刚才听日本朋友讲的时候，我在思考一个问题，就是房地产价格的变化，我们现在也在研究，房地产价格到底怎么变，我们原来认为房地产价格老在涨，尽管有短期的下跌。实际上如果消除了通胀的因素，房地产价格在每一个地方是周期循环的，现在的日本相当于73、74年的水平，这里很关键的原因，我们说衡量价格是不是一个合理的价格，那么实际上当前的价格是由它的租金，主要是跟租金相关联的，还有一个是对未来市场的这种发展变化的预期也在决定一个价格的水平，这两部分加起来是当前的价格。但是对未来预期的因素越多，
　　我们将来价格的水分实际上也越多，当然这种预期就受大的宏观环境的影响，所以我们现在也在探讨，就是说我们现在实际上的价格追究总总体上说，和我们经济发展的状况是不是协调的，我们一直在思考这样的问题，大家实际上从做房地产投资的时候，一个很重要的问题是怎么样去把握我们的时间，因为他的循环肯定会给大家带来机会，把握不好呢，但是有时也很难像日本朋友说的，说发展快的时候大家都成了富翁了，下来的时候大家都变成穷人了，香港教授买了房子以后，教授本来是挺优越的，很多教授也变成负资产家庭，这个是非常有意思的现象。
　　我们发现荷兰有370多年的房价的变化，阿姆斯特丹如果把通胀因素去掉的话，基本还是不断的回归变化的，我们国家的房地产市场的价格应该怎么变化呢，我们也一直在寻找这种规律。
　　因为我们是个房地产金融论坛，所以我想还是讲一点跟金融有关的，但是我对金融确实研究的不多，我就想给大家讲一个美国的房地产投资信托的发展状况的分析，当然主要是一种经验的分析和对我们有一些什么样的启示。
　　
　　讲一下它的发展历程，主要的经验，再讲一下对我们有什么样的启示。
　　房地产业实际上已经成为国民经济的支柱产业，这个已经没得说了，18号文件已经出来了，这个产业既然作为住住产业，它就要稳定的、健康的、持续的发展，同时我们说我国城市化的前景，也给我们带来了很多想象的空间或发展的空间，实际上我们现在城市化水平从40%到未来的60%，每年进出城市的人口就有1500万，当然这种城市化的模式大家也在探讨，是不是就城市的扩张，还是说用一种新的城市发展的理论来支撑我们城市化的进程，大家也在探讨。
　　基本上大家否定了在现有的城市基础上扩张，但是现有城市的吸引力非常强，想单独造一个城也很不容易，但是不管怎么样，也给我们展示了一个发展的空间。
　　实际上我们目前的房地产市场，我们可以从每年的开发投资或竣工面积看，我们现在80%的这种市场份额是住宅市场，我们实际上在一个房地产市场上，商业房地产他的份额应该也是很大的，但是因为我们这块市场化的程度比较低，所以并没有引起大家的重视，但实际上在国际的商业房地产投资里，总共的份额大概估计全世界可以供国际投资者投资的商业房地产全世界有4300亿美元，中国有500亿美元，比新加坡、香港、韩国都低，我们这块市场化的程度是很低的，他的资产的流动性很差，就是因为我们房地产金融工具发展的比较落后了，使很多是用家自己长期做投资的事情。
　　从开发的角度看，我们现在开发的投资，开发的再融资，过分的依赖于银行体系，实际上我们分析了开发商投入的自有资金，纯的15%左右，很多的钱靠债务融资，当然还有预售，这也是一种债务融资的手段。过分依赖于银行，因为预售的钱也是银行的，还有权益融资，就是上市，上市的数量不到50家，这个数量也很少，同时每年在资本市场上所筹集到的钱的数量也十分的有限，有一个数字，我们上市公司在02年的融资，通过IPO或增发融资是29亿，当年的房地产投资占的份额是0.37%，规模是很有限的。
　　现在也有一些信托的投资、融资的模式进入到房地产领域，但是实际说，我们这里大概有一个数字，信托里实际上有一个比较大的量是投资到房地产的，但是这个饼图里，有40个亿投资到里面了，我们说房地产投资有11000亿得规模，这一点也是只站了0.46%，虽然在信托里募集的总量里占了25%，但是跟房地产行业所需要的该差得很远。实际上最大的问题是什么呢？实际上信托投资投入到房地产业没有组织起很专业的管理队伍，我们看美国做房地产这块，很重要的是要有专业的这种管理队伍来保证投资人，确实能够在房地产投资中获利，我们现在的信托投入到房地产里，是希望我们的合作伙伴是一个合格的合作伙伴，这样的话，实际上就制约了他进一步的扩大他的份额。