，是互相促动的，这是急不得的。

　　下面讲一下两难之三就是房价上涨和和谐社会

　　房地产跨在经济和社会两个层面，是两边都有的，当务之急是什么，应该是在层面的，就是解决和谐社会的，重要的是各级政府需要拿出一部分的财政和税收收入来补偿低收入阶层，就是买不起商品房的家庭，为他们建立经济适用房和廉租房，这是稳定社会的措施，要将低端保护起来。

　　经济层面的问题，心里商品房市场毫无疑问的可以看到，经过四年旷日持久的宏观调控房价基本上还是上涨，近期上涨的幅度是很大的，原因是什么？我认为房价上涨从根本上是供需关系，不得不承认需求大于供给，需求包括三种：1、使用型、2、投资型、3、二者兼有的混合型的，这三种是客观存在，只要购买房屋就是资产型的投资，不能说买房屋就不存在投资，混合型是大部分的，这就是需求，因为当前的流动性过剩，大量的资金进入楼市，如果供给不足，不管是这三种类型什么供给不够，需求仍然是这三种，房价必然要上涨。

　　大家想一想，房价下跌会怎样，如果上涨就不合理，就会导致全民的房产变质，我认为这比股灾还要惨，因为中国只有8%的股民，只有80%的拥有房产，因此供需关系要调整，可以调整供给也可以调整需求，可以采取压缩需求的办法，也可以采取放大供给的办法，我认为对于我们是考验和博弈，不能考虑一方压抑供给或者是需求，应该两方面考虑。

　　现在是流动性过剩，投资热，在这种情况下，房价不断的上涨，考虑到中国房地产市场，不能光靠政府的文件和法令解决的，也不能完全靠市场解决的，因为房地产是跨在两边的，我认为单独一方都无法解决的，需要放在宏观经济大背景下不断的解决，需要不断的调控，中国的房地产问题不是一剂药就可以解决的，应该慢慢的调控。

　　最后谈一下楼市、股市与汇市，是不是楼市和股市是单向的关系，我认为不是这样的，很多的经济学家会深入、精辟的分析，应该说楼市和股市博弈的背后还有人民币升值的压力，还有物价消费指数的关系，这是比较复杂的关系在其中互动的，肯定人民币升值的压力是非常大的，今天早上人民币又达到了新高，国外都要求人民币升值。

　　外贸顺差会使我们的流动性增强因此，楼市和股市不断的互动，大家已经看到了，互动性从性质来讲都是资产类的升值，互动的能量是很大的，这里讲互动能量的问题，因为有很大的流动性不断的上涨和下降，在楼市和股市的能量是很大的，无论流动到哪里，那边的价格都会上升。

　　从投资的选择来讲，投资者是聪明的，因为房地产是流动性差的，但是保值的效果是很好的，值得中长期的投资，股票是相反的，流动性很好，波动性比较强，所以投资者肯定是在两者之间流动。

　　今年一季度楼市是比较清静的，没有很多的媒体报道楼价的问题，但是股票不断的折腾，好景不长，随着5.30后，所有的传媒又集中到楼市，大家在股市上赚钱后，飞快的投入到楼市，我想这一轮楼价的上升不能说是跟股市无关的，在这一点上从国家调来讲很谈调控流动性，很难立竿见影的将流动性调整，很难调整楼市和股市，两者都稳定就很难的，是很难办的，除非将人民币和楼市价格、物价指数都很好的解决，这不是很容易的，也不是短期的解决的，今天是很好的论坛，我也期待很多的专家做精彩的演讲，我先开一个头，中国房地产发展到这一步，已处于高位，因为涉及到资源、和谐社会、楼市、股市的问题，经济的问题，前一发而动全身，中国的房地产达到了这样的地步，实际上是非常重要的，但是也带来了很多两难的境地，需要中国政府带领中国人民稳定的度过这一关，之后使房价在平静中稳定下来，达到三方共赢所以今天我就说到这里，谢谢大家的关注。