1至4月，北京四环路以内住宅期房均价达到13121元/平方米；四环至五环路期房均价突破万元，达到10616元/平方米；五环至六环路和六环路以外期房价格分别为7037元/平方米和4865元/平方米。专家认为，从目前持续高涨的房价看，我国应该借鉴国外住房保障措施，加快建立城镇基本住房保障制度。他们结合我国基本住房的保障状况，比较了其他一些国家的做法，分析了我国住房制度改革的实践，提出了建立城市基本住房制度的初步设想。

仅靠市场调节满足不了住房需求

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群说，住房制度改革之后，城镇居民住房需求从福利分房的满足方式转变到货币买房的满足方式。由于多种原因，我国城市住房价格上涨较快；在收入分配差距扩大的背景下，城镇居民家庭的买房能力出现了较大差异。这一格局下，仅仅依靠市场调节满足住房需求的方式，显现出越来越明显的不足。

如果照顾中低收入及以下水平城镇居民的买房需求，势必要严格控制房价水平，这就必然阻断市场对房地产供求关系的调节；如果完全依靠市场对房地产供求的调节作用，又势必导致中低收入及以下水平家庭的住房需求无法满足。解决这一矛盾的根本出路，是加快建设城镇居民基本住房保障制度，通过政府的作用，弥补市场不足，保障中低收入及以下水平城镇居民家庭的基本住房需要。

我国住房保障能力较弱

四川省社科院经济所副研究员田炎对我国住房制度改革进行了研究。他认为，从我国住房制度改革的实践看，在福利分房转为福利购房，大多数城镇居民家庭住房解决以后，目前尚未建立一套规范的基本住房保障制度，廉租房、经济适用房制度在具体执行中，既不够规范，保障能力也存在较大差距。

一是加快建立廉租房制度。在全面调查的基础上，全面掌握全市需要廉租房的户数，并建立完整档案；按照发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方法，对符合租住廉租房条件的家庭实现了应保尽保。

围绕廉租房制度建设，建立城市公共住房专项资金。这项资金由住房公积金增值部分的一定比例、政府土地出让净收益的一定比例(5%)和城市财政预算安排必要补助(在以上两部分不足时)组成，使资金来源制度化、规范化。

在资金增加和应保尽保的前提下，逐步扩大廉租房制度的覆盖范围，对没有达到廉租房保障条件，而又买不起经济适用房的低收入家庭，也通过适量的租金补贴形式，解决其基本住房需求。

二是探索完善经济适用房制度。中国社科院的辛向阳博士认为，我国应明确中低收入家庭的标准，通过街道、区、市三级审核，严把准入门槛；规定购房人在取得房屋产权证、土地使用证三年以后，才可以上市交易，同时必须返还政府在该房屋建设中给予的土地及其他优惠；规定购房人出售经济适用房以后即失去再申购此类住房的资格。通过对经济适用房的准入与退出环节的严格管理，防止建设和销售方面的混乱状况。

逐步完善经济适用房来源。目前除政府组织集中建设经济适用房外，记者了解到，一些城市正在探索新办法。比如成都市正在考虑由住房保障管理部门根据掌握的廉租住房和经济适用房的需求情况，购买开发项目尾盘房或二手房等合适房源。

三是积极建设城市基本住房保障制度。在廉租房制度和经济适用房制度的基础上，探索建立城市基本住房保障制度。田炎告诉记者，去年8月1日，成都市制定并发布了《成都市城市公共住房制度实施方案(试行)》，并配套发布了《成都市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则》、《成都市经济适用住房销售管理实施细则》等政策性文件，初步形成了全面覆盖城市低收入家庭的基本住房保障体系，并且正在推动住房保障制度的地方立法，努力使其规范和稳定。

建议扩大住房保障覆盖范围

建立城市基本住房保障制度势在必行。对此有关专家对城市基本住房保障制度建设提出以下建议：

一是扩大覆盖范围，随着经济发展逐步提高保障水平。当前我国廉租房和经济适用房制度覆盖面明显偏小，应较快扩大廉租房和经济适用房的覆盖范围，其中廉租房覆盖面宜逐步扩大到城镇居民的5%左右；经济适用房宜覆盖全部中低收入家庭(中等偏下收入、低收入、最低收入家庭)。各级政府应筹集必要的土地和资金，在“十一五”期间集中建设一批廉租房和经济适用房，较大幅度地提高城市基本住房保障水平。随着经济发展水平提高，廉租房和经济适用房的保障水平也应该相应提高。

二是明确保障对象，严把准入门槛。城镇基本住房保障制度保障的是城镇中低收入家庭中住房困难，必须租住或购买基本住房的家庭。要按此加强准入管理，防止不符合标准的家庭违规享受这一保障制度，增大政府资金和房源方面的压力。

三是建立经常性审核制度，加强退出管理。对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式；经济适用房应该逐步转为政府投资为主的建设方式，住户出售经济适用房，应该统一由政府收购，形成经济适用房闭路循环的模式，切断与市场商品房交易活动之间的联系。

四是保障所需资金。资金到位，是建立基本住房保障的重要基础。应建立规范的城市基本住房专项资金，在住房公积金增值部分、土地出让金纯收入的一定比例(目前要求为5%)以外，还应该规定由相应级别的财政预算保底。

五是建立相关机构和管理队伍。城市基本住房保障是政府的一项重要公共职责，应该同义务教育、公共卫生一样，设立专门机构和队伍管理。目前一些城市廉租房的管理队伍非常薄弱，这一状况应该尽快改变。基本住房需要找政府，必须有方便、快捷、高效的政府职能部门。建议在各级房管部门的基础上，尽快建立城市基本住房保障管理机构。

六是加强立法。城市基本住房保障制度是我国住房制度的一个重要组成部分，涉及众多城镇居民家庭的基本生活条件保障，应该以立法的形式确立其地位，规范其运作，也增强对各级政府的约束。为此建议有关部门在深入调研的基础上，尽快起草《城市基本住房保障法》。

[相关链接]国外解决低收入家庭住房问题的做法

韩国解决低收入家庭住房问题的基本政策，是政府出资或资助建设公租房，以低廉价格出租给占人口10%的最低收入家庭。此外，由韩国国民住宅基金提供低息贷款支持建设可出售的公租房，实际是政府为低收入阶层提供的“低价房”。1962年至1998年，韩国政府建设了94万套公租房，约占同期新建住房总量的9.6%，其中89%的公租房提供给低收入阶层租用，较好地解决了低收入缺房户的住房不足问题。

新加坡通过建屋发展局(HDB)建造公共组屋，解决中低收入居民住宅问题。对占总户数8.5%的困难户，通过政府补贴帮助其购买60平方米的低价旧房；对占总户数8.5%的特困户，提供42平方米左右的廉租屋，每月只象征性地收十几新元的房租。

美国则重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供制度保证。其中《合众国住房法》，规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。美国家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者，均可以申请住房补贴。

日本主要以租赁形式解决低收入家庭的住房困难，资金主要由国家财政提供，地方政府主要为相应的住房建设提供土地(土地优先供应)和组织建设及管理。

外国自有率低？中国住房自有率不过是个伪命题

近一年来，众多专家在讨论房价高涨的成因时，多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到82%，国外许多发达国家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，中国人拥有自己的产权房的意识太浓。专家们训导说，人人有房住并不是人人有房产。接着便有学者站出来，富人投资买房是个天大的好事，穷人应当到富人那里去租房。然而，笔者深入研究发现，中国城市住房自有率这个概念并不说明问题，实际上是偷换概念，涉嫌鱼目混珠。二是外国的住房自有率不高与中国的成因并不同，专家们犯了虚假论证的错误，论据不能支持论点。

先说中国城市的住房自有率。

目前所说的住房自有率是指居住用房的非公有的部分，事实上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每户的平均数。例如，100套住房是私有的，同时有100户人家。但是40户有一套房，10户有两套房，10户有4套房，另有40户没有房。从数字上看，全部住房都是自有的，自有率为100%。但是这个自有率有什么意义呢？住房自有率高不等于人人都有住房，也不能说明有大量商品房闲置。

再谈外国的住房自有率低的问题。

主要代表案例是美国与西欧的一些国家。通过研究我们发现至少有五个方面不同，差异与背景完全不一样。

第一个不同，美国与西欧人为寻找机会流动就业非常普遍。据美国政府的一个统计，全美国每年有17％左右的人搬家。由于经济发展的波动，产业、技术与资金的流向的变化，因此各地的就业机会也在变化。美国人寻求更好地发挥个人特长与创业机遇的动因强烈，加上社会保障机制全国连网，又没有户籍制度的限制，这样就没有中国人那种故土难离的束缚。相对而言，购买产权房在某种程度上反而成为一种束缚。

第二个不同，美国与西欧多个国家有大量的租房市场，较高的物业税促使业主要租出去，所以许多城市房租相对低廉。虽然总体上房租并不便宜，甚至也有相对很贵的地方，但要是与个人收入的比例折合起来算，房租相对而言是比较便宜的。而且，由于前些年房地产投资热潮，使得美国与西欧许多城市的大量住房闲置，租金持续下跌。此外，随着人口老龄化，空房还将继续增多，买房不如租房变成了一件简单而且划算的事。

第三个不同，在美国与西欧，租房人的权益有较大的保障系数。

一是房东不能随意调整租约，甚至租房人付不起房租时也不能强行撵出去，需要到法院起诉，而法院的判决通常是在一个有一定时间跨度内必须搬出，但欠费要等租房人有能力时偿付。二是房租的比例不能随便提升。美国的《房租管制法》限制了房东对房客收取的房租数额。房租管制法都允许每年的房租上涨一定的额度，比如2.5%。这就是美国的房租管制制度，它能保证租用者可以长期安心租房。虽然近年来也有所调整，但总体上涨幅不大，远不像我国许多城市的房租大涨的情况，房客可以放心租房。

第四个不同，美国与西欧的一些国家为相当一批低收入阶层提供了廉租房。例如，美国有17%左右的人口居住在政府或企业提供的廉租房里；西欧也有高于20%的。一些人由于社会高福利，弱化了他们的社会责任，等待政府提供住房。

第五个不同：美国与西欧的老年人往往在65岁后就出售自己的住房，住进老年公寓或护理型公寓。由于文化与观念不同，美国与西欧的老年人独立性很强，退休后不要子女照顾。人一退休即卖掉房子，用卖房的钱支付养老。政府规定公寓不得对老人提高房租，在土地税等方面，对老人有减免的优待，因此，美国与西欧老人可以在老年公寓或护理所里颐享天年。

上述这五个方面代表着和我们完全不同的经济基础、体例制度与文化传承习惯，也是构成住房自有率相对较低的原因。它和我们国家各方面的情况都完全不同。研究了这些内容之后，不难发现，专家们炒得沸沸扬扬的中国城市住房自有率不过是个伪命题而已！