中房集团理事长 孟晓苏

    现在大家都在关注土地问题，因为这三年里土地问题已经带来了房地产的若干困惑。我们看到最近的房价上涨已经被全社会关注。国家发改委刚刚发布的10月份70个大中城市的房价上涨幅度是多少呢？新房上涨9.5%，二手房价格上涨8.7%，其中北京房价上涨17.8%。

    最近这几个月以来房价是连创新高。不仅是高档商品房价格涨，连经济适用房的价格也在涨。现在，城市市区房价超过1万已经是很普遍的事情。二手房的价格同样在涨，甚至上涨百分之一点几，而北京的二手房价格已经上涨了将近12%。

    国家统计局曾经分析过房价上涨的原因。第一是居民需求旺盛，第二是房屋供应不足，第三，土地成本上涨，第四，建安成本上涨。这些特别是土地价格上涨与最近这三年以来主管部门连续地控制房地产转出包括控制土地供应是有直接关系的。国家控制基本建设的成功政策叫做“管住两个龙头”，把这个政策转到了为老百姓生产住房的房地产业，叫做“紧缩银根”和“紧缩地根”，这两个政策直接造成去年商品房价格净减少0.6%。

    而今年全国的商品房供应情况就更加严重。大概是老百姓买两套房竣工只有一套，而老百姓买的是什么房呢？老百姓买的是过去的房，就是所谓空置和未来的房，就是期房。国家主管部门发现，房地产需求市场旺盛，供求矛盾突出。竣工和销售相比，销售面积达到竣工面积的2.17倍，这种供不应求的关系当然就会造成房价上涨。

    从土地供应量方面来看，以北京这两年的供地指标为例，实际成交的土地仅仅是计划的百分之四十到五十几。可见土地供应量不是不够，而是严重的不足。现在老百姓到底是继续炒股票还是投资买房地产。不少人从股市上套出现钱买房地产，又造成了进一步的需求。所以现在我们媒体惊呼中国的房价猛追发达国家。

    一、全面招牌挂，换出天价地王

1994年《房地产管理法》里曾经规定，土地使用权转让的方式是招标、拍卖或者双方协议这三种方式。但是问题在于土地拍卖的比重太小了，而协议出让太多。当时的协议出让高达98%，我们一些专家就呼吁要增加土地拍卖的比重。土地拍卖太少，而协议出让太多直接造成两个问题。第一叫政府的土地收益太少，而第二就引发了一些官员的土地寻租现象。

    全面实行招牌挂的优点很显著。第一个好处就是有效地抑制了土地寻租；第二个好处就是使地方政府得到了更多的土地收益。缺点问题也很显著。最大的问题就是由于土地是独家拍卖的，是由地方政府一家垄断而造成地价不断地升高。这种地价目前到底叫做“地价回归”还是“地价泡沫”呢？人们众说不一。

    但是“地王”的出现已经成为现实的问题。今年不断地有“地王”浮出水面。首先是广东东莞，接着就是长沙市的地块，92亿成为全国的新地王。而开发商在疯狂拿地，推动了楼面地价的上涨。我们看上海两块地，一块被苏宁电器所拍得，每平米楼面地价是6690块钱。最近刚刚得到的数据是住宅拍卖的，住宅土地的拍卖楼面地价也达到了6万块钱。现在我们看到这种面粉比面包卖的贵的情况又推动了面包价格的上涨。

    最近两年股市持续繁荣。由于两年繁荣，所以不少的企业就纷纷地通过股市增发获得资金。而这种增发又促使了企业拿更多的钱去拍地，这就造成了“天价地王”的不断出现。而土地储备增加又使开发企业更容易融资，这种地价和房价的群发上涨何日是了呢？